Обеспеченность жильем жителей Петербурга составляет 24 м2 на человека, что в 2 раза ниже среднего европейского показателя

Петербург по этим показателям пока сильно отстает от других европейских городов. По разным источникам, обеспеченность жильем жителей Петербурга составляет 24 м2 на человека, что почти в 2 раза ниже среднего европейского показателя (42 м2 на человека).

В странах Восточной Европы этот показатель в среднем составляет 35 м2, в Финляндии - 37 м2, в Германии и Швеции - 44 м2, в Австрии - более 50 м2. Эксперты говорят, что шансы Петербурга догнать Европу в обозримом будущем невелики. "При заявленном вводе объема жилья в 2,7 млн м2 в год и уровне населения в 5 млн человек мы догоним страны Восточной Европы только лет через 25", - говорит директор департамента оценки активов филиала консалтинговой группы "НЭО "Центр" в Петербурге Дмитрий Мизиков.

"Догнать лидеров можно одним способом - за относительно короткое время построить около 50 млн м2 жилья (вторую возможность - резкое сокращение численности населения города - рассматривать не хотелось бы). Но существенный рост объемов в строительстве возможен только при решении инфраструктурных, прежде всего транспортных и инженерных, проблем. А для этого нужны длинные деньги, которыми сегодня располагает только государство", - добавляет гендиректор управляющей компании группы "УНИСТО Петросталь"Арсений Васильев.

Большая проблема Петербурга даже не в количестве жилья на душу, а в его качестве. Основной спрос сконцентрирован сегодня в сегменте малогабаритного дешевого жилья эконом-класса. В первую очередь это квартиры-студии и однокомнатные квартиры площадью 25-40 м2 и стоимостью 2,6-3,5 млн рублей. Доля таких квартир в предложении застройщиков довольно велика: порядка 30-40%, а в некоторых объектах - и более 50%", - говорят аналитики "Петербургской Недвижимости". А аналитик Setl Group Владимир Копылов добавляет, что огромный пласт, удерживающий рынок недвижимости Петербурга в состоянии дефицита, - это нерасселенные коммунальные квартиры в центре города. "Если в большинстве европейских городов центр представлен исключительно дорогим, фешенебельным жильем, у нас центр - зона социальной неоднородности, где уровень обеспеченности человека "квадратами" отстает даже от менее престижных спальных районов", - констатирует он.

Не стоит забывать, что за рубежом широко развито индивидуальное малоэтажное домостроение: люди могут работать в городе, но жить за его пределами, в собственном доме. "При этом даже за пределами мегаполиса они обеспечены всей необходимой социальной и коммерческой инфраструктурой, имеют качественные дороги и не тратят много времени на ежедневные пробки. Именно в этом, а не в количестве квадратных метров на душу населения, главное отличие европейского качества жизни от российского. И здесь у нашего рынка недвижимости большой потенциал развития", - заключил директор по продажам компании "Строительный трест" Сергей Степанов.

Рынок коммерческой недвижимости Петербурга довольно молодой. Активное строительство торговых, офисных и складских проектов стартовало всего за несколько лет до экономического кризиса 2008 г. При этом пик развития складского и торгового сегментов пришелся на 2006-2007 гг., а офисного - на 2008-2010-е.

Наиболее крепки и стабильны позиции Петербурга в торговой недвижимости. По обеспеченности качественными торговыми площадями, которая исчисляется в расчете на 1 тыс. жителей, наш город перегоняет даже Москву и приближается к среднеевропейскому уровню. "На конец I квартала 2012 г. на 1 тыс. жителей Петербурга приходилось 630м2 качественных торговых площадей всех типов. В среднем по крупным городам Европы этот показатель - 700-800м2", - говорит руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank SPb Тамара Попова.

Как это ни парадоксально, но бурное развитие торговой недвижимости в Петербурге, по мнению экспертов, в значительной степени стимулировано плохой транспортной инфраструктурой. "Если для европейского жителя нет проблем в том, чтобы доехать до большого торгового центра в пределах 10-15 км от своего дома, то для жителя Петербурга выехать из района - ежедневный маленький подвиг. Поэтому у нас много торговли небольшого формата районного масштаба", - рассуждает Арсений Васильев. Причем по территории Петербурга торговые комплексы распределены неравномерно. В некоторых районах остается значительный потенциал для их строительства.

По офисной недвижимости Петербург - на начальной стадии развития. На 1 тыс. жителей нашего города приходится менее 400 м2 офисов. В Варшаве этот показатель - 2 тыс. м2, в соседнем Хельсинки - 4,5 тыс. м2, не говоря уже о европейском офисном лидере Франкфурте, где более 17 тыс. м2 офисов на человека.

"Но не надо забывать, что Петербург - не столица. Любые вторые города обладают на порядок меньшей коммерческой недвижимостью, чем первые. Исключение бывает только в тех странах, где столичные города небольшие, например, в США", - вступилась за Петербург Тамара Попова. Коллегу поддерживает руководитель отдела аналитических исследований Jones Lang LaSalle в Петербурге Вероника Лежнева. "Поскольку Петербург - не столица, он не получает того внимания, объема бизнеса и финансирования, который мы видим в Москве. Первые качественные офисы в центре Петербурга появились только в 1998 г., а в Москве в тот же год офисный сток уже превысил 1,5 млн м2, увеличившись за последующие 10 лет в 10 раз", - говорит она.

Но аналитики уверены, что у офисного сегмента Петербурга большой потенциал. "Многие компании сейчас сидят в офисах, которые даже классифицировать невозможно. Как правило, это здания на территории промзон, а также бывшие вузы и НИИ. Объем таких помещений - 10-14 млн м2. Привести его в порядок - это огромный фронт работы", - говорит директор по развитию Maris/CBRE Кайл Патчинг. "А догонять Европу надо. Хотя бы ради снижения арендных ставок в бизнес-центрах из-за конкуренции", - заключил Дмитрий Мизиков.

По качественной складской недвижимости Петербург также отстает от Москвы и крупнейших городов Европы. В СПб, по данным АРИН, показатель обеспеченности складами - 291 м2 на 1 тыс. жителей, в Москве - 547 м2, а в крупнейших городах Европы - 1-2 тыс. м2.

"Малое количество качественных складов наряду с увеличением грузооборота позволяет говорить о потенциале для развития складской недвижимости в городе", - говорит заместитель генерального директора АРИН Владимир Спарак.

"После кризиса рынок коммерческой недвижимости продолжает восстанавливаться. Но новых пиковых значений в этих сегментах нам ждать еще по меньшей мере год или два", - утверждает управляющий партнер NAI Becar Владимир Андреев.

Эксперты подчеркивают, что обеспеченность недвижимостью и качество жизни в городе - понятия не тождественные. "По цифрам квадратных метров можно сделать выводы, скорее, не о качестве жизни в городе, а о его масштабах и значимости. А качество - это социальная, спортивная, транспортная инфраструктуры. В Петербурге они, к сожалению, пока в дефиците", - считает гендиректор финского проектного бюро Rumpu Евгений Богданов.

Сейчас в Петербурге работает около 100 бассейнов, включая частные и ведомственные. "Потребность города удовлетворена лишь на 30% от европейского уровня. Догнать Европу мы планируем года через три, когда будет реализована большая часть заявленных проектов - около 30 новых бассейнов", - отметили в комитете по физической культуре и спорту Смольного. Бассейны сегодня в городе строят четыре инвестора - "Газпром" (в рамках соглашения с администрацией Петербурга построил шесть бассейнов и еще шесть проектов - в работе) и три компании - по собственной инвестиционной инициативе: "Перспектива" (четыре бассейна), "Эко-Проект" (три бассейна) и RedFox (20 бассейнов).

"У Петербурга большая потребность в подобных проектах. Причин несколько: плохая экология, развитая культура потребления спортивных услуг у населения, дефицит доступных и удобно расположенных бассейнов. Но проекты строительства бассейнов пока, как правило, инициирует государство. Доходность таких объектов - всего 8-12%, а сроки окупаемости могут достигать 20 лет", - добавляет заместитель директора отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle в Петербурге Мария Дворецкая.