Рынок загородных коттеджных поселков высокого класса демонстрирует стабильность объема предложения и уровня спроса. При этом начиная с прошлого года наблюдается сокращение количества свободных объектов.
Если в период с 2007 по 2011 годы в единовременной реализации на рынке элитной недвижимости обычно находилось около 500 коттеджей, то во II квартале 2012 года в экспонирующихся проектах строится или построено 283 индивидуальных коттеджа.
Участники рынка связывают такую тенденцию с низкой активностью девелоперов в данном сегменте, которые предварительно просчитывают все риски. Цена ошибки здесь слишком высока.
Учитывая тот факт, что в большинстве поселков 80% домов уже продано, становится очевидно, что выбор у покупателя достаточно ограничен.
За первое полугодие 2012 года открылись продажи в одном элитном поселке (HONKA NOVA Concept Residence, девелопер HONKA) и в одном проекте бизнес-класса ("Петергофская Мыза", девелопер "47 трест"). В июле рынок загородных объектов пополнился проектами "Медное озеро 2" от компании HONKA и "Озерный край" (застройщик "Строительный трест").
Некоторые поселки переориентировались на продажу участков без подряда. Однако практика показала, что в дорогом сегменте эта стратегия не приносит того успеха, который обычно сопутствует аналогичным мероприятиям в более бюджетных проектах. Вероятно, подобные проекты ждет реконцепция.
Светлана Московченко, ведущий маркетолог КЦ "Петербургская Недвижимость", считает, что даже у опытных застройщиков не всегда получается держать хороший темп продаж. "Уже сейчас есть примеры, когда девелопер переориентировался на участки с коммуникациями, уходя непосредственно от строительства домов. По сравнению, например, с Москвой круг покупателей элитной загородной недвижимости в Петербурге достаточно узок, поэтому, на наш взгляд, до конца года имеющийся темп продаж сохранится", - рассказала она.
Михаил Фуксман, директор по продажам ООО "Петростиль", уверен, что опыт западной жизни, когда люди покупают жилье в пригородах взамен городского, наконец-то стал формироваться и у нас: "Сегодня многие компании вывели на рынок проекты, которые предлагают жилье в пригородах именно вместо квартиры. В настоящий момент мы готовим для рынка более демократичный по сравнению с другими нашими объектами проект".
Участники рынка отмечали достаточно высокую покупательскую активность в начале года. При этом к середине года наблюдался понижающий тренд, который объясняется влиянием сезонного фактора и отсутствием значимых экономических стимулов для увеличения объема сделок.
Форматность поселков в элитном сегменте практически не меняется - по-прежнему господствует отдельно стоящий дом площадью 300-400 м2, заметно увеличение площади участков при сокращении количества домовладений в рамках одного поселка.
В настоящее время лидером по предложению домов в новых коттеджных поселках является Курортный район. Первенство Всеволожского района утрачено.
В Курортном районе в продаже находятся пять элитных поселков. Выборгский район представлен поселками Репинская усадьба и Классика (в районе пос. Ленинское), а также клубным проектом "Балаково" около пос. Рощино. Единственный проект, расположенный в Приморском районе Петербурга, - это амбициозный комплекс "Дворцово-парковый ансамбль "Версаль".
Самые скромные по площади участки находятся в Курортном районе, что вполне объясняется высокой стоимостью земли. Наиболее просторные участки предлагаются в поселках Медовое и Репинская усадьба (Всеволожский и Выборгский районы).
Есть и исключительное по своим параметрам предложение для элитного рынка - коттеджи в составе известного яхт-клуба "Терийоки".
В целом на рынке загородной недвижимости высокого ценового сегмента наблюдается тенденция к сокращению размеров участков. Особенно это заметно в востребованных локациях - например, в черте престижных населенных пунктов, а также в ближайшем радиусе от мегаполиса. Вместе с тем покупатели по-прежнему настроены на покупку домов с участками не менее 25 соток (а в идеале - 30-40).
Согласно исследованию Knight Frank St Petersburg, преимущественно рынок предлагает покупателям коттеджи площадью 300-400 м2. Практика показывает, что для элитного поселка это действительно самый рациональный формат объекта, обеспечивающий необходимый уровень комфорта наряду с функциональностью. Предпосылок для появления большого числа элитных проектов в ближайшей перспективе нет. Вместе с тем есть несколько поселков, старт продаж в которых намечен на ближайшее полугодие.
Увеличение ценового индекса за первое полугодие 2012 года составило 12% в классе А и 8,4% в классе В.
В дорогих сегментах загородного рынка сделки единичны. Так, согласно данным КЦ "Петербургская Недвижимость", за I квартал текущего года было зафиксировано порядка 30 продаж в высоком ценовом сегменте. "Большая часть приходится на бизнес-класс. Хотя пока приобретаются в основном готовые домовладения или участки с подрядом, мы все чаще слышим от клиентов желание приобрести хороший подготовленный участок, чтобы впоследствии построить там "дом своей мечты", - поясняет Светлана Московченко.
Во II квартале 2012 года покупательская активность на рынке, по данным Knight Frank St Petersburg, снижалась. Однако состоялось шесть сделок на первичном рынке элитного загородного жилья. В целом к началу лета наступило характерное сезонное затишье, эксперты ощущают некоторый спад интереса к дорогим объектам. Большая часть запросов и сделок сейчас приходится на особняки стоимостью не более $2 млн.
