Аналитики PLG сравнили инвестиции в разные типы недвижимости и выяснили, что лидером по доходности остаются апартаменты. Средняя доходность юнитов под управлением отельным оператором составляет 7–12% годовых и сопоставима с доходом от коммерческой недвижимости. На фоне снижения доходности коммерческих помещений с 11–12% годовых в 2020 году до 8,6% в 2024-м, апартаменты показывают стабильность и даже незначительный рост с 7–8% в прошлом году до 7–12% в текущем.
Встроенные коммерческие помещения показывают снижение доходности практически во всех сегментах и локациях. Основная причина — смещение покупательской активности петербуржцев в новые развивающиеся кварталы. Благодаря принятию законопроекта о классификации мест размещения инвесторы все чаще выбирают проекты с профессиональной командой, отказываясь от самостоятельной сдачи юнитов в аренду. При долгосрочной аренде брутто "частников" сопоставимо с нетто-доходностью управляющей компании. В 2024 году отмечено повышение на 0,5–1% доходности апартаментов большой площади (двух- и трехкомнатных). К примеру, за летний период в IN2IT самый высокий показатель доходности — 91 232 руб. — продемонстрировал в июле двухкомнатный номер. В среднем доходность юнитов в высокий сезон составляет порядка 41 тыс. руб.
Рынок долгосрочной аренды жилой недвижимости в 2024 году повел себя неординарно. Традиционно для него характерна ярко выраженная сезонность: весна и начало лета — снижение спроса и стоимости аренды на фоне растущего предложения, осень - наоборот. Однако на протяжении девяти месяцев 2024 года наблюдался неизменный рост предложения одновременно с существенным прибавлением арендной ставки. Но уже с октября арендные ставки падают. Спад может продлиться до июля 2025 года, так как объем предложения квартир в аренду не снижается в отличие от падающего спроса.
На рынке аренды жилой недвижимости также зафиксирована тенденция повышения доходности квартир больших площадей. Так, доходность "трешек" выросла на 2,1%, в то время как однокомнатных упала на 0,2%. В среднем брутто-доходность квартир в аренду не превышает 5,5%, в то время как апартаментов — в районе 8–9%.
Рост туристического потока и управление опытными операторами сделают вложения в апарты более выгодными, однако усиление конкуренции будет сдерживать прирост. Можно ожидать дальнейшую диверсификацию по проектам: более интересные проекты в хорошей локации и с грамотным управлением будут приносить своим инвесторам до 12% и выше, в то время как по ряду объектов возможно снижение прибыли до 5–6%.
В ближайшие три года ожидается ввод по 150 тыс. кв. м или по 5000 юнитов в год. Это происходит на фоне увеличивающегося турпотока с одной стороны и усиливающейся конкуренции с другой. Борьба за резидента строится на разнообразии инфраструктуры и интересных неординарных концепциях новых апарт-отелей.
