Глазами рынка

Комплексное развитие территорий стало востребованным механизмом реализации масштабных проектов, потому что оно взаимовыгодно бизнесу и регионам. Прозрачность и понимание на старте всех условий, правил и обязательств девелопера и властей являются неоспоримым преимуществом КРТ. Все детали прописываются в договоре, не остаётся подводных камней, облегчается планирование, что крайне важно для девелоперского бизнеса, где строительный цикл даже небольшого проекта достигает 2–3 лет, а сроки реализации масштабных проектов могут быть и 10–12 лет. КРТ в этом плане защищает обе стороны. Среди преимуществ КРТ для девелопера также стоит выделить наличие технико–экономических обоснований в разрешительной документации. Уже на старте можно оценить доходную и расходную части проекта, его градостроительный потенциал. Благодаря КРТ инвестор получает хорошую, крупную площадку для освоения, а город — преображение территории, её насыщение инфраструктурой и новыми функциями. Кроме того, это благоприятно сказывается на экономике региона. В процессе реализации крупного проекта появляются новые рабочие места, а местные предприятия, занимающиеся производством материалов, логистическими услугами, строительно–монтажными работами, получают новые контракты, они становятся на годы вперёд обеспечены заказами. Поэтому для относительно небольших городов приход крупного инвестора, намеренного работать вдолгую, имеет значение. Ещё одним плюсом КРТ становится преображение и ревитализация территории в ходе реализации таких проектов. Их масштаб позволяет уделить пристальное внимание мастер–планированию, продумать всё до мелочей — пешеходные маршруты, проезды, удобное расположение инфраструктурных объектов. В городах появляются целые кварталы в едином архитектурном стиле, что улучшает их имидж, показывает, что и власти, и инвестор с уважением и вниманием относятся к городской ткани. Большинство осваиваемых нами крупных площадок в Нижнем Новгороде, Омске, Владимире, Мурманске и других городах реализуются через механизм КРТ.

КРТ — инструмент, разработанный прежде всего для повышения качества городской среды, изменения внешнего облика городов, улучшения жилищных условий и в целом для выполнения стратегических задач развития строительной отрасли страны. Более того, КРТ — это ещё и условия для инфраструктурного городского прогресса, потому что данные проекты дают новую жизнь локациям, которые уже не отвечают представлениям о современной комфортной городской среде. Обязательная составляющая проектов КРТ — создание сервисных объектов обслуживания и мест приложения труда для граждан. Но главное, конечно, это привлечение внебюджетных инвестиций в городское территориальное развитие. Инструмент КРТ применяют власти многих городов, но флагманом, как и во многом другом, выступает Москва, где в настоящее время на разных стадиях реализации находятся 236 таких проектов общей площадью более 3,1 тыс. га. Их проработка ведётся по поручению мэра столицы. Москва достаточно клиентоориентированный город, предлагающий девелоперам большое разнообразие лотов, которые они могут выкупить с торгов. Пул таких проектов постоянно пополняется. Только за первое полугодие 2024 года Москва утвердила 24 решения о комплексном развитии территорий. Девять из них предусматривают возведение жилья для программы реновации и других городских нужд. На остальных площадках планируется создание современных высокотехнологичных производств. Одна из причин, по которой застройщики берутся за реализацию нежилых объектов по программе КРТ, — возможность получения льготы при изменении вида разрешённого использования (ВРИ) земельного участка за счёт создания мест приложения труда (МПТ). Эта льгота может позитивно повлиять на экономику жилых проектов, так как изменение ВРИ в Москве — весомая статья в списке затрат у девелоперов. Но стоит отметить и выгоду для города. КРТ избавляет территории от проблемных пятен и решает целый ряд задач: от создания новых благоустроенных районов до снятия социальной напряжённости, вызванной уплотнительной застройкой или возведением проектов без социальной инфраструктуры. Также в рамках реализации наших проектов в Москве планируем осваивать новый для себя и перспективный для столицы формат light industrial — объекты под размещение лёгких технологичных производств. Мы уже видим интерес потенциальных резидентов к Тёплому Стану. Список интересантов достаточно обширный — более сотни: компании из области обрабатывающей промышленности, пищевая и фармацевтическая сфера, маркетплейсы и т. д. И со всеми мы находимся в диалоге. Сегодня появляется много новых производителей, что связано в том числе с импортозамещением. В Москву приходят региональные компании, и всем нужны площади. У нас уже есть утверждённый план работы по развитию территории. Мы также построим и передадим городу достаточно большой объём инфраструктуры: улично–дорожную сеть, хозяйственно–сетевые объекты, электроподстанции, котельные и так далее. Возможно, в своё время мы придём к реализации подобных проектов и в Петербурге, так как считаем, что КРТ — это новый эффективный инструмент градостроительства, в котором заинтересованы как девелоперы, так и администрация города.

Суть проектов комплексного развития территорий заключается в возможности изначального качественного проектирования всех составляющих современного жилого района: жилой, социальной, культурной, деловой и транспортной. Современному покупателю жилья уже недостаточно просто купить квадратные метры, он требует от застройщика продвинутую городскую среду, причём наличие социальной инфраструктуры является не каким–то особенным достижением, а необходимым минимумом. Девелопер же при реализации такого проекта получает возможность грамотно и детально спланировать все его составляющие, в том числе финансовую. Кроме того, за счёт объёма строительства он может включить в финмодель строительство социальных объектов, что в свою очередь приветствуют региональные власти, а также получает возможность сделать будущим клиентам более выгодное финансовое предложение, что улучшает его рыночные позиции. Это наглядно иллюстрирует ситуация на петербургском рынке, где квартиры в области иногда дешевле городских в 2 раза при сопоставимом классе. В полной мере реализовать эти требования можно только в достаточно масштабных проектах, которые как в Петербурге, так и в Москве реализуются, как правило, по схеме green field. В столичном регионе они располагаются в основном в Новой Москве, а в Петербургской агломерации — в прилегающих к городу районах области. Именно наличие в области подходящих для реализации проектов КРТ площадей и недостаток их в городе привели к перетеканию спроса и предложения из Петербурга в Ленобласть. Если же мы говорим о КРТ как о регуляторном механизме, когда субъект Федерации фактически выступает в роли ленд–девелопера, "расселяя" и проводя редевелопмент отдельных перспективных участков, а затем проводя среди игроков рынка недвижимости аукционы на право их застройки, то такой опыт в заметных масштабах пока есть только у Москвы. С моей точки зрения, подобная программа однозначно была бы полезной Петербургу, где есть несколько знаковых объектов, которые можно было бы с пользой для города и горожан реконструировать по этой схеме. Некоторые из них пытались перестроить, как, например, Апраксин двор или "Красный треугольник", но пока, к сожалению, безуспешно. С другой стороны, необходимо чётко просчитывать экономическую модель подобных проектов — стоимость их "расселения" будет очень высокой и далеко не каждый девелопер возьмётся потом за их реализацию. В Ленинградской области подобные инициативы уже не так актуальны — здесь хватает подходящих участков под реализацию проектов КОТ, в которых предусмотрена не только жилая функция, но и многочисленные рабочие места, а также социальная и культурная составляющие.

В городе, безусловно, есть бывшие промышленные и депрессивные зоны, которые требуют обновления. Это позволит дать новый импульс для экономического роста, создаст комфортные условия для жизни и работы, привлечёт инвестиции и обеспечит развитие инфраструктуры. Есть и уже реализованные примеры (помимо реконструкции под новые жилые районы) — это Новая Голландия, Кронштадт, "Севкабель Порт", планируется "Санкт–Петербург Марина" и другие уникальные проекты. Программы КРТ в Петербурге можно эффективно использовать, однако для успешной реализации в Северной столице крайне важно находить компромиссы и создавать условия, при которых участие всех собственников земельных участков в программе будет экономически целесообразным и выгодным для всех сторон.

КРТ в Санкт–Петербурге нужно, так как оно позволит более осмысленно и цельно подойти к вопросу редевелопмента ликвидных территорий, которые сейчас используются нерационально и неэффективно. Особенно оно будет актуально на фоне дефицита подходящих под застройку участков внутри города Приоритетное использование участков КРТ в Петербурге — это жильё. Однако на примере Москвы и опыта развития зарубежных городов мы видим, что современное градостроительство пришло к многофункциональному развитию городов — несмотря на якорный жилой функционал, для успеха концепции необходимо включение вспомогательных офисных и торговых функций.