Собственники бывших предприятий на пр. Обуховской Обороны планируют построить более 600 тыс. м2 жилья и офисов на своих территориях.
Как стало известно "ДП", более 30 га территории Невского завода будет отдано под общественно-деловую и жилую застройку. Уже разработана предварительная концепция редевелопмента. Соседние приневские территории за Обводным каналом также готовятся к реновации.
Невский завод исторически занимал одну из самых больших территорий в квартале Стеклянный городок (от Обводного канала до Большого Смоленского пр.), располагаясь более чем на 60 га земли от Невы до ул. Седова. В 2007 году произошла реорганизация предприятия, в результате которой организация разделилась на два юрлица: ОАО "НЗЛ" и ЗАО "НЗЛ".
Производственные мощности были отданы ЗАО "НЗЛ". Оно входит в "РЭП Холдинг", который с 2010 года подконтролен Газпромбанку. "Газпром", кстати, – основной потребитель продукции завода. ОАО "НЗЛ" владеет площадями под офисы и склады, которые находятся в южной части участка завода и на берегу Невы (сюда входит в том числе ДК "Невский"). Основным видом деятельности ОАО "НЗЛ" заявлен девелопмент.
На фото: Россия, Санкт-Петербург. Вид на Перевозную набережную и проспект Обуховской обороны.
Владельцы ОАО "НЗЛ" не раскрываются. По некоторым данным, они также близки к "Газпрому". "Сейчас мы сдаем примерно 19 тыс. м2 площадей, – рассказывает Геннадий Глиняный, генеральный директор ОАО "НЗЛ". – Есть, конечно, здания (в основном это бывшие цеха), которые на сегодняшний день не могут использоваться по своему предназначению. Главная причина этого – износ строительных конструкций и инженерных сетей".
ОАО "НЗЛ" занимает более 30 га земли, которую собственники планируют реновировать. В итоге здесь останутся несколько памятников архитектуры, остальные здания снесут, а на их месте построят современный комплекс. "Мы действуем в строгом соответствии с перспективными планами развития Петербурга, – отмечает Геннадий Глиняный. – Пока мы не говорим о площадях и не раскрываем концепцию детально, поскольку ждем, когда город определится с развитием инженерной инфраструктуры здесь. По нашей информации, эти вопросы должны быть решены до конца года".
По оценке генерального директора Colliers SPb Николая Казанского, на этой территории можно построить от 500 тыс. м2 площадей, затратив на это до $1 млрд.
Строительство будет происходить в несколько очередей. Полностью реализовать проект, по оценке Геннадия Глиняного, возможно за 10-15 лет. В глубине квартала планируется жилая застройка, а у Невы – деловой комплекс с общественно-культурными функциями на месте ДК "Невский".
По генплану вся территория Невского завода уже переведена в зону формируемой общественно-деловой застройки с условно разрешенной жилой функцией. Однако производственные корпуса несколько лет назад модернизировали, и, похоже, полностью покидать Стеклянный городок завод в ближайшее время не планирует. В Газпромбанке не смогли оперативно прокомментировать возможный переезд.
По соседству с территорией Невского завода, между ДК "Невский" и корпусами ОАО "НЗЛ", планирует построить многофункциональный спортивный комплекс ХК "Феникс Групп". Проект развивается с 2004 года и стопорился из-за проблем с законодательным регулированием. Однако к концу 2012 года инвесторы надеются получить разрешение на строительство.
"Эта территория концептуально может быть объединена и с реконструкцией здания ДК "Невский", и лабораторных корпусов Невского завода в единый ансамбль, – считает Рустем Сергеев, генеральный директор компании "РФТ Мобайлбанк", которая занималась проектированием комплекса и разработкой проекта планировки квартала вдоль Невы. По его мнению, такой ансамбль должен придать левому берегу новую функцию центра спорта и развлечений, делового центра и сформировать его фасад с Невы.
Все еще не вполне ясна ситуация с развитием транспортной инфраструктуры в этом районе. Один из знаковых проектов – пробивка набережных Обводного канала до Невы. В комитете по развитию транспортной инфраструктуры (КРТИ) отметили, что это произойдет в 2015 году.
Губернатор Петербурга Георгий Полтавченко в конце мая 2012 года заявил, что в ближайшее время будет объявлен конкурс на проектирование моста в створе Фаянсовой и Зольной ул., который пройдет рядом с Финляндским железнодорожным мостом. Также по генплану запланировано строительство еще одной переправы в створе Большого Смоленского пр. и насыпной набережной вдоль Невы. Однако в адресные программы на ближайшие годы эти проекты не заложены. В КРТИ подтвердили, что мост в створе Фаянсовой и Зольной ул. построить планируется, но о судьбе Большого Смоленского моста и новой набережной ничего уточнить не смогли.
"Безусловно, городу нужны новые дороги. Однако надо взвешенно принимать решения, в результате которых образуются земельные участки, запертые между двумя скоростными магистралями", – уверен Геннадий Глиняный.
Ряд собственников считает, что новая набережная не послужит на пользу району. "В Европе всегда при подобной реновации стараются открыть доступ к воде, сделать пешеходную набережную. Это экологично и улучшает жизненную среду", – уверен Денис Котов, генеральный директор ЗАО "Александро-Невская мануфактура".
ЗАО "Александро-Невская мануфактура" владеет 5 га земли на пр. Обуховской Обороны, у Невы, где планирует построить жилой и офисный комплекс. Компания уже реновировала один из корпусов фабрики под БЦ "Фидель", в другом корпусе действует БЦ "Александро-Невская мануфактура", дворовые помещения приспособлены под склады. Общая площадь будущего комплекса составит около 130 тыс. м2. В проект планируется инвестировать 3,4 млрд рублей.
“
Не очень хорошо, когда редевелопмент идет через отдельные маленькие объекты, появляется "штопаное" пространство. Конечно, необходим комплексный подход. Такие примеры есть: это "Измайловская перспектива", "Леонтьевский мыс". Проблема в том, что на промтерриториях, как правило, соседствует множество мелких собственников и очень сложно привести всех к одной цели.
Если появляется инвестор, который хочет сделать комплексный проект, есть только два пути: или привлечь собственников на свою сторону, или выкупать территорию. Движущей силой в этом деле в любом случае будет инициатива инвестора, поскольку бюджет не резиновый. Но это не исключает влияния и контроля города. Город, со своей стороны, установил законодательную базу, изменив функциональные зоны в генплане.
Юрий Митюрев
Главный архитектор Петербурга
“
В этом районе у нас действуют два объекта: "Эврика" и "Т4". Ничего нового мы там строить не собираемся. Когда-то мы планировали построить еще "Башню Эврика", но передумали и ушли на более привлекательные площадки. Нас в этом районе очень подкосила бесконечная реконструкция Обводного канала. Когда его откроют, можно говорить о том, что там что-то будет развиваться. Плюс нужно ул. Седова сделать двусторонней, тогда хоть как-то можно будет из центра туда добираться.
Мне кажется, что эта территория достаточно перспективная с точки зрения деловой застройки. Метро есть, от центра недалеко. Губернатор Полтавченко сейчас размышляет, где бы сделать деловой центр. Думаю, здесь было бы в самый раз.
Игорь Водопьянов
Управляющий партнер УК "Теорема"
“
Потенциал этой зоны велик, но реализован он будет не скоро. Все портит то, что это жестко промышленный район: жить, да и работать в котором мало приятного. Причем район с промышленной историей, в котором до сих пор действуют тяжелые производства, поэтому экологическая ситуация там испорчена давно и, похоже, надолго. Единственная часть, которая в ближайшее время будет, скорее всего, подвергаться редевелопменту, - это район, близкий к наб. реки Невы. На воду есть спрос, кроме того, экология за счет воды там чуть лучше. Вся часть, близкая к железнодорожным путям, Обводному каналу, если и будет развиваться, то медленно и не скоро. В Петербурге достаточное количество более интересных для девелопмента мест.
Андрей Тетыш
Председатель совета директоров АРИН
Компания не может приступить к реализации проекта из-за непринятого проекта планировки. "Мы четвертый год исправляем замечания. Они касаются прежде всего инженерной инфраструктуры, подключения к сетям", – рассказал Денис Котов, при этом одну из главных проблем он видит в несогласованности действий собственников.
Весь промышленный квартал, в котором расположена мануфактура, зарезервирован для общественно-деловой и жилой застройки. "Большинство собственников не планирует что-то менять. Я думаю, город должен вмешиваться в такие ситуации и помогать комплексному развитию территорий", – уверен Денис Котов.
"Реализация отдельных локальных проектов здесь менее привлекательна, чем комплексный подход", – соглашается старший консультант Knight Frank SPb Леонид Захаров.
