Бизнес и элита: развод по-русски

Бизнес и элита: развод по-русскиВ целом в элитном сегменте наблюдались те же процессы, что и в других секторах рынка недвижимости. Куцый ручеек спроса сохранился лишь на объекты высокой степени готовности. Поэтому застройщики вынуждены были сосредоточиться именно на таких проектах, старт новых был приостановлен. Более того, часть игроков заморозила начатые проекты.
Увеличилось время экспозиции квартир, потребитель стал более разборчив, платежеспособный спрос постепенно сместился в сторону более экономичных вариантов – как по цене, так и по метражу. Хотя открытое снижение цены наблюдалось лишь в исключительных случаях. Почти все застройщики так или иначе прибегали к различным бонусам и скидкам. Помимо прочего, как утверждают эксперты, за время кризиса с рынка практически исчезли спекулятивные инвесторы, которые ранее создавали на нем ажиотажный фон.

«Произошло более четкое сегментирование рынка: пара – бизнес-класс и элита – окончательно разошлась. Верхний сегмент бизнес-класса сегодня намного уступает настоящему элитному жилью», – отмечает генеральный директор агентства недвижимости «Дворцовая площадь» Владимир Федоров. Его мысль подтверждает и управляющий корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга» ГеоргийГеоргий БогачевБогачев: «Мы прогнозируем сегментирование рынка элитной недвижимости. Объективно, не все строящиеся в центре объекты имеют одинаковый статус в силу своего месторасположения, окружения, инфраструктуры и прочее. Мы продолжаем возводить элитную недвижимость в центральных районах, но вместе с тем, намечаем развитие нового направления навстречу формирующемуся спросу – строительство объектов бизнес-класса. К примеру, на проспекте Медиков, 10 проектируется большой жилой комплекс с более доступными квартирами».

Передел рынка

Экономическая встряска перетасовала и ряды застройщиков. Прекратили свою деятельность компании «Строймонтаж» и «ИВИ-93». Часть девелоперов, в том числе ранее занимавших серьезные позиции в сегменте luxury, перестали развивать бизнес и запускать новые проекты («Петербургреконструкция», «Стройинвест») или сосредоточились на более востребованном продукте (Setl Group). Соответственно, доля ведущего игрока – корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга» – увеличилась, причем как за счет убыли конкурентов, так и за счет наращивания собственных оборотов. По итогам года компания занимает около 40% рынка строящейся элиты. За ней следует «ЛЭК» – 21,1%. Замыкает тройку лидеров компания «Стройинвест», на долю которой пришлось 10,5% возведенного элитного жилья.

Меньше – не лучше

Бизнес и элита: развод по-русскиИтоги года участники рынка элитного домостроения оценивают неоднозначно. Кстати, именно нерешенный во многом пресловутый вопрос классификации объектов вызывает в результате нестыковку, а порой противоречивые сведения в статистике разных аналитиков и экспертов. К тому же часть специалистов (в том числе и застройщики) относит объекты бизнес-класса к категории элиты класса В, другие исключают их из элитного сегмента.

По данным заместителя директора Консалтингового центра «Петербургской недвижимости» Ольги Трошевой, по итогам прошлого года в Петербурге было введено 175,6 тыс. кв. м элитного жилья, что на 7,9% меньше показателей 2008-го. Из этого объема к жилью категории А аналитик относит 63,8 тыс. «квадратов», оставшиеся – к элите В-класса.

Несколько отличные цифры приводят в Агентстве развития и исследований в недвижимости (АРИН). Так, по данным руководителя отдела проектов и аналитических исследований компании Зоси Захаровой, за прошлый год было сдано 104 тыс. кв. м элитной недвижимости. На долю бизнес-класса из этого объема приходится больше трети – 78 тыс. метров. «Если сравнивать с 2008 годом, то объем предложения в сегменте элитного жилья снизился с 11 до 5%, в бизнес-классе – с 14 до 11%», – поясняет г-жа Захарова. Уменьшение объемов вполне объясняет кризис, который не обошел стороной и другие сектора рынка. В целом, Комитет по строительству отчитался о 2,6 млн кв. м жилья, сданных в прошлом году в Петербурге, что почти на 20% ниже итогов 2008-го. Элита в этом объеме занимает 4% (чуть более 100 тыс. кв. м).

По подсчетам специалистов петербургского офиса компании Knight Frank, на конец года на первичном рынке в стадии продаж находилось 25 элитных жилых комплексов, в которых нераспроданными оставались около 1,2 тыс. квартир. А по оценкам главы инвестиционно-строительной компании «Петрополь» Марка Лернера, вЛеонид Рысев начале февраля 2010-го в продаже находилось уже 28 жилых объектов на 1,5 тыс. квартир. Всего по итогам прошедшего года в городе сдано в эксплуатацию около двух десятков элитных домов, включая объекты бизнес-класса (см. таблицу 1), за то же время новых проектов появилось в три раза меньше (таблица 2).
Необходимо отметить, что значительная часть предложения первичного рынка приходится на дома, введенные в эксплуатацию за последние два-три года. Доля нераспроданных квартир особенно велика на Крестовском острове. По данным генерального директора агентства недвижимости «Rysev Realty. Элитные квартиры» Леонида Рысева, только в этом анклаве в открытой продаже можно найти более 500 единиц жилья.

Скрытые механизмы

Самая большая неопределенность и неразбериха творилась с ценами на дорогие апартаменты. На большинство объектов в течение первой половины 2009 года цены в открытых предложениях оставались на докризисном уровне. А девелоперы декларировали решимость не уступать позиций.
Действительно, первое время (с начала прошлого года и до конца весны) на рынке наблюдался абсолютный штиль: продавцы не хотели уступать, а покупатели ждали снижения цен. За это время часть застройщиков, оценив сложившуюся конъюнктуру, пересмотрела маркетинговую стратегию.

В результате появилось множество всевозможных уловок (скидки, бонусы, акции), подразумевающих реальное снижение стоимости «квадрата». Но опять же, размер уступок в каждом случае был очень индивидуален, а эффект от их внедрения – неоднозначен. Меньше всего потеряли в цене удачные с точки зрения локации, концепции и соотношения цена-качество проекты. Больше всего от финансовой неурядицы пострадали объекты бизнес-класса, мимикрировавшие на волне роста под элиту. В данном случае регулятором стал сам рынок, который поставил всех по ранжиру.

«Даже крупнейшие застройщики элитного сегмента, не сильно завязанные на сиюминутные денежные потоки, вынуждены были учитывать соотношение цены и качества», – констатирует Владимир Федоров. Это означает, что качество объекта не отвечало ожиданиям покупателя, и, стимулируя спрос, продавцы умеряли собственные аппетиты.

По оценке Ольги Трошевой, в течение всего года элитный сегмент демонстрировал отрицательную ценовую динамику, которая к концу отчетного периода составила 14,14%. Средняя цена предложения к началу 2010-го опустилась до 185,5 тыс. рублей за кв. м. Но уже в январе этого года эксперт зафиксировала незначительное (0,2%) повышение этого показателя, средняя стоимость «квадрата» подросла на 400 рублей. Руководитель отдела элитной жилой недвижимости компании Knight Frank SPb Елизавета Конвей считает, что эксклюзивные предложения практически не подверглись коррекции, в то же время наименее Марк Лернерликвидные варианты предлагались со скидкой в 25-30%.

По словам Марка Лернера, в кризис девелоперы (продавцы) разделились на две группы: первые предпочли оставить цены неизменными, стимулируя спрос специальными предложениями и бонусами, вторые решились на уступку, которая за год достигла 30%. В начале этого года средняя стоимость «квадрата» в элитном сегменте, по его данным, опустилась до 180 тыс. рублей.
Так или иначе, с начала кризиса дорогие объекты потеряли в «весе» от 10 до 40%. А количество сделок, по оценке г-на Федорова, упало от 5 до 10 раз.

Илья АндреевКорпорация «Возрождение Санкт-Петербурга» выбрала любопытную стратегию, которая, по словам ее Илья Андреевфинансового директора Ильи Андреева, сразу дала ощутимые плоды. Компания провела коррекцию цен в каждом проекте, причем в рамках одного объекта стоимость метра на одни квартиры осталась неизменной, на другие – снизилась на 15-20%, а некоторые даже немного подорожали. Таким образом, в одном и том же доме разница в стоимости квадратного метра могла отличаться в несколько раз. Например, разброс цен в строящемся комплексе в Зоологическом переулке, 2/4 сегодня составляет от 25 тыс. до 80 тыс. у.е. за метр. К имеющемуся разнообразию адресов добавилась линейка товаров различной стоимости. В результате, по данным г-на Андреева, удалось достичь оптимального для кризисного периода уровня продаж.

Впереди – ухабистое «дно»

Участники рынка отмечают сокращающийся объем предложения, но при этом с оптимизмом оценивают перспективы элитного домостроения. В этом сегменте еще нет четко выраженного диктата покупателя, так как спрос на объекты с высокими потребительскими характеристиками остается неудовлетворенным. Кризис заставил игроков не только менять цены, но и пересмотреть концепции готовящихся проектов.

«Поскольку в строящихся домах на качество влиять уже тяжело или невозможно, то застройщики «играли» ценой. А в готовящихся проектах характеристики объектов будут еще выше существующих. Мы приходим к нормальной практике, когда каждый новый проект становится шагом вперед по сравнению с завершенными объектами. Этот тренд проявился отчетливо именно в 2009 году. Если в доме на набережной Робеспьера, 4 еще не было специальных шахт для установки кондиционеров, то в «Парадном квартале» это стало нормой», – поясняет г-н Федоров. Он уверен, что новые проекты ведущих игроков будут отличать не только материалы и технологии, но и продуманная концепция, где учитывается высотность дома, окружающая среда и застройка.

В активе холдинга RBI – несколько перспективных пятен, преимущественно – на Петроградской стороне. Наиболее интересным выглядит участок в Лопухинском саду, где по регламенту разрешено возводить апарт-отель. Но сведущие риэлторы говорят, что на этом месте будет построен объект, превосходящий по своим характеристикам «Новую звезду» на Песочной набережной.

Владимир Федоров ожидает появления в этом году «хотя бы на бумаге» парочки уникальных проектов в Золотом треугольнике. А впереди еще маячит «Набережная Европы», которую с нетерпением ждут все участники рынка. То есть перспективы действительно кажутся вполне обнадеживающими. Хотя г-н Богачев прогнозирует серьезный дефицит жилья в середине будущего года, когда проявятся последствия паузы в строительном цикле, возникшей в 2009-ом.

Ольга ТрошеваБольшинство опрошенных экспертов уверены, что до конца года цены на дорогую недвижимость будут корректироваться. «До осени они могут снизиться на 5-10%, ибо существующий объем предложения довольно большой, но качественных объектов немного. Снижение может быть скрытым, в виде скидок и бонусов, которые будут предлагаться в ходе переговоров с реальным покупателем», – уверена Елизавета Конвей. «Корректировка цен предложения в ближайшие месяцы продолжится», – вторит ей Ольга Трошева. Владимир Федоров также допускает колебание цен до конца года, но в рамках конкретной сделки. Эксперт заключает: «К нам пришел рынок отдельно взятых сделок. Мы достигли психологического дна, когда и покупатель и продавец готовы идти на уступки, а физическое дно может оказаться ухабистым и колебаться верх и вниз с большой амплитудой. Идеальной цены не существует, есть широкий коридор».