Александр Скасырский: Нынешняя база налогов на недвижимость в России неактуальна, а система их начисления несправедлива

Александр Борисович, вы тот самый человек, который знает, сколько в регионе недвижимости и земли и сколько это стоит?

— Ну, это слишком громко. На долю нашей структуры приходится примерно 50% рынка Северо–Западного округа. Например, в Республике Коми, Калининградской и Новгородской областях почти 100%. Но в той же Ленобласти мы работаем в основном с фирмами и разными региональными и федеральными структурами. А в обслуживании частных лиц доминирует "Леноблинвентаризация". В Петербурге же наше присутствие незначительное.

Почему?

— Это город с особой системой учета недвижимости. Она отличается от федеральной. Главное отличие в том, что в систему учета кроме кадастровых палат включен еще и комитет по земельным ресурсам Смольного. Это удобно для городских властей — получается двойной контроль и доступ к полной актуальной информации. Но насколько это удобно для простых людей?

Опять же исключительное положение ГУИОН на рынке учета и оценки недвижимости, на мой взгляд, этому рынку не на пользу.

Антимонопольные органы уже обратили внимание на эту проблему.

— Да, знаю, что право ГУИОН на оценку встроенных помещений оспаривается. Но это не последняя история. При прежней администрации вообще все, что было связано с ГУИОН, считалось табу. Конкурировать было невозможно. Сейчас ситуация меняется.

Насколько рынок конкурентен?

— Не так, как в других отраслях. Но в той же Ленобласти кроме нас работают еще три крупные компании. Мы конкурируем между собой расценками и сроками исполнения заявок. Мне не нравится, когда люди за нашими услугами стоят в очередь. Мы же сервисная структура.

Недавно закон позволил компаниям, которые до этого занимались только землей, расширить компетенцию на рынок недвижимости. Это сильно обострит конкуренцию?

— Чтобы конкурировать в нашем бизнесе, нужно иметь репутацию. А на ее формирование уходят годы. Так что серьезного усиления конкуренции я не предвижу. Во всяком случае пока.

А частных предпринимателей на вашем рынке много?

— Нет. Частников на рынок технической инвентаризации пустили совсем недавно — с принятием закона "О кадастре недвижимости". Это кадастровые инженеры — что–то вроде нотариусов в обороте недвижимости. Сдав квалификационный экзамен и аттестат кадастрового инженера, они могут готовить документы для регистрации в кадастровой палате — заверять документы своей печатью и подписью. Но прорыв на рынке с их появлением не случился.

В чем причина?

— Может, меня обвинят в ретроградстве, но я вижу, что у серьезных заказчиков есть элемент недоверия к таким специалистам. Кроме того, быть кадастровым инженером — не такое дешевое удовольствие. Нужно купить оборудование, которое стоит около 1 млн рублей. Нетрудно посчитать, как долго будут окупаться эти вложения, при средней стоимости услуги 500 рублей. И, наконец, частные предприниматели могут конкурировать с крупными игроками только за частных заказчиков. Принять участие в конкурсе на выполнение работ, например, атомной станции, железной дороги или военного объекта, они не смогут.

В России активно создается единый кадастр недвижимости. Зачем?

— Это очень важная федеральная реформа. Налог на недвижимость — основной источник пополнения бюджетов муниципалитетов, которые постоянно плачут, что им не хватает средств на жизнь и развитие. Сейчас налог на недвижимость определяется исходя из ее инвентаризационной стоимости. Но нынешняя база налогов неактуальна, а система их начисления несправедлива. После создания единого кадастра базовой точкой для расчета налогов станет именно кадастровая стоимость активов. Порядка будет больше.

Почему система начисления налогов несправедлива?

— Да потому, что не поставленный на учет объект налогом не облагается. Хотя его собственник может подключаться к сетям и пользоваться всеми благами цивилизации. Неудивительно, что увиливание от учета и налоговых выплат в последние годы стало массовым. Особенно в Ленобласти, где огромные массивы дачных поселений. Там уйма незарегистрированной недвижимости, причем для постоянного проживания, а не просто времянок на садовом участке.

Масштаб проблемы оценивали?

— Пока приблизительно. В подмосковных Мытищах, например, недавно внедрили специальную программу массового учета и оценки недвижимости. Все просто: летит самолет, фотографирует местность, сверяет объекты с адресным планом. Если на фото есть постройки, а по документам нет — возникает повод для общения с их собственниками. В результате за полгода собираемость налогов в районе без увеличения ставок выросла в 9 раз!

В Ленобласти планируете такой же тотальный учет?

— Да. Мы ведем переговоры с компанией "Сисофт", которая разработала геоинформационную систему для Мытищ. Администрация тоже за, тем более что бюджетных денег для учета не потребуется. А эффект, наверняка, превзойдет ожидания — прогнозируем кратное увеличение налоговых поступлений.

А кто будет финансировать эту работу?

— Это дорого и не быстро. По времени — полгода минимум, а по деньгам — миллионы рублей. Вопрос серьезный и требует обсуждения с властями области. Мы готовы выйти с предложениями в соответствующие комитеты и даже стать соинвестором проекта. Ради эксперимента и чтобы навести порядок. Но это коммерческий проект со своей расчетной окупаемостью. Понимаете, выявленную "неучтенку" собственникам придется легализовать. По этому поводу они придут к нам или в другие аккредитованные в регионе организации.

Но у нас будет конкурентное преимущество — мы будем знать этих клиентов и сможем первыми предложить им свои услуги.

Штрафы увиливающие заплатят? Или их ждет поголовная амнистия?

— Штрафов не будет. Просто поставим недвижимость на учет. Вообще, я не сторонник драконовских мер. Те же налоги на недвижимость, на мой взгляд, не должны быть фискальными. Они должны быть справедливыми. Но обязательными для всех. Тогда муниципалитеты смогут позволить себе и нормальные дороги, и медицинские пункты, и цивилизованную торговлю, и все, о чем мечтает население.

А охватить такой тотальной инвентаризацией весь Северо–Запад сможете?

— Сразу трудно. Здесь уже потребуется политическая воля. И финансирование. Нам одним такой масштаб не потянуть.

Но вы же потянули оцифровку всех сведений, хранящихся в организациях технической инвентаризации региона…

— Оцифровка архивов была ключевым этапом реформы по созданию единого кадастра. В бумажном виде документы будут храниться там, где и хранились. А мы их свели в электронную базу и передали в Росреестр для последующего проведения кадастровой оценки и использования кадастровыми палатами. (Кстати, в половине субъектов РФ и кадастровую оценку на основании конкурсов проводили структуры ФГУП "Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ".)

Сколько времени потребовалось?

— Два года. Завершили работу в июле. Мало кто верил в успех. И мало кто помогал. В том же правительстве Валерия Сердюкова на просьбу о помощи от нас просто отмахнулись. Сами справились. Круглосуточно, в три смены, в регионе работали 240 специалистов. Мы оцифровали полностью весь архив Северо–Запада и еще помогли коллегам из Дальневосточного и Уральского округов, которые присылали нам документы.

Все регионы завершили работу?

— Москва и Петербург делали ее самостоятельно. Так что мне неизвестно, на каком они этапе. Остальные все сдали. Вообще, создание единого кадастра недвижимости должно завершиться к концу года.

Сроки выдержат?

— Не уверен. Оцифровка архивов — лишь часть работы. Дальше на сцену выходят оценщики, которые делают кадастровую оценку недвижимости. А они, насколько я знаю, еще не завершили работу в половине субъектов РФ. Успеть, конечно, можно. Но не пострадает ли качество? Если заниматься этим планомерно и спокойно, то потребуется еще минимум год.

Когда же ожидать поголовного перехода на новую схему исчисления налогов на недвижимость?

— Федеральные власти ориентируют всех на начало следующего года. Но ведь даже соответствующего закона еще нет. Поскольку я был членом экспертного совета при комитете Госдумы РФ по строительству и земельным отношениям и знаю, как принимаются законы, могу заверить, что при самом благоприятном раскладе на принятие закона нужен не один месяц. Такова процедура. Так что мой оптимистичный прогноз — в 2014 году.

А что происходит на рынке оформления прав собственности на землю?

— Число таких сделок резко возросло, и соответственно вырос объем услуг по подготовке документов на оформление прав. Если в структуре наших доходов по Ленобласти 5 лет назад работы по землеустройству занимали 5%, то сейчас — 80%.

Что стимулирует спрос?

— Развитие соответствующего законодательства. По замыслу правительства РФ работа по упорядочению земельных участков — поиску их собственников, постановке объектов на учет и вовлечению их в налоговый оборот — должна завершиться в 2015 году.

Кто не успеет, будет платить реальные штрафы. Так что собственники тех же линейных объектов — железных дорог, газопроводов, дорог — активно этим вопросом занимаются.

А Минобороны ?

— Тоже. У военного ведомства в собственности миллионы гектаров по стране. Но ему столько не надо: армия со времен СССР сократилась в 5 раз, и необходимая инфраструктура также.

Мы третий год занимаемся имуществом Минобороны. С недвижимостью проблем нет. Сложности возникают как раз с землей.

Отдельные нормы действующего законодательства о кадастре вступают в противоречие с нормами законодательства о вовлечении военного имущества в хозяйственный оборот, а подзаконные акты, определяющие механизм реализации этих законов, находятся только в стадии разработки.

И как в этой ситуации работать, непонятно.

А в чем проблема?

— Простой пример. Нужно передать муниципалам детский сад военного городка с участком площадью 2,5 тыс. м2. Работы на 3 дня. Но… детсад — на территории бывшего полигона на 10 млн м2 земли. И нам, чтобы выделить участок под садик, по новому закону о кадастровом учете, который требует идти от большего участка к меньшему, нужно сформировать весь участок — все 10 млн м2. А в задании Минобороны ничего об этом не говорится, и денег недостаточно.

Как же быть?

— Если бы разрешили передавать имущество Минобороны муниципалитетам без земли, но с обязательством впоследствии сформировать участок, процесс пошел бы быстрее. Одна строчка в законе, а сколько было бы пользы…

Акционироваться "Ростехинвентаризация" не планирует?

— Рано или поздно наше предприятие будет акционироваться. Условия и сроки приватизации определит правительство РФ.

Вы на самоокупаемости?

— Да, мы работаем без дотаций. В прошлом году перечислили в бюджет больше 6 млрд рублей налогов (3–е место среди всех ФГУПов страны) и не собираемся останавливаться.

Биография

Александр Скасырский

Родился в 1965 г. в Ташкенте. Окончил юридический факультет Калининградского госуниверситета.

До 2003 г. работал в коммерческих структурах Калининградской области.

В 2003?–?2006 гг. — замдиректора, а затем директор ДФГУП "Калининградтехинвентаризация".

В 2006 г. — глава представительства ФГУП "Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ" в СЗФО. С 2012 г. — директор Ленинградского филиала.

Женат, двое сыновей.

О компании

ФГУП "Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ"

Крупнейшее в России госпредприятие по государственному техническому учету объектов недвижимости. Создано 27 ноября 1967 г.

В его составе 82 филиала и более 1100 отделений во всех субъектах РФ. Общее число сотрудников — более 16 тыс. человек.

В числе заказчиков: ГК "Ростехнология", Минобороны РФ, ОАО "ФСК", ОАО "РЖД", ОАО "Газпром" и др.