Александр Долгин: "Рынок недвижимости приходит к равновесию"

На каком уровне сейчас находится покупательская активность на рынке недвижимости?

Александр Долгин: Интерес к недвижимости никуда не делся и не мог деться, поскольку это базовая ценность. Но потребность на некоторое время заморожена. Опасаясь совершить преждевременные шаги, люди выжидают удобных условий покупки, интересных цен. Идет накопление отложенного спроса.

Кроме того важна валютная динамика. Если сравнивать с опытом 1998 года, с момента стабилизации курса до начала активных покупоАлександр Долгин, экономист, профессор Высшей Школы Экономики к прошло примерно три месяца. Сейчас уже пошел отсчет времени, когда курс бАлександр Долгин, экономист, профессор Высшей Школы Экономикиолее-менее стабилизировался. Ситуация приходит к новому равновесию – этот момент близок, если уже не наступил. Отложенный спрос накапливался где-то начиная с октября – т.е. три-четыре месяца. Значит, в ближайшее время риэлторы и девелоперы могут ожидать конвертацию интереса, выражающегося в звонках и просмотрах, в договоры и покупки.

К этому подталкивает еще и то, что продавцы, явно или неявно, привязали цены к твердой валюте. Даже объявляя цены в рублях, они все равно держатся определенного курса, хотя, как правило, долларовая цена пересчитывается в рубли по льготному курсу и оказывается несколько выгоднее.

На основании чего вы делаете вывод, что ситуация на рынке недвижимости пришла к равновесию?

А.Д.: Все дисконты на жилье разного класса уже озвучены, диапазон скидок определился – от 10 до 30 процентов, в зависимости от того, дорогое жилье или дешевое. Чем ближе жилье к эконом-классу, тем меньше возможность дисконтирования, поскольку снизу подпирает себестоимость. Поэтому эконом-класс подешевел на 10-15%, элит-класс – больше. В супер эксклюзивном жилье скидки опять уменьшаются, поскольку здесь начинают работать законы редкости и роскоши. Случаи пробоя обозначенного ценового уровня редки.

Но все же они есть?

А.Д.: Инсайдерам рынка известны случаи, когда за живые деньги, не афишируя, давали скидки в 40%. Это больше характерно для ноябрьской-декабрьской сумятицы. Сейчас первичная паника улеглась: все подостыло и протрезвело. С начала кризиса уже появилась определенность: ясно, кто выживает и чувствует себя уверенно, а кто уйдет из бизнеса. Первым нет смысла давать больших дисконтов, вторым тоже, ибо это их все равно не спасает.

В голове у покупателя все равно сидит мысль: а вдруг цены еще опустятся?

А.Д.: Конечно, у потребителя есть резоны подождать. Но, зорко следя за ситуацией: само по себе удешевление активизирует спрос – это видно по увеличению количества звонков и просмотров. Это хорошо изученная в экономике ситуация распродаж: товар дисконтирован, но он не твоего размера, быстро исчезает с прилавка – сегодня есть, завтра нет. Если претендуешь на больший выигрыш, то должен учитывать, что это – более рискованная ставка. Тебя могут опередить те, кто согласен на меньший выигрыш. И тут главное не заиграться. Ведь в ситуации дисконтирования законы спроса и предложения начинают работать на новом уровне.

Специфика сегодняшней ситуации на рынке недвижимости в том, что мало объектов высокой степени готовности. А потребители обоснованно боятся недостроя, боятся, купив незавершенное жилье, взвалить на себя проблемы банкротящихся девелоперов.

Людям все равно свойственно надеяться, вдруг повезет…

А.Д.: Если и будет чей-то пир, то скорее агентов и риэлторов. У покупателей нет возможности тотально сканировать предложения на рынке. Разумеется, нельзя, исключать чью-то индивидуальную удачу, но полагаться лишь на нее – все равно, что играть на разнонаправленном движении валют.

Но строительные материалы и рабочая сила подешевели – это должно влиять на снижение цен?

А.Д.: Да, но не сразу. То, что сейчас построено и выставлено на продажу, несет в себе прежнюю нагрузку – и долговую, и себестоимостную, и прочую. Нынешнее снижение ряда статей затрат может положительно сказаться на ценах через полтора года. Но как поведет себя рынок тогда – большой вопрос. Ведь цена определяется не себестоимостью, а соотношением спроса и предложения. После спада 1998 года уже в 2000-2001 году все вернулось на круги своя, а потом началось ралли. Правда, прошлая ситуация и нынешняя не сопоставимы. По некоторым данным сейчас заморожено минимум три четверти новостроек. Т.е. рынку грозит резкое сокращение предложения. Сократится ли пропорционально спрос из-за снижения доходов у потенциальных покупателей? Нет ответа. Будущего соотношения спроса и предложения сегодня не знает никто. То, что предложение сократится – факт. Хотя бы потому, что из-за предстоящей смены собственников ряда объектов далеко не все захотят их достраивать. Да и справится ли с чемоданом без ручки новый владелец? Ведь для строителей нет хуже ситуации, чем осваивать чужую территорию со всеми ее скрытыми проблемами. В руках первого хозяина они были решаемы, под это имелись специальные навыки, а новый собственник может не захотеть связываться или, ввязавшись, отступится.

Рекомендации таковы: стоит ориентироваться на объекты высочайшей степени готовности. Плюс прикинуть справедливую цену. В эконом-классе это – порядка $1800 за квадратный метр.

Почему именно 1800?

А.Д.: Структура себестоимости неоднократно излагалась в различных источниках, и, так называемый "кост" не получается ниже $1500 за метр (ведь сюда входят и затраты на землю, и инженерные коммуникации, и доля города, и социалка, и кредитная нагрузка…). Можно прикинуть проще – по прецеденту. Недавно военные в рамках соцзаказа торговались с крупнейшими девелоперами – индустриальными производителями эконом-класса где-то на уровне 50 тысяч рублей за метр – по тогдашнему курсу это было чуть больше $2000 тысяч за квадратный метр. Минус 10% дисконта – получается $1800.