В Петербурге сложно повысить эффективность использования земли

Дорогое удовольствие

"В нашем городе высотное домостроение начинается от высоты здания 75 м. В основном это дома в 25 этажей и выше", — говорит генеральный директор ООО "ЦРП "Петербургская Недвижимость" Олег Пашин. По его данным, в Петербурге в таких зданиях (их около 30) располагается четверть всего строящегося жилья — около 1 млн м2. Есть в городе несколько объектов с высотой 100 м, правда, добиваются этого результата за счет шпилей и выступов.

Высотное строительство — удовольствие дорогое. "Увеличение высоты здания выше 75–85 м ведет к значительному удорожанию проекта: вступают в силу другие строительные нормы по толщине стен и перекрытий, количеству лифтов и т.д.", — поясняет Денис Бабаков, коммерческий директор бизнес–единицы "ЛСР. Недвижимость — Северо–Запад". Идеальным он считает разновысотное строительство.

По оценкам компании "Л1", при строительстве зданий выше 75 м себестоимость проекта увеличивается на 40–50%.

Увеличение себестоимости позволяют компенсировать продажи видовых квартир. Например, в ЖК "Князь Александр Невский" квартиры по стоимости квадратного метра делятся на четыре уровня, и разница в цене между ними весьма существенна.

Если говорить о высотном жилье, то оно ориентировано прежде всего на жителей с доходом намного выше среднего. Но поедет ли покупатель бизнес–класса любоваться красивыми видами на периферию, где только и можно строить высотные дома, — вопрос спорный. Обычно такие клиенты предпочитают жилье в историческом центре или непосредственной близости к нему.

Бизнес под небесами

Бум высотного жилищного строительства вряд ли случится в Петербурге в ближайшее время. Зато ввысь смогут устремиться бизнес–центры.

Тем более, как уверяет генеральный директор ЗАО "ОДЦ "Охта" Александр Бобков, стоимость строительства одного квадратно­го метра в "Лахта Центре", по расчетам застройщика, будет находиться в пределах $2,5–3,5 тыс. — не больше, чем в среднем при строительстве коммерческой недвижимости.

Вадиму Кравцову, руководителю проекта бизнес– центра на Софийской ул. компании RUMPU, предстоит разместить на небольшом земельном участке (3,2 тыс. м2) 28,4 тыс. м2 полезной площади, включая паркинг на 215 машиномест.

"Для экономики проекта БЦ на Софийской ул. оптимальным будет такое соотношение: 7–8 м2 общей площади на 1 м2 земельного участка. При этом чистая офисная площадь, которую­ заказчик сможет сдать в аренду, — от 4 м2, не считая паркинга, который тоже будет сдаваться", — говорит Вадим Кравцов.

"В мире наиболее распространено высотное строительство именно в офисном сегменте", — говорит Игорь Кокорев, менеджер проектов отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg.

Председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш соглашается, что офисные здания могут занимать до 90% участка, в том случае если предполагается подземный паркинг.

"В жилье площадь здания обычно занимает от 30–45% площади участка. Вся остальная территория отводится под парковку, детскую площадку, зеленые насаждения, то есть благоустройство", — отмечает он.

Ограничивающая общественность

Алексей Ермилов, руководитель отдела консалтинга ASTERA, указывает на то, что любое ограничение уменьшает выход полезной площади. И в Петербурге таких ограничений больше, чем где бы то ни было.

Скандалы — непременный спутник любой высотки. Достаточно вспомнить проект первого петербургского небоскреба высотой 135–150 м "Башня Петр Великий", которую собирался построить на Васильевском острове "XX трест", или нереализованный "Охта Центр". Градостроительной ошибкой был признан 74–метровый элитный жилой комплекс "Монблан", расположенный за гостиницей "Санкт–Петербург".

От ряда высотных проектов отказались инвесторы после вступления в силу правил землепользования и застройки.

"И все же в Петербурге есть зоны, где высотное строительство обосновано и должно развиваться", — уверен Олег Пашин. Прежде всего это окраины, где высотные здания уместны и не испортят городские панорамы, в то же время обеспечив хорошие видовые характеристики для жильцов.