Крупные сделки, заключенные на рынке коммерческой недвижимости, изменят инвестиционный климат города в лучшую сторону.
В период кризиса, по данным компании ASTERA, иностранные инвесторы в 10 раз сократили свою долю на российском рынке по сравнению с 2008 годом.
За весь прошлый год на рынке коммерческой недвижимости было всего несколько знаковых сделок. "Это связано как с отсутствием качественного инвестиционного продукта на рынке, так и со стратегическим решением инвесторов, занявших выжидательную позицию на рынке", - называет причину Александр Волошин, директор по развитию ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
Типы инвестиций в коммерческую недвижимость становятся все более разнообразными: от канадских пенсионных фондов до бизнесменов с Ближнего и Дальнего Востока. "Однако далеко не все иностранные инвестиции доходят до России: виной тому высокие политические, административные, конъюнктурные риски, которые даже при высокой доходности отпугивают потенциальных инвесторов из-за рубежа", - говорит Илья Андреев, управляющий директор NAI Becar в Петербурге.
Тем не менее на российский рынок частично возвращаются фонды, закрывшие для себя Россию как место для размещения инвестиций в 2009-2010 годах, среди них Invesco, Morgan Stanley. "Это связано с компрессией доходности, которая происходит на рынках Западной и Восточной Европы, из-за увеличения количества сделок и роста цен на объекты коммерческой недвижимости. Для поддержания уровня доходности инвестиционных портфелей инвесторы обращают свое внимание на рынки стран БРИК", - говорит Александр Волошин.
Оценить же активность российских инвесторов вообще крайне сложно. "Часто российские компании не прибегают к услугам брокеров и не афишируют сделки", - отметил Кайл Патчинг, директор по развитию Maris Properties в ассоциации с CBRE в Петербурге.
Эксперты отмечают, что в 2011 году наибольшее внимание инвесторов привлекала торговая недвижимость. Все эксперты сошлись во мнении, что сделка по продаже ТРК "Галерея" на сумму $1,1 млрд, состоявшаяся в прошлом году, - не только самая крупная инвестиционная сделка на рынке недвижимости, но и одна из крупнейших на территории России среди всех отраслей. Покупателем в ней стал Morgan Stanley, а продавцом - Казкоммерцбанк и связанный с ним Meridian Capital. Такой объем привлеченных инвестиций, возможно, поднимет рейтинг инвестиционной привлекательности Петербурга на будущий год. Правда, самая крупная сделка - не всегда самая перспективная с точки зрения развития самого объекта. "Самой интересной можно считать сделку по покупке ТК "Пассаж" компанией Jensen Group. Развитие и превращение объекта в институциональный продукт для последующего выхода из него потребует от инвестора мобилизации архитектурных, строительных и концептуальных решений на международном уровне", - считает Александр Волошин.
Впрочем, действуют на этом рынке торговой недвижимости только нишевые игроки. Сегодня рынок высоко консолидирован, 40% поделено между тремя игроками, из них два профильных девелопера ("Адамант" и IKEA) и новый игрок Fort Group, который сразу занял вторую позицию на рынке, но до покупки не имел реализованных проектов. В 2011 году эта компания приобрела активы "Макромира".
"У самой Fort Group в собственном портфеле до этого находились три действующих торговых комплекса и один проект - ТРК "Кантемировский", приобретенный у Europolis AG в 2010 году, - говорит Илья Андреев. - В результате сделки к Fort Group перешли все активы "Макромира". Компания стала вторым по величине собственником торговой недвижимости в городе". В итоге в Петербурге появился новый крупный игрок, готовый продолжать инвестировать в развитие собственных объектов, что позитивно скажется на их качестве.
Несмотря на громкие события в сегменте торговой недвижимости, в офисном секторе также стоит отметить несколько интересных сделок. Одним из значимых событий I квартала 2011 года стало приобретение компанией "Гоголя 23" бизнес-центра "Белые Ночи".
Компания "Гоголя 23" являлась действующим арендатором бизнес-центра: договор аренды был заключен в 1995 году на 49 лет, при этом арендатор авансировал арендные платежи до конца срока аренды на сумму $2,6 млн.
Общая площадь бизнес-центра составляет 6,6 тыс. м2, заполняемость - 100%, арендная ставка - $650/м2 в год. Стоимость лота на торгах составила 205 млн рублей, или ~31 тыс. руб./м2, что является крайне низкой ценой для такого объекта. По оценкам специалистов компании ASTERA, при такой стоимости объект окупится в течение 3 лет.
В то же время бизнес-центры, обладающие неудачным местоположением, с трудом находят себе покупателей и арендаторов. Так, покупка бизнес-центра "Аэроплаза" является единственным классическим примером продажи банком стрессового актива. Объект перешел в собственность Сбербанка, кредитовавшего девелопера проекта. Собственник пытался продать офисный центр на протяжении последних 2 лет по цене $55 млн, однако покупателей не нашел", - отмечает Александр Волошин.
"Сегодня у инвесторов востребованы только те площади, которые генерируют понятный денежный поток: если офис заполнен на 100% и cash-flow его понятен, а арендные ставки соответствуют среднерыночным - то такой объект будет продан, - говорит Сергей Игонин, управляющий партнер "АйБи ГРУПП". - Если БЦ не заполнен и арендная ставка неадекватна существующему денежному потоку, то такой объект будет бесконечно оставаться в листинге".
Важным событием на рынке недвижимости также является покупка 27% голосующего пакета акций фонда Ruric AB российскими предпринимателями. Смена крупнейшего владельца акций фонда приведет к изменению в оперативных планах компании "Рюрик Менеджмент", управляющей тремя бизнес-центрами, тремя девелоперскими проектами и являющейся одним из ведущих игроков рынка коммерческой недвижимости Петербурга. Возможны два варианта развития: инвестиции в девелоперские проекты в центре города либо выход из всех российских проектов фонда.
С рынка уходят девелоперы, чья деятельность ограничивалась получением участков и попытками создать на их основе инвестиционно привлекательный продукт. Результата добились немногие, так как подготовка продукта требует профессионализма, а не навыков согласования и продления сроков постановлений. Чтобы остаться на рынке и выдержать усиливающийся уровень конкуренции, необходимо выстраивать девелоперский процесс так, чтобы срок строительства качественного объекта занимал не более 5 лет.
"Ставка капитализации для офисной недвижимости в Петербурге находится на уровне 10-12%, для торговой недвижимости - 9-11%, для складской - 12-14%. Естественно, что продавец желает продать дороже, покупатель - наоборот. В результате торга возможно снижение цены объекта, причем снижение ставки капитализации может достигать 2%", - говорит Владислав Фадеев, руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга GVA Sawyer.
Впрочем, этот уровень на 3% выше уровня рынков Восточной Европы и на 5-6% выше уровня развитых европейских рынков. "Он по-прежнему выше докризисного уровня из-за малого количества совершаемых сделок в сегментах, - добавляет Александр Волошин. - Но при этом возвращение на докризисный уровень маловероятно в принципе, так как инвестор более критично оценивает страновые риски, связанные с волатильностью рынка, при этом качественных объектов на российском рынке существенно не прибавилось".
Торговый сегмент остается наиболее привлекательным для инвестиций. Рынок перспективен, так как в течение всей истории рынка коммерческой недвижимости в России, то есть последних 20 лет, растет покупательная способность населения и реально располагаемый доход. По сравнению с Европой кредитная масса у населения невелика, основная часть доходов идет в первую очередь на потребление. С другой стороны, в ретейле наиболее высок барьер выхода на рынок.
В остальном эксперты советуют делать ставки на новые сегменты, которые в первое время могут быть достаточно доходными. "Остаются проекты в незанятых нишах на рынке недвижимости Петербурга, которые в какой-то момент могут показать большую доходность, нежели традиционные сегменты. Например, рано или поздно у нас появятся полноценные бизнес-парки", - отмечает Владислав Фадеев.
"Большие перспективы имеет сегмент апартамент-отелей из-за неудовлетворенного спроса на рынке. Доходность таких проектов находится на том же уровне, что и в сегменте ретейла, при этом ликвидность объектов выше", - говорит Илья Андреев.
