Объем сделок на рынке вторичной недвижимости Петербурга по итогам 2012 года вырастет на 15-20%

Активность рынка была особенно существенна в летний период. "Объем сделок по итогам 2012 года вырастет примерно на 15–20%, — уверена Ирина Романова, директор офиса "Комсомола, 41" агентства "Петербургская Недвижимость". Летом был отмечен пик по ценам реальных сделок, которые отличаются от стоимости предложения примерно на 3 – 5%. Так, по итогам июля средняя стоимость составила 88 тыс. рублей за 1 м2. Летняя активность была вызвана ростом числа сделок с приезжими и большим числом ипотечных сделок (более 45%).

Ипотека тянет назад

В настоящее время, по данным Центра исследований и аналитики ГК "БН", средняя цена предложения составила 95,1 тыс. рублей за 1 м2. Этот же показатель в реальных сделках сегодня — около 91 тыс. рублей. При этом за последнее время рост цен на вторичном рынке даже по самым популярным квартирам — однокомнатным — прекратился.

Сыграли здесь свою роль как минимум два фактора. Первый — это рост ставок по ипотеке, который с сентября 2012 года составил около 1–2%. Особенно важную роль сыграло данное повышение для ипотечных клиентов Сбербанка, ведь, по свидетельству риелторов, до 50% сделок по ипотеке совершается именно с этим банком. Второй фактор — это отсутствие субсидий, которые подпитывали подъем реального спроса на дешевые однокомнатные квартиры.

В настоящее время все субсидии от государства, например по программе расселения коммунальных квартир, уже выбраны. Поэтому в листингах сегодня представлено очень много недорогих однокомнатных квартир в старых панельных домах, которые ожидают своего покупателя. Скорее всего, они смогут его найти не ранее января–февраля 2013 года, когда первые получатели субсидий от государства выйдут на рынок в поиске отдельного жилья.

Когда ипотечные ставки на квартиры выросли, с сентября вырос спрос на комнаты. Так, в "Петербургской Недвижимости" доля сделок с комнатами выросла с 23% в прошлом году до 28% в текущем.

Отмечают подобную тенденцию и другие риелторы. "Когда осенью активность рынка снизилась, спрос перешел в сегмент комнат, — говорит Татьяна Панченко, менеджер агентства "Александр Недвижимость". — По моим наблюдениям, это увеличило их в цене приблизительно на 10%. Платежеспособность граждан невысока, и рынком по–прежнему управляет самое дешевое и некачественное жилье".

Тяга к комфорту

Тем не менее это утверждение неверно в отношении наиболее комфортной категории жилья — квартир в сданных в эксплуатацию и заселенных новостройках. Большинство участников рынка отмечает повышенный интерес покупателей к такому жилью.

Несмотря на то что стоимость однокомнатных квартир в готовых новостройках выше, чем, например, "однушек" в панельных домах, популярность их не ослабевает. Так, в ноябре высокий спрос отмечался на такие квартиры общей площадью 43 м2 в кирпично–монолитных домах одного из самых популярных районов — Приморского. Стоимость такого жилья по итогам сделок составляла около 4 млн рублей. В этой же категории в Невском районе был отмечен спрос на квартиры общей площадью около 36 м2 как на самые дешевые среди сданных и заселенных новостроек.

Не менее популярны у покупателей и квартиры–студии. Например, повышенный интерес наблюдался к студиям в активно развивающем Красносельском районе, где многочисленные строящиеся дома сдаются в эксплуатацию и квартиры выходят на вторичный рынок. Наиболее интересным вариантом представляется студия площадью 31 м2 по цене 2,8 – 2,9 млн рублей.

Новостройки в цене

В 2012 году тенденция к переходу клиентов на первичный рынок проявилась особенно явно.

По словам Татьяны Панченко, за счет того, что по цене однокомнатной квартиры в старом панельном доме можно купить вполне приемлемое жилье на первичном рынке, произошло перераспределение потока клиентов.

По мнению Людмилы Андреевой, ведущего специалиста компании "Адвекс на Ланском", при продаже, например, однокомнатной квартиры 30 м2 в морально устаревшем доме можно купить квартиру в строящемся доме площадью до 40 м2 на этапе строительства практически без доплаты. Поэтому те, кому нет необходимости срочно въехать в свою квартиру, предпочитают покупку квартиры в строящемся доме.

Для многих клиентов покупка квартиры в новостройке — единственная альтернатива приобретению комнаты.

Сейчас есть в продаже квартиры–студии по цене от 1,7 млн рублей. Большинство такого жилья расположено в пригородах — в Мурино, Девяткино, Буграх и других. Сейчас в этих зонах приобрести квартиру по ценам ниже 2 млн рублей можно более чем в 20 строящихся объектах.

Поэтому агентства все больше внимания уделяют работе с застройщиками.

По данным Екатерины Бармашовой, ведущего аналитика АН "Итака", в ее агентстве уровень продаж направления по новому строительству на 42% превысил результаты прошлого года.

Однако, учитывая опережающий рост цен на новостройки по сравнению с готовым жильем и смещение строительства на необжитые территории, рано или поздно вторичный рынок опять станет привлекательным для клиентов. Риелторы прогнозируют такой же уровень активности рынка и в 2013 году.