Девелоперы индустриальных парков стараются привлечь на свои территории крупных клиентов

Максим Соболев, директор по развитию объектов недвижимости ЗАО "ЮИТ Лентек" :

"Петербург - один из самых крупных городов в Европе, но соответствующих такому мегаполису компаний-производителей, которым нужны площадки для размещения производств, можно насчитать от силы штук двадцать. Существующий сегодня спрос на индустриальные парки сконцентрирован на аренде. В основном на маленькие площади от 500 до 1,5 тыс. м2. Проблема в том, что девелоперам этот бизнес мало интересен. Окупаемость проектов в индустриальной недвижимости обычно составляет от 10 до 12 лет. Но мало кто планирует сегодня дальше чем на 5 лет вперед.

Интересной можно считать идею привлечь государственные инвестиции в строительство инфраструктуры, как это делают в Калужской и Ярославской областях, но администрации Петербурга и Ленобласти демонстрируют скепсис по этому поводу. Областные чиновники напрямую говорят, что им это неинтересно. Петербург занимался подготовкой инженерной инфраструктуры, но, судя по тем шагам, которые выполняет нынешний губернатор Георгий Полтавченко в отношении начинаний своих предшественников, скорее всего, и эти проекты будут свернуты.

Администрация СПб всегда была крупнейшим девелопером, но будет ли продолжаться эта тенденция в 2012 году или в следующем, теперь непонятно. Новые проекты индустриальных парков, я думаю, Петербургу не нужны, так как если взять все парки, которые сегодня существуют на рынке, а таковых около 15, то их суммарная площадь составит около 1 тыс.  га. При существующем спросе этого хватит на 10 лет".

Александр Паршуков, директор управления паевых земельных фондов ЗАО "ВТБ Капитал Управление Активами":

"В апреле 2011 года мы подписали соглашения с первыми резидентами индустриального парка "Марьино", который реализуется с 2007 года. Из 130 га нами продано 40 га таким компаниям как "Ё-авто", "Техноэксим" и "Яровит". Сейчас в стадии разработки находятся сделки с новыми резидентами.

Эту площадку мы будем развивать совместно с городской администрацией. Власти обеспечивают нас внешними сетями водоотведения, газо- и водоснабжения, внешней улично-дорожной сетью, а мы строим все межквартальные сети и дороги, а также полностью обеспечиваем электроснабжение и строим локальные очистные сооружения.

Могу сказать, что спрос на площади в нашем проекте существенно растет по мере того, как продвигается инженерная подготовка. Планируется, что окончательно она будет завершена летом 2012 года. Если говорить о площади участков, на которые предъявляется основной спрос, то в наших переговорах речь, как правило, идет об участках от 2 до 10 га.

Обычно производственные компании интересуются площадками с уже готовыми сетями. В идеале такие клиенты хотят, чтобы в индустриальном парке было хотя бы одно действующее предприятие-резидент, которое могло бы поделиться своим опытом работы в этом индустриальном парке.

Ключевые параметры, по которым клиенты оценивают земельные участки, - местоположение, доступ к ключевым магистралям, морским портам, аэропортам, права на землю (собственность), промышленное зонирование по генплану и правилам землепользования и застройки, готовность и достаточность лимитов всех инженерных сетей, наличие в городе и близлежащем районе квалифицированного персонала и возможность доставить этот персонал до места приложения труда, а также технические параметры земельного участка, включая площадь, форму, свойства грунтов, и конечно же цена. При этом всех интересует возможность строительства и запуска производства в кратчайшие сроки. Все эти параметры важны, и производственник очень заинтересован, чтобы территория им соответствовала".

Венера Лаухина, директор департамента складской и индустриальной недвижимости компании Colliers International :

"Одними из самых крупных сделок прошлого года, консультантами которых мы выступали, можно назвать сделки по аренде производственно-складских площадей немецким машиностроительным концерном MAN и китайской компанией TPV Technology Ltd.

На арендованных площадях компания MAN планирует запустить первое в России сборочное производство грузовых автомобилей. В качестве новой площадки концерн рассматривал сразу несколько регионов России, но окончательный выбор был сделан в пользу Петербурга.

Китайский сборщик электроники - компания TPV Technology Ltd также открыла в Петербурге свой первый российский завод. На арендованных площадях компания запустила сборку телевизоров под брендом Philips и Sharp.

Между тем в настоящий момент в городе отсутствуют современные производственные площадки и действующие индустриальные парки, которые были бы способны удовлетворить спрос производственников, готовых запускать новые заводы. Размещение своих производств на базе действующих складских комплексов - это скорее вынужденный шаг, учитывая, что строительство собственной производственной площадки может занять несколько лет, а производители ограничены строгими временными рамками для запуска нового производства. В этом случае наиболее предпочтительной остается аренда площадей в действующих складских комплексах, которая позволяет с минимальными первоначальными затратами в сжатые сроки запустить производство".

Александр Липатов, руководитель проектов ОАО "Компания Усть-Луга" :

"Проекту комплексного развития Морского торгового порта Усть-Луга и прилегающих территорий присвоен статус приоритетного инвестиционного проекта СЗФО. Он предусматривает создание и развитие нескольких взаимосвязанных кластеров: логистического, индустриального, сити-кластера, туристско-рекреационного и агропромышленного.

Для реализации задуманного сегодня мы совместно с Внешэкономбанком занимаемся продвижением разработанного нами проекта нового федерального закона о государственно-частном партнерстве в сфере инвестиционной деятельности. В частности, закон призван решить вопросы создания внешней инженерно-транспортной инфраструктуры в условиях ограниченности бюджетных средств.

Мы предлагаем внедрить новый инструмент государственно-частного партнерства, который отлично работает во всем мире, так называемую схему TIF (Tax Increment Financing). Она предполагает, что на начальном этапе, когда создается та или иная индустриальная площадка, всю инфраструктуру строит частный инвестор на заемные средства, и впоследствии ее выкупает региональное или федеральное правительство. Источник средств, на которые происходит выкуп, - налоги, которые будут генерировать производства, привлеченные на данную площадку благодаря созданной по данной схеме инфраструктуре.

Я думаю, проекты индустриальных парков городу все-таки нужны, но девелопер должен четко понимать, для кого он строит. Более того, он должен не просто "посадить" всех в индустриальном парке, он должен помогать создавать деловые связи, что, в частности, может быть выражено в использовании кластерного подхода. По возможности концепция создания и развития индустриального парка должна способствовать созданию замкнутых производственных цепочек. Из нашего примера могу сказать, что, как только мы получили согласие от одного крупного игрока, интерес к нашему проекту проявили около 50 предприятий - потенциальных сателлитов".

Александр Лазуков, управляющий индустриальным парком "Мариенбург":

"В сравнении с прошлым годом никаких глобальных изменений на рынке не произошло. Можно сказать, процесс сам по себе протекает, не имея точных очертаний и какой-то определенной направленности. На данном этапе мы не видим инвестиционной активности каких-то зарубежных структур. В основном это либо компании, как-то связанные с Россией, или конкретно выходцы из Сибири, которые видят в средне- и долгосрочной перспективе развитие Петербурга как очень выгодного экономического узла, в первую очередь логистического".

Вера Бойкова, руководитель отдела индустриальной недвижимости компании Astera  в альянсе с BNP Paribas Real Estate :

"Клиенты не всегда понимают, чего они хотят - аренду или покупку. Они приходят на объект, понимают, что технических характеристик недостаточно для того, чтобы они могли там открыться, начинают искать производственные площади, которые можно купить, не могут этого сделать и начинают искать уже просто участки под производства.

На сегодня 43% поступающих нам заявок - от промышленников. Наиболее востребованный метраж земельного участка - 25-50 тыс. м2. Вообще же преимуществом любого индустриального парка является возможность разделения на мелкие куски, так как основной спрос колеблется на площади от 1,5 до 5 тыс. га.

Первый важный аспект, который влияет на спрос, - это энергетические мощности. В этом плане имеющиеся в городе площадки очень часто не отвечают требованиям клиентов.

Второй момент - ценообразование. Если мы говорим о высокой цене, то нужно показать клиенту, из чего она складывается. Для западных компаний важно, чтобы собственник земельного участка был готов выступить еще и девелопером, так как он знает все коммуникации, инфраструктуру и наверняка у него есть административные ресурсы, которые позволят ускорить процесс строительства".

Алексей Шуклецов, исполнительный директор  ООО "Феникс":

"При развитии индустриальных парков очень важно учитывать их транспортную доступность для тех, кто там работает.

Например, новый грузовой район "Большого порта Санкт-Петербург" - Бронка, проект которого появился в 2009 году как необходимость развития аванпортов, так как возможности развития существующего сегодня в Петербурге порта к тому времени себя исчерпали. На работу на терминале нам требуется 2 тыс. человек. Рядом с Бронкой находится город Ломоносов с населением в 50 тыс., 10 из которых - трудоспособное. Именно в Ломоносове мы планируем изыскать трудовые ресурсы. До Бронки они смогут добраться за 10 минут на общественном транспорте, что очень удобно. Очень важно при выборе производственной площадки думать, откуда люди поедут на работу, где будут жить и т.д."

Сергей Свешков , заместитель директора по развитию ЗАО "Компакт" :

"За последние 12 лет я участвовал в реализации около 10 крупных производственных проектов стоимостью от $200 млн до $1,5 млрд. И могу сказать, что инвесторам с такими вложениями предоставляется немало преференций, в том числе и бесплатное присоединение к инженерным сетям. Так, например, один из крупных автозаводов в промзоне Шушары не платил ни копейки за присоединение. Более того, за счет бюджета Петербурга были построены дороги и обеспечена связь с городом общественным транспортом.

В общем же, несмотря на отсутствие рабочей силы, инфраструктуры, дороговизну строительства, Петербург географически очень удачно расположен, поэтому проекты индустриальных парков здесь всегда будут востребованы".