Олег Барков: "Наш рынок не умрет никогда"

Олег Станиславович, вы уже год возглавляете группу компаний "Ханса" . Hansa - это "дочка" шведской Skanska, где вы работали до кризиса. Получается, что вы вернулись к тому, с чего начинали много лет назад?

- Формально я вернулся в компанию, из которой ушел. Но, по сути, это совсем другая история. Если помните, концерн Skanska работал в России с 1991 года. Очень успешно вел дела все 1990-е годы и в начале нулевых. Я пришел в компанию в 2002 году, возглавил девелоперское подразделение и отвечал за формирование адресной программы. Из наиболее известных проектов того времени - жилые комплексы на Крестовском острове. Готовил запуск высотного жилого проекта "Наутилус" в Приморском районе, который не успели запустить. К сожалению, в 2005 году, на пике рынка, Skanska решила уйти из России.

Почему возникло это решение?

- На место гендиректора головного офиса в Стокгольме пришел американец, который до этого очень успешно развивал бизнес Skanska в США. Он позвал кого-то из большой пятерки консультантов, чтобы посоветоваться, как строить бизнес дальше. Эти люди выдали феноменальный рецепт: "Если нет возможности контролировать минимум 10% национального рынка страны, оттуда лучше уйти". В результате Skanska покинула не только Россию, но также Китай и Бразилию.

Hansa - это все, что осталось от Skanska в России?

- С юридической и операционной точки зрения Skanska ушла полностью. Но перед тем, как это случилось, топ-менеджмент, который до этого руководил российским подразделением, выкупил у концерна компанию "СканскаСтрой", которая отвечала за генподряд, и переименовал ее в "ХансаСтрой". Эта компания на 100% принадлежит финской HansaStroiOy. Это наша холдинговая структура. С тех пор мы самостоятельный игрок в сегменте генподряда. У компании объекты по всей России. Среди наиболее знаковых - Ледовый дворец в Череповце и центральный офис Уралбанка в Екатеринбурге. Сейчас строим аквапарк в Череповце по заказу "Северстали".

Кто акционеры Hansa?

- Сейчас это европейские финансовые структуры и частные лица. Наибольшая доля у частного немецкого инвестиционного фонда "Квадрига Капитал", Европейского банка реконструкции и развития и банковской группы KfW.

Вы тоже акционер?

- Нет, по крайней мере пока. Я наемный менеджер. Становление компании проходило без моего участия.

В 2006 году вы ушли в консалтинг - создали подразделение Knight Frank в Петербурге. Скажите честно, участие консультантов в судьбе Skanska повлияло на ваш выбор?

- Нет. Мой выбор был оперативным решением в конкретных обстоятельствах. Потом были 5 ярких лет: компания с сильным брендом, горячий период на рынке… Было очень интересно.

Почему же ушли?

- Консалтинг не совсем мое. Я всегда завидовал своим клиентам. Я же инженер. Мне нравится работать руками и что-то создавать самому. Так что я еще до кризиса понял, что уйду. Но в 2008 году рынок рухнул. И мне пришлось задержаться, чтобы стабилизировать работу компании. Так что я вернулся в девелопмент только тогда, когда понял, что с бизнесом Knight Frank все будет хорошо.

Почему для возвращения выбрали компанию Hansa?

- Полтора года назад в этой компании было принято решение возобновить работу на рынке девелопмента, чтобы это направление страховало основной генподрядный бизнес. Возникла компания "Ханса СПб Девелопмент". Я возглавил ее и вообще всю группу. Встретил тут хорошо знакомые лица. Приятно, что ценности фирмы и подходы к работе за эти годы не изменились. Уменьшился только масштаб. Но сейчас мы начинаем его наращивать.

Начали с Петербурга?

- Да. Всегда лучше стартовать там, где все понимаешь. Особенно в нестабильное время. Так что из соображений осторожности мы начали со среднего проекта жилого дома бизнес-класса на 92 квартиры на Детской ул., 18А. История у проекта трудная. Это наследие обанкроченной "ИВИ-93".

Сделке предшествовал почти год жарких переговоров с "Альфа-групп". Но проект не стоял на месте. К моменту покупки - в январе 2012 года - был готов каркас здания. И мы все время контролировали стройку.

Когда завершите проект?

- По графику - в декабре 2012 года. Продажи идут полным ходом. Более 40 апартаментов на старте купила компания SATO - будет сдавать жилье в аренду. Закрыть продажи мы рассчитываем до конца года. Сейчас мы на этапе отделки квартир.

В Hansa есть подразделение, которое занимается отделкой?

- Нет, мы не хотим раздувать штат. Делаем упор на аутсорсинг.

Hansa - единственный инвестор проекта на Детской?

- С самого начала был создан пул инвесторов. В их числе HansaStroiOy, русское подразделение скандинавского инвестиционного фонда "CA" и два финских институциональных инвестора. Проект попал в надежные руки и теперь реализуется на основании классической акционерной процедуры.

Общие инвестиции в проект превысят 700 млн рублей. Это только средства акционеров?

- Есть еще кредитная линия банка "Санкт-Петербург" на 294 млн рублей. Этот же банк дает покупателям ипотечные кредиты.

Новые проекты в Петербурге планируете?

- Мы на стадии переговоров по пяти проектам. Будем покупать участок для быстрой стройки еще одного дома бизнес-класса. Сделаем все, чтобы закрыть сделку до Нового года.

Бизнес-класс - самый рискованный сегмент рынка, согласны?

- Да. Он наиболее чувствителен к экономической конъюнктуре. Но нам этот сегмент нравится. Такие дома нужны городу. Средний класс, я уверен, будет крепчать и улучшать жилищные условия.

Когда Hansa возьмется за что-то крупное?

- К началу 2013 года разработаем стратегию - тогда и станет ясно. Мы точно не пойдем в эконом. Скорее всего, возьмемся за крупный редевелопмент. Ищем нетиповые проекты.

Мало адекватных предложений?

- Их просто нет. Многие собственники покупали активы до кризиса в кредит. И в нынешнюю цену вписывают набежавшие проценты. Достаточно пройти одной сделке по высокой цене, и все сразу возбуждаются. В этой ситуации важно избежать перегрева рынка. У девелоперов к ценообразованию более разумный подход.

В городе сложная ситуация с согласованием проектов. Вас она тоже коснулась?

- Мы купили проект с разрешением на строительство. Но я хорошо знаю реальное положение дел в городе. Администрации нужно как можно быстрее и четче определить градполитику. Городу необходим маховик, который крутится и выдает новые проекты. При всех проблемах, которые были при прежней администрации, эта работа у нас была налажена неплохо. Поэтому мы вплотную подошли к отметке 3 млн м2. Хотя для нормального, устойчивого развития требуется 5-6 млн м2 в год.

В другие, соседние регионы выходить не собираетесь?

- Пока КАД - это граница между двумя разными экономическими организмами. И я не знаю компании, которая одинаково успешно развивала бы бизнес и в Петербурге, и в Ленобласти. У нас есть большой участок во Всеволожском районе. Но он стоит под парами. Мы ждем существенного улучшения конъюнктуры на загородном рынке.

Последние 10 лет вы работаете в иностранных компаниях. Случайность?

- Я работаю в российских компаниях с иностранным капиталом. Почему? Видимо, потому, что совместим по стилю мышления с иностранными акционерами и менеджментом.

Интересен, по вашим наблюдениям, наш рынок недвижимости иностранцам?

- Конечно. Европейские рынки просто спят. Азиатские - далеко. Америка только оживает. Так что альтернатив немного. К нашему рынку можно относиться как угодно. Но он очень динамичный, и у него есть животная выживаемость. Таковы наша генетика, национальный характер и стиль отношения к жизни. Наш человек не будет 30 лет копить на квартиру. Этот аспект психологии в пользу рынка. Я все время говорю об этом иностранцам: наш рынок не умрет никогда!

Как вы относитесь к тому, что наши застройщики все чаще приглашают иностранных архитекторов?

- Иностранцы здесь нужны. При всем уважении к нашим мэтрам, им, родившимся и выросшим в Петербурге, порой трудно вырваться из гоголевской "Шинели" и пойти дальше.

Почему же тогда у иностранных звезд архитектуры не всегда получается здесь работать?

- Звезда - это не один человек, а огромная корпорация, где работают сотни специалистов. Звезда может не вписаться в контекст или просто схалтурить. Классический пример: проектирование одного из крупных ТРК в центре города. Конкурс выиграло очень известное архитектурное бюро из Лондона. Но там проект поручили двум выпускникам архитектурных институтов - из Польши и Уругвая. Ребята приехали, что-то быстро нарисовали из стекла и металла. Но, извините, это центр Петербурга! У нас такое не проходит. Ну их и выгнали с градсовета. Потом были еще попытки, и с тем же результатом. В итоге проект доводил известный питерский архитектор, который все хорошо чувствует. Результат, на мой взгляд, очень приличный.

Может, иностранцам стоит сразу создавать тандемы с местными архитекторами, чтобы избежать ошибок?

- Это оптимальный вариант, который дает хорошие результаты. Учиться у звезд не стыдно. А вот заниматься повторением того, что уже было сделано, - путь в никуда.

Не считаете, что дискуссию по поводу облика новых архитектурных проектов в Петербурге стоит смягчить?

- Таких общественных страстей вокруг архитектуры действительно нет ни в одном другом городе мира. Но это и понятно. У нас нет нефти, газа, нет лондонского Сити, нет Центробанка России. Есть только культурное и архитектурное наследие, которое нужно защищать. Но нужно отделять реальный протест от городских сумасшедших и жуликов. И нельзя давать право вето в этом вопросе общественности. Окончательное решение должна принимать городская власть, которая перед этим обязана всех выслушать.

Городская власть в последнее время выдает весьма смелые, даже экстравагантные идеи. Достаточно вспомнить предложение разбить парк на месте "Набережной Европы"…

- Этот проект - в том числе и мое детище. Я им занимался с самого начала, принимал участие в создании концепции. Конечно, переживал, когда на него начались нападки. Считаю, что это очень логичный, стройный и качественный проект. Столько денег в него уже вложено! И тут вдруг идея создания парка. Зачем? Но я уверен, что этот проект невозможно убить.

А судьбу реконструкции Апраксина двора, которым вы тоже занимались, можете прокомментировать?

- Там в каждом подвале свой хозяин. Выкупать все помещения по ценам продавцов - никакая экономика не выдержит. Боюсь, что без некоего правового нигилизма и административного насилия там ничего не решить.

Как относитесь к династиям в бизнесе?

- У нас в семье скоро появится третье поколение инженеров. Возможно, мои дети со временем будут мне помогать. Семья вообще мой самый главный проект в жизни.