Деловой сити с восточным уклоном

Предполагается, что общественно–деловой центр "Охта" появится на берегу Невы напротив Смольного к 2015 г. Между тем губернатор Петербурга Валентина Матвиенко на днях сделала сенсационное заявление о том, что городские власти могут предложить "Газпрому" перенести строительство 400–метрового небоскреба в другое место.

Такое неожиданное изменение градостроительных ориентиров уже вызвало бурное обсуждение в общественных кругах города. "Деловой Петербург" в рамках заседания недавно созданного Архитектурного клуба "ДП" провел круглый стол на тему "Новый деловой сити в восточной части Петербурга", чтобы обсудить перспективы развития этих территорий. Но представители исполнительной власти (КГА и комитет по развитию транспортной инфраструктуры) приглашение на этот круглый стол проигнорировали. Возможно, они не спешат делиться своим мнением, поскольку опасаются вступить в дискуссию, исход которой решается на более высоком политическом уровне.
В частности, комитет по градостроительству и архитектуре ограничился сухими цитатами из генерального плана о том, что Красногвардейский район "развивается в соответствии с генеральным планом" и "реновация кварталов не планируется".

Примечательно, что еще в начале декабря спикер Законодательного собрания Петербурга Вадим Тюльпанов заявил, что какое бы решение ни приняла администрация СПб относительно небоскреба, появление делового центра "Охта" даст толчок к развитию близлежащих территорий. По его мнению, Красногвардейский район, место предполагаемого строительства центра, — "была и есть депрессивная территория, которую необходимо развивать".

Невзирая на дебаты вокруг небоскреба, проектировщики из "Ленгипроинжпроекта" разрабатывают транспортную инфраструктуру в районе "Охта Центра": сети развязок, несколько новых мостов, станцию метро, а также пробивку улицы, которая напрямую соединит этот район с КАД. Застройщики и инженеры, реализующие проекты на правом берегу Невы, более охотно рассказали о своих планах по развитию этой территории.

Александр Бобков, исполнительный директор ОДЦ "Охта":

Сначала городская администрация и бизнес–сообщество должны определиться: нужен ли Петербургу хорошо сформированный, логично построенный деловой квартал? Промышленность, наука и культура, конечно, должны развиваться, а вот есть ли в современном мире такой вид человеческой деятельности, как бизнес, и нуждается ли эта деятельность в собственном пространстве?

Тащить индустриализацию в мегаполисы как минимум неразумно, поскольку производство продукции на единицу занятого в офисе выше, чем на занятого в промышленности. Именно поэтому мы поддерживаем создание городского сити.
Очевидно, что без денежных средств все планы КГА по развитию города будут маниловщиной, останутся на бумаге. Все прекрасно понимают, что главным ограничителем воплощения любых хороших идей являются ресурсы. До тех пор пока городской бюджет будет располагать $2-3 млрд в год на все развитие, начиная с транспорта и заканчивая социальными нуждами, ничего кардинально не изменится. Без развития бизнеса мы не решаем главного вопроса — бюджета.

Екатерина Сергеева, главный инженер ГУП "Ленгипроинжпроект":

По заказу комитета по благоустройству и дорожному хозяйству разрабатывается инфраструктура Красногвардейского района. Мы попробовали решить транспортную проблему территории и сделали Красногвардейскую площадь трехъярусной. Первый ярус — транспортный тоннель по Большеохтинскому пр., прямо по пр. Шаумяна на Красногвардейскую пл. Второй ярус — от Комаровского моста по Новочеркасскому до Среднеохтинского пр. Третий ярус — эстакада, которая будет связывать Малоохтинский мост, выходить на Якорную ул., следом по пр. Шаумяна.

Участок на Якорной, скорее всего, будет продлен прямо до КАД, поэтому из города можно будет сразу выехать на кольцевую дорогу. Также проектируется пробивка пр. Металлистов, которая соединит Якорную ул., и делается пробивка к ул. Помиловской. Появятся два новых моста через Охту и станция метро на Красногвардейской пл. Всего-навсего 10% работ обусловлено нуждами "Охта Центра", все остальное — потребность жителей Петербурга.

Игорь Водопьянов, генеральный директор УК "Теорема":

Я так много слышал заявлений про "Охта Центр", что решил не обращать на них внимания. На моей жизни перенос строительства никак не скажется. У нас должен был быть уже целый Манхэттен: Орловский тоннель, Западный скоростной диаметр, "Надземный экспресс", но где они? По каждому такому проекту мы не должны корректировать свои планы.

Что касается "Охта Центра", то это скорее памятник, нежели офисное здание. Когда говорят о памятнике взятии Бастилии, то никто не спорит, рентабельно его строительство или нет. Я думаю, понять, строить или нет, можно будет только через 10 лет. Мое мнение: на 70% это плохая идея, а на 30% — хорошая, а может быть, все наоборот. Это вероятностное событие.
Если рассматривать новое здание как офисные помещения, то никакого глубокого смысла строить именно в такой форме нет. Гораздо рентабельнее строить по-другому, хотя появление такого центра даст толчок к развитию прилегающих территорий.

В нашем городе самая большая плотность промышленной застройки в Европе, и говорить о том, что произойдет редевелопмент территории, не приходится. Есть какие-то узкие полосы, которые в перспективе будут развиваться, например территории, прилегающие к Обводному каналу. Однако предположение, что изменение территорий пойдет дальше на восток, — очень оптимистичный прогноз.

За счет того, что мы запланируем в генплане какие-то трассы и мосты, вряд ли что-то изменится. Я думаю, что трасс и мостов не будет. Это, мягко говоря, маниловщина, а в городе надолго останутся промышленные трущобы. Я не понимаю, откуда через 10 лет должно стать в 2 раза больше офисных работников. Я не против офисного планктона, но в каком направлении хозяйства он будет плодиться? Сейчас пустует около 400 тыс. м2 хороших офисных площадей, и на ближайшие 3 года нет смыла строить новые.

Николай Локай, генеральный директор ИФК "БСПб":

Справедливо отмечено, что рентабельность офисных площадей существенно ниже, чем мы можем получить при постройке жилья или торговых площадей.
В настоящее время сложилась парадоксальная ситуация, когда продать здание можно дороже, чем бизнес, поскольку ставки аренды во время кризиса упали значительно больше, чем цены на недвижимость. Конечно, эта ситуация со временем стабилизируется, но когда именно, сказать сложно.

Центральный офис банка на Невском проспекте уже не подходит нашей компании, поэтому мы строим новый комплекс на Малоохтинском проспекте. Мы надеемся, что в новом здании все будет нормально с продажей и заполнением. В наших планах продать одно офисное здание целиком, а второе сдавать в аренду. Сейчас у нас есть некоторые проблемы с парковкой. Мы понимаем: мест хватать не будет, и, когда здание заполнится, возникнет парковочный коллапс. Но мы решаем эту проблему совместно с администрацией района.

Мы не ориентируемся на газпромовские структуры как на основного арендатора, поэтому переезд "Охта Центра" никак не скажется на заполняемости наших офисных помещений. Мы считаем, что местоположение нового здания вполне удачное, поэтому с умеренным оптимизмом смотрим в будущее.

Борис Холмянский, генеральный директор НПО "Знамя труда":

Меня удивило не столько заявление Валентины Ивановны, а то, что ее главный контрагент по этому проекту господин Миллер был не в курсе решения губернатора, по крайней мере так пишет пресса. Когда такие интересные мысли высказывает губернатор, не поговорив с партнером, есть вероятность, что он будет недоволен. Будет ли построена башня в этом месте или в другом — не столь важно. Для Петербурга, чтобы он не превращался в провинциальный город со столичными амбициями, важен сам проект. Однако при таком отношении он может и не состояться.

Если говорить о развитии города в целом, то еще 10 лет назад в Петербурге было намного меньше офисных площадей. В Хельсинки с таким же, как в Петербурге, населением в 10 раз больше офисных площадей. Вопроса, будет или не будет расти деловая застройка, не существует, есть только один вопрос: когда. Промышленность медленно перемещается из центра города, и мы в том числе. Когда я размышляю, на какой территории вкладывать деньги в реконструкцию завода, то, конечно, выбираю промышленную зону. Вряд ли кто-то затеет в центре города строительство завода.

Эдуард Тиктинский, президент холдинга RBI:

Восточная часть города долгое время оставалась вне зоны интересов девелоперов и инвесторов, хотя, безусловно, у этой территории есть все данные, чтобы стать и развиваться как деловому сити. На мой взгляд, в городе должны появляться комфортабельные, обладающие всеми условиями для ведения бизнеса районы, и эта тенденция уже реализуется в части районов. Хороший пример — деловой сити у Смольного. Создание еще одной подобной точки притяжения деловой и культурной активности не будет лишним, поскольку это всегда дает дополнительный толчок развитию всей территории. Наша компания считает перспективным развитие восточной части Петербурга.

Сегодня мы реализуем проект многофункционального комплекса на углу Свердловской наб. и Пискаревского пр. Проект архитектурной мастерской Григорьева предусматривает создание на бывшей территории фабрики "Возрождение" комплекса с жилыми и офисными помещениями общей площадью около 100 тыс. м2.

Олег Пашин, генеральный директор ООО "ЦРП "Петербургская Недвижимость":

Безусловно, появление нового крупного проекта отразится на развитии района: он подтолкнет преображение окрестных территорий. Данная зона может быть использована как для строительства объектов коммерческой недвижимости: бизнес-центров, торговых объектов — так и для возведения жилья бизнес-класса.

В целом среди покупателей жилья район популярен, особый интерес представляют места с хорошими видовыми характеристиками.
В перспективе комплексная застройка на месте бывших промышленных территорий, на мой взгляд, — это будущее развитие не только одного этого района, но и всего города.

Статистическую информацию к статье, графики и таблицы Вы можете найти в PDF-версии газеты