Призрак кризиса замаячил в недвижимости

Если посмотреть на ситуацию за рубежом, то можно заметить, что недвижимость там дешевеет довольно быстрыми темпами, а количество сделок с недвижимостью сокращается даже по официальным данным. Эта оговорка не будет лишней, поскольку рынок недвижмости весьма закрыт, и его игроки не расположены делиться информацией, которая способна повлиять на снижение цен.

У наших северных соседей, например в Эстонии, цены на жилье с начала года снизились на 20%, количество сделок сократилось на 35%. В Норвегии спад объемов продаж составляет примерно 30%. В Великобритании недвижимость с начала года подешевела на 10,5%. В Швеции цены снизились более умеренно – с начала года на 2%.

Нехватка денежных средств вынуждает банки поднимать ставки по ипотечным кредитам, что, соответственно, сокращает спрос на недвижимость. Так как желающих покупать становится все меньше, цены на жилье начинают снижаться.

В Москве с января недвижимость подорожала уже на 38%. В целом по России с начала года рост цен составил 15,7%. И, как считают опрошенные dpmoney участники рынка недвижимости (застройщики, девелоперы, банки, работающие с ипотекой), цены останутся примерно на том же уровне, что и сейчас. Однако в августе цены на столичную недвижимость выросли всего на 2,7-2,8%. Это наименьший прирост с октября прошлого года.

"Ипотечный кризис и кризис ликвидности сказались на российском рынке гораздо меньше, чем на европейском", - отметил член правления Райффайзенбанка, руководитель дирекции обслуживания физических лиц Роман Воробьев.

Однако отрицать, что уже сейчас мы наблюдаем отголоски мировых проблем, это значит грешить против истины. В связи с высокой инфляцией и общей нехваткой денежной ликвидности, российские банки повышают ставки по ипотечным кредитам и ужесточают условия их выдачи. К таким мерам недавно прибегли банк ВТБ 24, "Абсолют Банк", "Банк Сосьете-Женераль Восток", "Собинбанк", Банк "Союз". Все они увеличили ставки на 0,5-2 процентных пункта.

Другое дело, что катастрофа - это не обязательная часть сценария. "Финансовый кризис – это, конечно, очень тревожно, ситуация сейчас сложилась не очень хорошая, но никакого обвала на рынке недвижимости в ближайшее время не ожидается", - считает начальник отдела инвестиций консалтиновой компании Knight Frank Евгений Семенов. По его словам, на рынке может произойти небольшая коррекция, но как минимум до конца нынешнего года никаких существенных изменений не будет.

"Российские ипотечные активы в целом являются менее рискованными, и в дальнейшем мы ожидаем, что инвесторы обратят внимание на российский рынок ипотеки, что приведет к его развитию. В перспективе мы ожидаем притока денежных средств на рынок и, как следствие, появления возможности скорректировать ставки в сторону уменьшения", - сказал он. Существование отложенного спроса (особенно в крупных городах) не дает снизиться ценам, так как пока и на дорогое жилье находятся покупатели, считает эксперт.

"Наш рынок не так зависим от ипотеки, как западные рынки, поэтому рост ипотечных ставок не сильно отразится на ценах. Как правило, банк выдает каждому заемщику не более 1-1,5 млн, а это не столь уж существенная сумма, - Евгений Семенов. Но он признает, что предложение недвижимости тоже сокращается: "В этом году в Москве будет введено в эксплуатацию в 2 раза меньше жилья, чем в прошлом, поэтому спрос достаточно высок и это не позволит рынку обрушиться".

Итоги первого полугодия указывают на снижение темпов роста ипотечного кредитования. Портфель кредитов ВТБ вырос на 64%, при этом банк половину кредитов перекупил на вторичном рынке, но не выдал сам. В отношении Сбербанка данные отсутствуют. А вот "КИТ Финанс", который занял третье место по итогам 2007 года на рынке ипотечного кредитования, нарастил свой портфель лишь на 28%.

Во втором полугодии условия на этом рынке, очевидно, стали хуже и для заемщиков и для банков. Бессмысленно ожидать роста темпов ипотечного кредитования в оставшиеся до конца года месяцы. Как следствие, доходы банков могут оказаться гораздо хуже рыночных ожиданий.

"В экономике все взаимосвязано, поэтому финансовый кризис, естественно, может потянуть за собой и рынок недвижимости", - считает аналитик ИФК "Алемар" Екатерина Стручкова. По ее словам, уже сейчас заметны некоторые кризисные явления, в том числе ужесточение выдачи банками ипотечных кредитов.

"Конечно, банки перестраховываются", - говорит она. Тем не менее, Екатерина Стручкова не считает, что Россия стопроцентно повторит сценарий других стран. "По крайней мере, пока для этого нет особых сигналов", - резюмирует эксперт.

"Исходя из объективной конъюнктуры рынка, можно сделать вывод, что в ближайшие несколько месяцев значительное повышение цен на жилье маловероятно, также как и их снижение. Наиболее вероятный сценарий — рост цен в пределах 3-4% в месяц, с колебаниями в пределах плюс-минус 2% в зависимости от степени ликвидности конкретных объектов", - считает руководитель аналитической службы агентства недвижимости МИАН Алексей Кудрявцев.

Девелоперы также не опасаются обвала на рынке недвижимости и каких-либо угроз для своего бизнеса. "Девелоперский бизнес вряд ли ожидают большие потери от финансового кризиса и возможного удешевления недвижимости, по крайней мере, у крупных игроков нет никаких опасений", - заявил dpmoney представитель ГК "ПИК".

"Большим компаниям удастся сохранить свои позиции и, возможно, даже несколько усилить их, за счет того, что мелкие и средние игроки могут разориться", - сказал представитель компании. Некрупные компании, конечно, могут уйти с рынка и продать свои места, но те, кто уже вложил средства в масштабные проекты и зарекомендовал себя на рынке, не пострадают.

Добавим, что с 15 сентября Агентство по ипотечному кредитованию (АИЖК) намерено радикально поменять подход к выкупу закладных и ценообразованию по ипотеке. АИЖК будет выкупать все кредиты в зависимости от конъюнктуры на момент выкупа. Эти изменения могут привести к тому, что ряд банков может вообще закрыть предложения по ипотеке. В итоге весь объем спроса сосредоточится у крупных федеральных банков. Заемщикам же в этом случае придется выстраиваться в очередь на рассмотрение заявок на кредит.

Несмотря на демонстрируемый оптимизм участники рынка сами назвали признаки надвигающихся проблем. И одна из них в том, что более высокие ставки вместе с заоблачными ценами на жилье делают затруднительным для населения доступ к рынку жилья. Для примера, ежемесячный платеж по кредиту на покупку жилья в размере $100000 при условии 20% самофинансирования и стоимости кредита 13% на 15 лет составит $1013. При стоимости кредита 15% ежемесячный платеж вырастет до $1120.

В действительности еще надо очень постараться, чтобы на $100000 найти предложение на рынке жилья. Это скорее из области фантастики. Поэтому реальная стоимость обслуживания ипотечного займа еще выше, чем названные $1000. Учитывая среднюю по России заработную плату на уровне 20000 рублей, мало кто может себе позволить покупку жилья в кредит.