Глава холдинга "Ленстройматериалы" Дмитрий Игнатьев рассказал в интервью "ДП" о скандинавском "антимуравейнике", главных причинах роста цен на жилье и объяснил, почему московский рынок пока менее интересен для его бизнеса, чем города Северо-Запада.
Дмитрий, на днях вы заявили о перестройке строительного бизнеса на скандинавский лад. Почему
вдруг такой резкий географический крен?
- Из-за кризиса. Задумались, как строить бизнес в новых условиях, которые, очевидно, не являются временными. И поняли, что надо менять идеологию - строить не просто квартиры, а жизненное пространство. В пику тем "муравейникам", которые наводнили город. Мы решили создавать "антимуравейники" - "финские городки" вместо продуваемых кварталов с коробками домов и забитыми дворами, куда даже выходить не хочется.
Почему все-таки скандинавская модель в основе?
- Потому что северные соседи строят симпатично. Финн, как потребитель, не знает, из чего сделан дом - кирпично-монолитный он или сборный… Зато там все продумано, эргономично, эстетично, озеленено…
На фото: Российская Федерация. Санкт-Петербург. Дмитрий Игнатьев. Генеральный директор ОАО "ПО "Ленстройматериалы" Дмитрий Игнатьев.
Строить будете из сборных железобетонных конструкций?
- Да. Под новую идеологию модернизируем Гатчинский ССК. Заключили первый контракт на поставку финской линии Elematic. В мае будет второй. Потом третий. Это разные фазы одного и того же проекта. В 2013 году мы заменим оборудование полностью. Завод при этом работы не прекратит.
Инвестиции в модернизацию озвучите?
- Примерно 30 млн евро. В итоге сможем производить конструкции для строительства 250 тыс. м2 жилья в год. Но главное не в масштабах производства, а в том, что новое оборудование отменит понятие "серийность". Каждый новый дом - это новое изделие: свой дизайн фасадов, своя фишка, своя маркетинговая политика. Живут же финны без 137-й серии и вполне счастливы.
Ваше жилье будет дорогим?
- Нет. Пока существует такой глобальный разрыв между стоимостью "квадрата" и ежемесячным доходом человека, мы не можем себе позволить строить дорого. Средний ценник в "финских городках" будет 60-70 тыс. рублей за 1 м2.
Где появится первый "городок"?
- В Колпино. Сейчас проект на стадии получения разрешения на строительство. Там на участке 31,5 га будет 110 тыс. м2 жилья. Строить будем очередями - по 30 тыс. м2 в год. И закроем проект в конце 2015 года. Строить будем на свои, а также частично на поток от реализации (продажи откроем осенью) и на кредитные деньги. Банки-партнеры стандартные: ВТБ, Сбербанк, "Санкт-Петербург". Больше работать не с кем.
На вашем участке в Янино тоже будет "финский" проект?
- Да, но масштабнее. Там появится 280 тыс. м2 жилья. Кстати, изначально запроектировали 450 тыс. м2, но потом решили урезать этажность, расширить площади, добавить зелени - чтобы проект соответствовал нашей идеологии.
Земля в собственности?
- Да. Покупали у лендлордов еще до кризиса. Сейчас проект на стадии утверждения проекта планировки. Там немного другой концепт: мы планируем сделать более активную окружающую среду, ориентируясь на молодые семьи. Будет больше спортивных площадок, хоккейных коробок…
Как показывает практика, молодежь уделяет много внимания именно организации жизни и эстетике. Это для них важнее, чем даже транспортная доступность.
Когда откроете продажи?
- Нацелены на декабрь. Это будет более долгий проект - он рассчитан на 5 лет. Основные сложности связаны со строительством инфраструктуры, поскольку это областные земли.
Прописка, кстати, тоже будет областная. Хотя к тому моменту, когда проект завершится, она, скорее всего, будет единая для города и области.
А кто рисует ваши "финские городки"? Местные архитектурные бюро?
- Западные, в том числе и финские. Ведь нам нужна новая архитектура, а значит - другие люди, которые иначе воспитаны и по-иному думают.
Коснется ли реформа внутренней структуры компании?
- Да, мы ее тоже меняем. Но это ноу-хау - коммерческая информация. Единственное, что могу сказать, - это будет структура полного проектного управления. То есть мы выделим часть людей именно под проекты с высокой степенью автономности. Но с подчинением "голове".
Когда завершится реорганизация?
- До конца года: несколько позже, чем рассчитывали. Нам требуется некий переходный период, чтобы доделать старое и запустить новое. Как раз к выходу в продажу новых объектов - осенью этого года - структура будет чистой.
А бренд освежить не планируете?
- Мы выглядим достаточно консервативно. Но уже разработан новый бренд-лайн. Звучит коротко: "Архитектура жизни". Кроме того, мы сделали новый лого. Но корпоративные цвета и название "Ленстройтрест" не тронули. По лояльности потребителей наше имя в тройке лидеров по городу. И мы не сочли возможным изменять эту ситуацию.
Сколько проектов в Петербурге реализует компания?
- В прошлом году сдали 90 тыс. м2. Сейчас допродаем там жилье. А "под краном" четыре проекта общей площадью около 100 тыс. м2. Это рабочий задел на ближайшие 1,5 года.
Земельный банк у холдинга большой?
- Мы оцениваем его в 500 тыс. м2 жилья. Все, что покупаем, сразу берем в работу. Новые проекты в разной степени готовности, но высокой: или сделан ППТ, или в ближайшие месяцы получаем разрешение на строительство.
Какие-то прогнозы по ценам на рынке жилья дадите?
- Я не вижу существенных причин для их повышения. Основной отпечаток накладывает на ситуацию политика: во-первых, инвестиционные риски, а во-вторых, государственная монополизация во всех направлениях. Как только мы получаем монополию (на газ, на банки и др.), сразу же растет себестоимость. Так что будем планомерно расти в издержках и, как следствие, в цене. Но второй волны кризиса не будет. Кризиса вообще нет, а есть изменившиеся условия жизни, в которых мы работаем.
Раз уж коснулись политической темы, может, прокомментируете перестановки в городском
правительстве? Как эта ситуация может повлиять на рынок?
- Пофамильно ситуацию разбирать не хочу. Здесь, как в футболе, надо "смотреть на табло". А там по большому счету все не так плохо. Генплан с мучениями, но приняли. Землю торговали… Как будет работать новый механизм администрации, я пока не очень понимаю. Но надеюсь, что с меньшими издержками и с большей эффективностью. В этом все заинтересованы. Город должен жить. Надо, чтобы все вертелось и в процессе верчения перестраивалось.
Каких перемен ждете?
- Во-первых, изменений в генплан и в ПЗЗ, которые все время откладываются. Во-вторых, хотелось бы наконец ясности по новым проектам, которые сейчас рассматривают власти. Сроки - принципиальная экономическая характеристика любой стройки. Даже незначительные задержки оборачиваются глобальными затратами для девелопера. И ничего другого не остается, как заталкивать издержки в цену.
А идея новых властей по ограничению активности застройщиков в центре города вас коснется?
- Напрямую нет. Поскольку все, что у нас есть в центре (это три-четыре проекта - здания под снос и новое строительство), мы сейчас продаем. Но как бизнесмен и гражданин считаю, что из центра не надо делать священное место. Это не Иерусалим. Это живой город, который в разумных пределах должен строиться, развиваться. Центр у нас выглядит не ах. Там много вопросов. Так дайте людям этими вопросами заниматься! Если этого не делать, потеряем и то, что осталось.
Продаете только проекты в центре или есть еще активы, от которых будете избавляться?
-Мы продаем земли и проекты, которые не подходят под нашу новую идеологию. Это касается не только центра города, но и загородной недвижимости. Ее у нас, правда, немного - один проект элитного поселка на 15 га в Юкках. Но в высокой степени готовности. Мне, если честно, жаль этой земли. Это лучшее, на мой взгляд, что есть в окрестностях Петербурга: гектар на дом, автономия, близость к КАД… Оцениваем проект в 1 млн евро за 1 га. Хотя, возможно, оставим его себе. Когда-нибудь руки дойдут.
Другие регионы со строительными проектами осваивать будете?
- У нас в 2006 году были задуманы региональные программы. Но в кризис они свернулись. Сейчас задача - концентрироваться. Но в перспективе 2-3 лет можем освоить и крупные города Северо-Запада. Это очень спорный рынок с низкой маржинальностью, где работают в основном локальные компании. Но он в пределах транспортной доступности нашего железобетона.
А планов выдвинуться в Москву у вас нет?
- Сборный железобетон накладывает географические ограничения по расширению бизнеса. Кроме того, в Москве не свободная конкуренция. И мы не знаем этого рынка. Очевидно, что в кризис он просел сильнее, чем наш. Банкротств там было больше. В Петербурге кто свернулся? Только "Строймонтаж".
Давайте по другим видам бизнеса пройдемся. Как развивается проект "Невский кэпитал партнерс"
на Петровском острове?
- Все по плану. В течение года там появятся первые стройплощадки. За 5-6 лет планируем построить кварталы, где будет 800 тыс. м2 жилья, коммерческих площадей, паркингов, школ, детских садов, магазинов и т.п.
Есть ли какие-то изменения в нерудном бизнесе?
- Мы купили на торгах правительства Ленобласти новое щебеночное месторождение Славянское в Выборгском районе. Его мощность оценивается в 30 млн м3 габбро-норитов. Поставим там завод по переработке 1 млн м3 щебня в год. Проект стартует в следующем году и будет реализован за пару лет. Он потребует около 30 млн евро. Основные вложения будут сделаны не в производство, а в инфраструктуру: строительство дорог, железнодорожных путей, подведение коммуникаций, логистику.
Продукцию будете поставлять на открытый рынок?
- Да. Для собственных нужд используем всего около 3% щебня. Сегодня в нашем нерудном портфеле три щебеночных карьера с общим запасом 100 млн м3 горной массы. Появление нового месторождения увеличило запасы на 15%.
А как дела на вашем кирпичном заводе?
- Работает - делает кирпич в объеме 60 млн штук в год. Это итог 2011 года и исходная задача на 2012 год. Структура производства несколько меняется, поскольку на смену простым материалам приходят более сложные продукты - блоки, перегородки и другие силикатные изделия. В этом году будет небольшой рост производства - около 5%.
Модернизацию этого завода не планируете?
- Идут переговоры с немцами о поставке оборудования. Решение подготовлено, но еще не принято. Примем его в этом году. А вся программа будет рассчитана на 2-3 года.
Рынок этой продукции есть. Вопрос в экономической целесообразности - номенклатуре, мощности и стоимости. Рассматриваем варианты их сочетания.
Банк в структуре холдинга все еще существует?
- Да. Но финансовая структура холдинга вместе с банком находятся под оперативным управлением "Аладушкин групп". Это изменение последних 2 лет. Решение было принято исходя из общей ситуации - из того, у кого хватает сил, ресурсов и желания этим рулить.
