Кризис и рост политических рисков заставляют инвесторов выводить активы из России. Появляются новые и новые инструменты для вложения денег в недвижимость за рубежом.
Отток капитала из России, по прогнозу Минфина РФ, в этом году может превысить $85 млрд, что в 2,5 раза выше прошлогоднего показателя. Аналитики утверждают, что доля частного капитала в этой статистике — от 5 до 20%.
Вывод средств эксперты объясняют усилившимися экономическими и политическими рисками. "Деньги любят стабильность. А у нас выборы, митинги, волнения", — поясняет директор Института проблем глобализации Михаил Делягин. Гендиректор "Финэкспертизы" Агван Микаелян говорит, что из страны уходит инвестор, который по паспорту иностранец, а по прописке местный. "Нет гарантий, что смена власти даже на локальном уровне не ударит по бизнесу, это главная причина вывода капитала", — добавляет исполнительный директор СТД "Петрович" Виктор Адамов.
Недвижимость остается главным активом, который состоятельные россияне покупают за границей. Во–первых, это понятная инвестиция. "Взамен обыватель получает материальный объект, ценность которого ясна", — говорит управляющий партнер LCMC Дмитрий Золин. Во–вторых, недвижимость приносит пусть небольшой (в среднем 4–6% годовых против российских 10–12%), но стабильный доход. "Самый прибыльный инструмент — покупка коммерческой недвижимости. Там ставка капитализации — 5–10%. Жилье приносит 3–4% годовых. А time–sher (клубное использование недвижимости на время отпуска), как правило, профита не подразумевает", — говорят эксперты "Финама".
Директор компании GFPI Валентина Нагиева сообщила, что с лета количество обращений и поездок россиян для подбора недвижимости "для себя" за границей выросло на 20%. "Число запросов на поиск инвестиционных объектов тоже растет: их было не более 10% от общего числа, а сейчас около 50%", — утверждает она.
Основные страны, которые пользуются спросом, — Финляндия, Германия и США, а также курортные - Италия, Франция, Кипр и Испания. Вырос спрос на Латвию, которая в этом году упростила порядок получения вида на жительство (ВНЖ). Там для этого нужно купить недвижимость на 76 тыс. евро (на Кипре — на 300 тыс. евро, в Англии — на 1 млн евро). "Европейские страны проявляют лояльность к россиянам. Во Франции, например, где ВНЖ по закону можно получить лишь через 5 лет после покупки жилья, появились случаи положительных решений уже через год после сделки", — говорит Валентина Нагиева.
Опрошенные собственники зарубежной недвижимости утверждают, что покупать ее выгоднее через агентства на местах. Экономия получается до 30% по сравнению с услугами российских риелторов. Да и сама недвижимость за границей, по их словам, часто оказывается дешевле российской. "Моя квартира площадью 140 м2 с видом на море на Мадейре стоила всего 1 тыс. евро за "квадрат", — заявила одна из собеседниц dp.ru. Для сравнения, за эти деньги в Петербурге можно купить двушку в спальном районе.
"В США есть районы, где сейчас не найти работу: Детройт, Баффоло, Индианаполис. Там можно купить дом за $5 тыс. и даже дешевле. А в зонах деловой активности — Далласе и Бостоне — недвижимость постоянно растет в цене", — сообщил журналист Василий Платонов, который последние годы живет в Вашингтоне. Россияне активнее всего покупают недвижимость в Майами. "А западное побережье Америки активно скупают китайцы. И мотивы у них те же, что у россиян", — делится Василий Платонов.
В ответ на растущий спрос появляются новые и новые формы вложений в недвижимость за рубежом. Как рассказал президент NAI Becar Александр Шарапов, компания открывает новое направление — клубные инвестиции (приобретение доли от 10 до 40% в доходном проекте совместно с партнером–брокером). "Мы инвестировали собственные средства в два доходных поселка в США. И ведем переговоры о покупке торговой недвижимости в крупных городах Германии", — сообщил Александр Шарапов. Он утверждает, что, купив долю в этих проектах, можно получать доход 7–8% годовых при пороге вхождения $0,5 млн.
Еще один новый инструмент — схема join venturing. Как рассказал директор по развитию ASTERA Александр Волошин, такие проекты предполагают привлечение двух инвесторов. "Один покупает землю, строит и заполняет объект арендаторами. А второй вкладывает до 25% стоимости объекта, а затем гарантированно выкупает его под свои нужды", — поясняет он. При этом первый инвестор получает возможность выгодно выйти из проекта после его реализации, а второй — возможность покупки объекта по цене более низкой, чем рыночная стоимость готового бизнеса. "Россияне стали интересоваться этой схемой в партнерстве с западными девелоперами", — говорит Александр Волошин.
"А мы создали один из первых в стане ПИФов, который вкладывает средства в коммерческую недвижимость Южной Европы. Средний доход — 6% годовых", — заявил глава УК "Свиньин и партнеры" Владимир Свиньин. По его словам, это выгодный по издержкам инструмент частных портфельных инвестиций. "Думаем об открытии второго такого фонда", — говорит он.
Российские девелоперы в борьбе за клиента также выходят на зарубежные рынки. "Спрос на наше жилье в Болгарии растет", — утверждает Михаил Духовный, заместитель генерального директора ЗАО "Центральное управление недвижимости "ЛенСпецСМУ" (компания реализовала проект жилого комплекса в районе "Золотые пески" в Болгарии).
Эту же тенденцию отмечает Тарас Кручинин, генеральный директор ИСК "Сфера" (жилой комплекс на 120 тыс. м2 в Софии). "Несмотря на все кризисы, проект находится в плановой рентабельности. Стоимость 1 м2 — 700–800 евро", — говорит он. Управляющий директор LSR Europe (предприятие группы "ЛСР" в Германии, в портфеле — шесть жилищных проектов) Дмитрий Гончаров отметил, что выход на рынки других стран полезен для диверсификации рисков.
Искать запасной аэродром — это вполне естественно при нынешней политической ситуации, отметил один из собственников недвижимости в Лондоне и Канне.
