Как изменились ожидания владельцев коммерческой недвижимости в связи с возможной второй волной кризиса, выясняли участники круглого стола, организованного редакцией "Делового Петербурга".
Эксперты отмечают, что рынок коммерческой недвижимости ожил после кризиса, но пока не "набрал обороты". Арендные ставки растут медленно и незначительно - в среднем в сравнении с кризисом рост составил около 10%, и сегодня 1 м2 обходится арендаторам в 1000 рублей в месяц. "Мы только сейчас вышли на те сборы по рублям, которые были до кризиса, но при этом количество площадей в аренде относительно докризисных увеличилось всего на 10%", - говорит управляющий партнер УК "Теорема" Игорь Водопьянов.
Между тем уже к концу года некоторые управляющие офисной недвижимостью компании заявляют о намерении поднять ставки на 20%, несмотря на прогнозы относительно второй волны кризиса.
В некоторой степени движение на рынке коммерческой недвижимости активизировалось в связи с началом перевода в Петербург дочерних компаний "Газпрома" ("Газпром нефть" и "Газпром экспорт"). Эксперты говорят, что для этих структур присматриваются площади от 1500 м2, образуя новый пласт арендаторов.
На фото: круглый стол на тему: «Перспективы развития офисной недвижимости». На фото: Сергей Швецов, генеральный директор УК ООО "Атлантик Сити" (слева), Игорь Водопьянов, управляющий УК "Теорема"
С "Газпромом" связано и формирование новых центров деловой активности - преимущественно в районе Лахты и Охты.
"Территория вокруг "Лахта Центра" очень перспективна, потому что это, можно сказать, петербургские Северные ворота, своеобразный Беверли Хиллз нашего города. И, когда к нам едут люди из Финляндии, они в первую очередь обращают внимание на здания, которые мелькают в окнах", - делится мнением Михаил Гусев, руководитель департамента бизнес-центров "МК ПСБ".
В случае если проект башни "Газпрома" будет реализован, некоторые эксперты предрекают транспортный коллапс в районе. По словам Валерия Хламкина, директора по развитию ЗАО "ВМБ-Траст", заявленные площади "Лахта Центра" сопоставимы с площадью всех офисов классов А и Б в Петербурге. "Это градообразующий объект, и где бы он ни находился, необходимо продумывать логистику", - прокомментировал он. Пока же, по мнению участников круглого стола, в этом районе практически нет конкуренции, и на пробки жаловаться не приходится.
"В конце концов, где сидеть компании, выбирает собственник. А собственник ездит между Крестовским островом и поселком Репино", - добавил Сергей Швецов, генеральный директор БЦ "Атлантик сити".
Территории района Охты перспективны из-за близости к центру. Шумиха вокруг несостоявшегося "Охта Центра" не могла не привлечь внимание инвесторов, хотя девелоперы и отмечают, что сегодня это депрессивный район. "Кто-то из собственников там хочет наладить производство, кто-то хочет продать объекты, но близость к городу очевидна - переехал мост, и вот он, Смольный. Поэтому, я думаю, район будет развиваться", - прокомментировал Валерий Хламкин.
Помимо территорий Лахты и Охты, по мнению экспертов, сегодня активно развиваются район Пулково, территории намыва "Морского фасада", а также вокруг площади Конституции. Но в целом владельцы коммерческой недвижимости скептически относятся к идее начинать сегодня строить бизнес-центры с нуля. "Для этого должна быть возможность кредитоваться в районе 7-8% и рассчитывать на арендную ставку 1500 рублей за 1 м2. Никакого смысла строительства при арендной ставке 1000 рублей нет", - считает Игорь Водопьянов. - Мы сейчас достраиваем четыре бизнес-центра только потому, что они уже отлиты в бетоне".
О второй волне кризиса арендодатели говорят сдержанно, хотя некоторые отмечают, что особого оптимизма относительно роста ставок они не испытывают. "На мой взгляд, ставка в 1200 рублей за 1 м2 на следующий год пока не рисуется", - считает Татьяна Разина, руководитель отдела аренды МДЦ РЕСО.
По мнению Михаила Гусева, готовиться ко второй волне управляющие компании должны, развивая свои объекты. "Арендаторы офисов постепенно переходят от одного бизнес-центра к другому, выбирая, на их взгляд, более качественные помещения. Поэтому те управляющие компании, у которых нет парковки, должны будут ее сделать. Те, у кого плохая столовая, должны будут ее улучшить. Чем больше у бизнес-центров таких "галочек", там меньше вероятность, что арендатор съедет", - добавил Михаил Гусев.
По мнению экспертов, снижение ставок во время кризисов реальную экономическую выгоду условным средним арендаторам не приносит. Снижение ставки на 100 рублей для компании, занимающей 100 м2 и с ежемесячной платой 1100 рублей за 1 м2, позволит сэкономить 10 тыс. рублей. По мнению Игоря Водопьянова, владельцам коммерческой недвижимости порой выгоднее оставить 20% своих бизнес-центров пустовать, чем снижать на 20% ставки.
Между тем, по мнению Вадима Демешникова, руководителя направления офисной недвижимости ГК "БестЪ", для крупных компаний, занимающих, например, около 30% объекта, даже небольшое снижение играет существенную роль. "До кризиса ставки были сумасшедшие. Понятно, что, когда эта волна нахлынула, все хотели также получать эти деньги. Но в любом случае есть определенная планка, ниже которой арендодатель не готов упасть", - добавил Вадим Демешников.
