Лет десять-пятнадцать назад двухуровневые квартиры появлялись во многих новостройках, причем различного класса. Сегодня рынок все расставил по местам: сейчас это дорогие квартиры, чаще всего элитного класса, и в предложении они единичны.
Западная мода не миновала и наш рынок недвижимости, и в начале текущего века все ведущие застройщики были увлечены различными ее веяниями. В частности, именно тогда появились в Санкт-Петербурге двухэтажные и даже трехэтажные квартиры. "Раньше практически в любом доме для среднего класса застройщик планировал двухуровневые квартиры на верхних этажах, — говорит Тамара Ганина, руководитель центра продаж объектов нового строительства АН "Итака". — В продаже были даже двухуровневые квартиры в Девяткино. Сейчас такие объекты можно найти только в высоком ценовом сегменте".
Сюрприз
Как выяснилось со временем, новомодное веяние нашло не сильный отклик в сердцах реальных покупателей жилья. Ведь, как ни крути, двухуровневая квартира не может относиться к экономклассу по причине высокой стоимости покупки, ведь ее площадь никак не меньше 140-200 м2. Поэтому тем, кто мечтает о таком жилье, оно не доступно по финансовым показателям, а те, кто может позволить такую покупку, привыкли к более консервативному жилью. "Двухуровневые квартиры имеют ряд значительных недостатков, — уверен Роман Лобков, ведущий специалист по элитной недвижимости Red Apple Realty. — В квартире с лестницей будет неудобно и небезопасно людям пожилого возраста, а главное, маленьким детям. А это и есть потенциальные покупатели такого жилья: успешные молодые семьи с маленькими детьми, которые стремятся к чему–то необычному, оригинальному в жизни. Также лестница уменьшает полезную площадь квартиры, при этом может сильно повлиять на рациональность планирования площадей".
В среде риелторов пересказывают легенду, как однажды молодой предприниматель решил сделать своей избраннице сюрприз, предполагая, что это вызовет ее восторг, и приобрел такую квартиру без ее ведома. Каково же было его удивление, когда женщина совершенно не оценила такую покупку. Жилье пришлось срочно продавать, а вместо него была куплена добротная многокомнатная квартира в новостройке.
Редкость
Следствием таких существенных недостатков данного жилья стало то, что на первичном рынке в объектах всех классов, кроме элитного, такие квартиры стали редкостью.
"В объектах экономкласса таких предложений нет, — рассказывает Илья Логинов, директор департамента консалтинга и аналитики ООО "Мир недвижимости". — В домах класса комфорт и бизнес-класса это также редкость и часто обусловлено технологической необходимостью, например соблюдением норм инсоляции. Так, несколько таких квартир было в "Юбилейном квартале" от ЛенСпецСМУ".
Достаточно распространенны такие квартиры в элитном жилье. Например, они есть в жилых комплексах "Ориенталь" от ЮИТ, в "Каменноостровской коллекции" от СК "Возрождение Санкт–Петербурга" и других.
При этом доля таких квартир все равно невелика. Как правило, это несколько квартир на последних этажах — не более 3% от общего числа в доме.
Штучный товар
По данным Red Apple Realty, стоимость двухуровневых видовых квартир, в зависимости от локации, статусности дома, может быть разнообразной — от 120 тыс. рублей за 1 м2 до 1 млн рублей за 1 м2. Расположены они преимущественно в Центральном, Петроградском и Василеостровском районах, но встречаются и в Красногвардейском, и даже в типичных "спальниках".
"Необходимо понимать, что двухуровневые квартиры на вторичном рынке — это штучный товар, — уверен Сергей Беляков, менеджер департамента новостроек агентства "Александр Недвижимость". — Обычно в продаже фигурирует не более 20 таких квартир на весь город. Чаще всего это пентхаусы в центре. В спальных районах на сегодняшний день есть всего два варианта — на ул. Савушкина и на пересечении Ленинского пр. и Брестского бульвара". Безусловно, большинство выставленных на продажу двухуровневых квартир расположены в новостройках. Единицы — это жилье в старом фонде после реконструкции. Стоимость таких квартир в бывших новостройках начинается от нескольких десятков миллионов.
По словам Ильи Логинова, после оформления собственности и проведения ремонта цена такого жилья существенно увеличивается, и поэтому, даже если на первичном рынке это был бизнес-класс, выставляются на продажу квартиры уже как элитная недвижимость. Срок экспозиции — от 3 до 6 месяцев, но в некоторых спальных районах города время экспозиции может достигать 10-12 месяцев, пока продавец не поймет, что необходимо снижение цены.
Панорама города
Тем не менее есть на качественные двухуровневые видовые по-настоящему элитные квартиры свои покупатели. Роман Лобков отмечает, что двухуровневые пентхаусы чаще всего расположены в домах с видами на воду, на парки, на панораму города. А в Центральном и Адмиралтейском районах есть очень интересные эксклюзивные двухуровневые квартиры с видовыми характеристиками, которых нет ни в одной элитной новостройке. "Для семьи наличие двух уровней может означать удобное зонирование людей различных поколений, то есть ощущение собственного пространства. — говорит Роман Лобков. — Для тех, кто работает в домашних условиях, второй уровень помогает разделить рабочее и личное пространство. Двухуровневые квартиры со вторым светом, с общей высотой потолков 6–7 м, с видом на воду или городскую панораму через огромные окна, придают ощущение свободы и обладания миром молодым управленцам, людям стремительным и успешным, а также творческим личностям".
Большинство покупателей — это руководители и владельцы бизнеса в возрасте 35–45 лет. Они могут иметь семью, а также быть холостяками, но обязательно желают внести разнообразие в привычный ритм жизни. Топ-менеджеры иностранных компаний и состоятельные представители богемы предпочитают двухэтажные квартиры в статусных домах старого фонда с эксклюзивным видом на воду или на памятники архитектуры.
На один уровень
Любопытно, что чаще всего те, кто прожил какое-то время в двухуровневой квартире, к такому жилью вновь не возвращаются. Существует тенденция даже в загородной недвижимости переходить на один уровень и при этом расширять свои площади. Зато те, кто хочет обрести новое жилье, перейти на новый уровень жизни, овладеть чем-то новым, необычным, часто выбирают жилье на разных этажах.
Перспективы двухуровневых квартир с не самыми эксклюзивными характеристиками сегодня не слишком радужны. "Поскольку стоимость двухуровневых квартир сопоставима со стоимостью таунхаусов со схожей площадью, большинство покупателей делают выбор в пользу последних, — уверяет Руслан Лавров, генеральный директор агентства "Площадь". — Предполагаю, что в дальнейшем подобная тенденция продолжится".
