Все заново складывается

Рынок складской недвижимости постепенно восстанавливается после кризиса.­ Об этом свидетельствует высокий уровень спроса и начало строительства новых объектов. По данным Maris|CBRE, на текущий момент объем строящихся и проектируемых проектов складской недвижимости не превышает 400 тыс. м2, в то время как до кризиса он составлял около 2 млн м2.

Структура качественных складских комплексов постепенно меняется в сторону увеличения доли объектов класса А. Если в 2008 году они составляли 60%, то уже по итогам III квартала 2011 года - 66%. При этом большая часть строящихся объектов также относится к самому высокому классу.

"Несмотря на позитивную динамику спроса в начале 2011 года, девелоперы только сейчас начали постепенно размораживать проекты и начинать строить новые спекулятивные склады", - говорит Кайл Патчинг, директор по развитию компании Maris|CBRE. По его словам, одни из самых крупных реализуемых сегодня проектов - это строящийся складской комплекс в северной части города, а также проект Nanner Nordway в Шушарах.

Стабильно высокий уровень спроса и отсутствие в 2011 году на рынке складской недвижимости новых введенных проектов привели к дальнейшему снижению уровня вакантных площадей до 7% в классе А и до 5% в классе B.

По словам Николая Казанского , генерального директора "Colliers International Санкт-Петербург", индустриальная недвижимость - второй сектор рынка, который динамично развивается в этом году наряду с ретейлом.

"В 2011 году мы сдали в аренду более 100 тыс. м2 современных складских и производственных помещений, в том числе подобрали площади для двух крупных заводов. Почти все наиболее ликвидные площади разобраны. Те помещения, которые не были востребованы под склады, заняли производственные компании. Следующий этап развития этого рынка будет связан с проектами built-to-suit (BTS), когда девелоперы индустриальных парков или отдельных площадок начнут строить заводы под заказ", - прогнозирует Николай Казанский.

Банкиры готовы кредитовать строительство складских объектов. Так, в Альфа-Банке сообщили, что не имеют выделенного проектного финансирования в сегменте строительства складских комплексов, но готовы рассматривать рефинансирование затрат собственника, понесенных при строительстве объекта недвижимости, в том числе складского.

В зависимости от текущих целей акционеров бизнеса будет определяться срок кредитования и прочие его условия. Если это новое строительство, то сроки могут составлять от 5 до 7 лет, суммы зависят от рыночной стоимости недвижимости, которая передается в залог.

"В целом определять девелопмент в сегменте складской недвижимости как высокорискованное направление для кредитных операций банков я бы не стала. У каждого проекта есть свои сильные и слабые стороны. В случае складских комплексов определить привлекательность того либо иного объекта возможно так же, как и в сегменте любой доходной недвижимости: арендаторы, месторас­положение и прочее", - добавляет Татьяна Логинова, директор по корпоративному бизнесу в регионе филиала "Санкт-Петербургский" Альфа-Банка.

Требования банков к застройщикам, как правило, следующие: финансовая стабильность, положительная динамика доходов, понятные перспективы развития компании, качественное обеспечение кредита. Реализуемый проект должен быть четко проработан и экономически эффективен.

Дополнительно на принятие решения положительно влияет наличие у заемщика других источников дохода, помимо кредитуемого проекта, или компаний-партнеров с устойчивым финансовым положением, которые готовы выступить поручителями.

Сергей Григорьев, руководитель Дирекции по работе с крупными клиентами Северо-Западного регионального центра "ВТБ" :

"Кредиты на строительство складских помещений выдаются компаниям, которые развивают логистические центры. Одним из ярких примеров является развитие логистического центра ООО "Осиновая роща" (корпорация "СТЕРХ"). СЗРЦ банка "ВТБ" предоставил кредитные ресурсы на строительство склада-холодильника для хранения рыбной продукции.

Также кредиты могут выдаваться компаниям, которые строят склады для своего собственного пользования. Однако многие компании предпочитают приобретать уже готовые помещения.

Каждый проект рассматривается индивидуально. Сроки кредитования могут доходить до 5-7 лет. В качестве залога принимается либо строящееся складское помещение, либо какой-либо другой "твердый" залог.

В настоящее время предпосылок для снижения процентных ставок нет. В случае сохранения высокого уровня неопределенности в экономике ставки будут постепенно расти".