Как перевести квартиру в нежилой фонд

Наша компания планирует открыть собственный магазин в центре Петербурга. Мы рассматриваем возможность покупки жилой квартиры на первом этаже для оборудования ее под магазин. В связи с этим нас интересует условия, при которых возможен перевод жилой квартиры в нежилое помещение. Все жилые строения/помещения в соответствии со ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации являются недвижимым имуществом и имеют присущее только им функциональное назначение, т.е. предназначены для проживания граждан. Гражданин -- собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Размещение в жилых домах промышленных производств, предприятий, учреждений допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Законом Санкт-Петербурга от 28 апреля 1997 г. 69-21 "О порядке и условиях перевода жилых домов и жилых помещений в нежилые" закреплен обязательный порядок оформления перевода в нежилые жилых домов и жилых помещений только распоряжением губернатора Петербурга. Также законом установлен исчерпывающий перечень условий, при наличии которых допускается перевод жилых строений и отдельных жилых помещений в нежилые: а) жилых строений: -- жилых домов, строительство или реконструкция которых закончена не ранее чем за 5 лет до перевода и в которых отсутствуют жилые помещения, являющиеся предметом действующих договоров найма или социального найма; -- расположенных в санитарно-защитных зонах промышленных предприятий и на землях железнодорожного транспорта, включая полосу отвода или выходящих окнами на территории промышленных предприятий, автопарков и т.п.; -- находящихся на территории, имеющей утвержденную концепцию инвестиционного развития, согласно Распоряжению мэра Санкт-Петербурга от 30.05.95. 561-р "О правах и полномочиях агентств реконструкции и развития территорий", в соответствии с которой планируется использование данных строений в качестве нежилых; -- небольших по размеру (высота -- не более двух этажей, общая полезная площадь -- не более 1000 м2); -- расположенных на оживленных туристических маршрутах, вблизи крупных торговых центров, объектов культуры и досуга, станций метро. б) отдельных жилых помещений в эксплуатируемых строениях: -- признанных непригодными для постоянного проживания; -- расположенных на первом этаже, если окна большей части жилых помещений выходят на магистрали с интенсивным движением транспорта или на территории промышленных предприятий, автопарков и т.п.; -- расположенных над помещениями, в которых имеется избыточное теплогазовыделение; -- в виде отдельных жилых помещений в строениях нежилого назначения; -- расположенных в мансардных помещениях, непригодных для постоянного проживания, в подвальных и полуподвальных помещениях; -- расположенных на верхних этажах, начиная со второго, если все помещения нижних этажей данного подъезда являются нежилыми; -- расположенных на первом этаже и имеющих отдельный изолированный вход либо возможность оборудования изолированного входа. Основным и обязательным условием, является то, что при переводе в соответствии с предполагаемой целью использования этих помещений не должны нарушаться действующие строительные нормы и правила для жилых помещений, жилищные, имущественные и другие права граждан, а также общественные интересы. Перевод жилых помещений, находящихся в домах жилищно-строительных кооперативов, жилищных кооперативов и товариществ собственников жилья, в нежилые допускается с их согласия. Жилые дома и жилые помещения в домах государственного жилищного фонда Петербурга, не соответствующие вышеперечисленным условиям, могут переводиться в нежилые на инвестиционных условиях по заключению органа, уполномоченного администрацией Санкт-Петербурга. (Л.Аг.)

Екатерина Лазарева, Ведущий юрист ООО "Качкин и Партнеры"