Рост арендных ставок в прошлом году был обусловлен низким объемом предложения офисных площадей.
Причина подъема цен в том, что более трети заявленных в последние годы проектов так и не было введено в эксплуатацию. "В течение предыдущих 3-4 лет многие офисные проекты были заявлены к вводу в 2011 году, однако лишь 38% из заявленных были сданы в эксплуатацию, - говорит Любава Пряникова, руководитель направления маркетинговых исследований коммерческой недвижимости КЦ "Петербургская Недвижимость".
На планы девелоперов повлияли негативные опасения. "Ожидание второй волны кризиса, относительная экономическая стабильность отчасти сдерживают планы участников рынка, - считает Михаил Тюнин, руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St Petersburg. - В прошлом году наблюдался рост ставок аренды, снижение доли свободных площадей; сохранялся спрос на крупные офисные блоки, однако число доступных вариантов заметно сократилось: основное предложение приходится на недавно введенные объекты".
По данным аналитиков GVA Sawyer, на конец 2011 года уровень вакантных площадей составил около 20,2% в классе А и 6,7% в классе В+/В. В среднем по городу по итогам 2011 года уровень вакантных площадей в бизнес-центрах высокого класса составил 10,8%.
По данным
"Colliers International Санкт-Петербург"
, в 2011 году основным спросом по-прежнему пользовались помещения до 100 м2 - порядка 30% всех сделок - и помещения от 100 до 250 м2 - еще 28% рынка. Интересовали арендаторов в основном помещения в центре Северной столицы. "Выход из кризиса еще раз показал, что бизнес все-таки центростремителен: интерес арендаторов был прикован прежде всего к бизнес-центрам, имеющим центральную локацию, - говорит Сергей Игонин, управляющий партнер "АйБи ГРУПП". - Рост наполняемости отмечался и в тех бизнес-центрах, которые располагаются за пределами исторического центра, тяготеют к КАД".
Основной спрос на офисные площади формировался за счет миграции арендаторов, а не за счет роста бизнес-активности в целом. Тем не менее все еще находятся те, кто даже при наличии возможности переехать в офисы более высокого уровня этот шанс не используют. Речь идет о части арендаторов бизнес-центров самого низкого класса. Консультанты делят арендаторов бизнес-центров класса С на две категории. К первой относятся те, кто потенциально хочет переехать в помещения более высокого класса и рано или поздно осуществляет данное стремление. Ко второй категории арендаторов класса С относятся компании, которые исторически сидят в таких помещениях и не готовы переезжать в более высокий класс, несмотря на лучший уровень сервиса даже при сравнимых (а иногда и меньших) ставках. По данным NAI Becar, в целом по рынку Петербурга заполняемость бизнес-центров класса С, особенно расположенных у станций метрополитена, близка к 100%.
"Основной причиной такого странного выбора является удобная локация объекта (для ведения бизнеса или для персонала). Кроме того, надо учитывать и социальный аспект, так как переезд в более высококлассный (а подразумевается и более дорогой) офис вынуждает объяснять персоналу, почему средства компании тратятся на аренду офиса, а не на зарплаты сотрудникам, - говорит Владислав Фадеев, руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга GVA Sawyer. - Следует отметить, что переезд из класса С в класс В при прочих равных условиях происходит намного проще, чем из класса В в класс А.
Но, видимо, все арендаторы класса С, которые стремились к переезду, уже переехали, поскольку в 2012 году миграция продолжится уже в более высоком классе.
"В течение 2010 года наиболее активные переезды наблюдались из бизнес-центров класса С, куда многие арендаторы были буквально загнаны финансовым кризисом, в класс В, а в 2011 году миграция затронула объекты более высокого класса, - рассказывает Александра Смирнова, руководитель отдела офисной недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. - Компании, занимавшие помещения класса В, переехали в А. Арендатор начал активно уходить из морально устаревших бизнес-центров, объектов с плохой локацией".
По мере оживления спроса, постепенного выхода рынка из кризиса управляющие компании бизнес-центров начали поднимать арендные ставки.
По данным консалтинговой компании GVA Sawyer, средние заявленные арендные ставки на офисные помещения класса А на конец 2011 года составили 14620 рублей за 1 м2 в год (включая эксплуатационные расходы, без НДС) - и увеличились на 7,0% по сравнению с концом 2010 года. Для класса В+/В средние арендные ставки за год увеличились на 7,6% и составили 11,5 тыс. рублей за 1 м2. В среднем по рынку за счет увеличения доли бизнес-центров класса А в общей структуре предложения рост арендных ставок за 2011 год составил около 8,5%.
Совершенно другого мнения придерживаются в ASTERA. В этой компании отмечают, что разрыв между ростом ставок в разных классах был намного больше. "На площади новых бизнес-центров высокого уровня часто устанавливались арендные ставки, не соответствующие ожиданиям потенциальных клиентов, в связи с чем рост арендных ставок в классе A был менее существенным, чем в классе B, - +7% и 15-18% в рублях в год соответственно, - говорит Александра Смирнова. Все эксперты склоняются к тому, что рост ставок на офисные площади в 2012 году будет плавным и ровным. Планы компаний относительно затрат на офисную недвижимость после кризисных лет в целом стабилизировались. И это на фоне того, что глобальных проектов в сфере офисной недвижимости на 2012 год в Петербурге нет, а ряд ранее заявленных испытывает трудности.
