В Петербурге в минувшем году на 30% выросло число самовольных построек, выявленных Смольным.
В 2024 году городской комитет по контролю за имуществом (ККИ) обнаружил порядка 80 объектов, обладающих признаками самовольных построек, сообщили "ДП" в пресс–службе комитета. По сравнению с предыдущим годом количество подобных объектов в Северной столице увеличилось на 30%.
При этом основная сложность в борьбе с самовольными постройками заключается в опосредованном получении информации. "В настоящее время информация о возможных случаях размещения самовольных построек поступает в комитет через обращения органов исполнительной власти и граждан", — говорят в комитете.
Среди ошибок, допускаемых бизнесом, чиновники называют неправильное оформление документов или полное их отсутствие. "Это включает в себя не только отсутствие разрешения на строительство, но и несоблюдение требований к проектной документации, отсутствие актов выполненных работ", — уточнили в ККИ.
"ДП" вместе с экспертами разбирался в причинах роста числа самовольных построек в Северной столице и в том, как будет развиваться ситуация в текущем году.
Откуда ноги растут?
В целом самовольное строительство — это вечная тема, считает партнёр и руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро "Качкин и партнёры" Дмитрий Некрестьянов. По его мнению, сложившаяся ситуация обусловлена тем, что в стремлении большего контроля власти всегда усложняют правовое регулирования, что в свою очередь увеличивает количество желающих просто игнорировать такие требования с предпочтением разбираться с последствиями, а не откладывать до бесконечности строительство/реконструкцию объекта.
"Свою лепту вносят и постоянные изменения градостроительного и земельного регулирования, которые зачастую не позволяют в периоде стройки обеспечить формальное соответствие объекта изменяющимся требованиям к нему", — добавляет Дмитрий Некрестьянов.
Самовольными постройками чаще всего признают торговые киоски, складские и производственные здания, пристройки к зданиям, нарушающие градостроительные нормы. Примером может служить снос торговых павильонов на территории Апраксина двора, владельцы которых пытались узаконить эти строения. Однако суды, в том числе и Верховный суд РФ, признали их самовольными. Другим примером может служить спор между ККИ и петербургским ООО "Капитан", в котором Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти в конце прошлого года обязал компанию снести двухэтажную постройку (автосервис). Причины — нарушение параметров, заступ за красную линию охранной зоны Шуваловского кладбища и отсутствие разрешения на условно разрешённый вид использования участка.
Также под прицелом частные дома, возведённые без разрешения на строительство на участках, не предназначенных для ИЖС. Правда, жилые объекты, построенные гражданами для собственного проживания, обладают большими возможностями для легитимизации, взять хотя бы механизм "дачной амнистии".
“
"Чаще всего речь идёт о самовольном увеличении площади (реконструкции) коммерческой недвижимости, в основном за счёт пристроек, самовольном строительстве в коммерческих целях объектов, которые едва ли можно назвать капитальными (СТО, автомойки, ларьки и т. п.), самовольном строительстве вспомогательных объектов на существующих производственных и складских площадках", — продолжает тему руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства "Пепеляев Групп" Елена Крестьянцева, апеллируя к опыту компании.
По её словам, сейчас "Пепеляев групп" активно проверяет торговые объекты для одного из крупнейших ретейлеров, в том числе и в Петербурге. "При проверке подобных объектов остро стоит вопрос относительно зон разгрузки, пристройки дебаркадеров, дополнительных зон хранения и т. п., — поясняет эксперт. — В том числе такие пристройки встречаются во встроенных нежилых помещениях в жилых домах. При этом зачастую они выходят за пределы отведённого под объект недвижимости земельного участка".
До встречи в суде
Разногласия между бизнесом и Смольным генерируют споры. "Взаимодействие собственников самовольных построек и комитета происходит только через суд. Законодательство не предусматривает досудебного урегулирования таких споров, поэтому комитет не инициирует внесудебные переговоры", — говорят в ККИ.
“
"К сожалению, увеличению количества споров способствует и подход ККИ, когда у правообладателя не запрашиваются до суда документы, обосновывающие правомерность выполненных им работ, а по результатам внешнего (со стороны) обследования здания и вывода об изменении габаритов/этажности делается вывод о неправомерности работ и подаётся иск в суд", — делится наблюдениями Дмитрий Некрестьянов.
По его словам, в 2024 году один из клиентов адвокатского бюро, выполнявший работы по капитальному ремонту крыши и решивший совместить их с ремонтом фасада, получил иск о признании реконструкции самовольной. "Мы смогли доказать необоснованность иска, но его можно было вообще избежать, если бы ККИ удосужился запросить самого правообладателя об основаниях работ", — уточняет партнёр адвокатского бюро "Качкин и партнёры".
При этом, по мнению экспертов, отбиться от исков по самовольному строительству/реконструкции непросто, эту категорию споров можно без натяжки назвать сложной. И здесь многое зависит от фактического соответствия объекта требованиям градостроительных регламентов, наличия прав на землю, позволяющих вести строительство, наличия попыток легализовать строительство до обращения в суд.
"На практике по спорам о “самоволах” ключевым элементом доказывания является строительно–техническая экспертиза. Ну и конечно, всегда обсуждаются вопросы сроков исковой давности", — обращает внимание Дмитрий Некрестьянов.
Сложно сделать однозначный прогноз о том, как будет развиваться ситуация с выявлением "самоволов" в Северной столице. Вместе с тем эксперты скорее склоняются к тому, что по итогу года число их всё–таки вырастет. При этом юристы обращают внимание на практику столицы. "В Москве, например, выявление самовольных построек активизировалось в фискальных целях и используется для пополнения бюджета путём начисления штрафных санкций, — рассказала “ДП” Елена Крестьянцева. — При этом Градостроительно–земельная комиссия Москвы может принять решение и о сохранении объекта при условии обоснования владельцем необходимости сохранения объекта и уплаты штрафных санкций. Хотя Гражданскому кодексу РФ такая практика не соответствует".
“
Подходы Смольного при определении здания как самовольной постройки можно охарактеризовать как формальные. В большинстве случаев при выявлении самовольных построек органы власти ориентируются на соответствие фактического использования объекта установленным нормам и правилам. При этом не всегда происходит всесторонняя оценка обстоятельств дела, включая намерения собственников и возможные последствия. Однако следует отметить, что такая формализация может быть необходима для обеспечения соблюдения земельного законодательства, но требует сбалансированного подхода к каждому конкретному случаю.
Александра Кузнецова
юрист практики "Разрешение споров" адвокатского бюро Nordic Star
“
Рост возможен в связи с увеличением активности ККИ, увеличением контроля за городской застройкой и использованием земельных участков. При этом в нынешнем виде деятельность комитета по сносу "самоволок" не даёт бюджету дополнительных поступлений. Представляется, что и для бюджета, и для лиц, осуществивших самострой, который не создаёт угрозы для жизни и здоровья, но соответствует требованиям градостроительных и строительных норм, однако осуществлён без разрешительной документации, хорошей альтернативой сносу могло бы стать заключение мирового соглашения. Ответчик заплатил бы в бюджет компенсацию за допущенное нарушение, после чего ему дали бы время для получения разрешительной документации. Бюджет получил бы деньги, собственник — сохранил объект, за который бюджет и дальше будет получать налоги.
Александр Белов
адвокат юридической компании "Иммунитет"
