Арбитражный суд запретил выделять недвижимость целевым назначением, а также отменил понятие "стратегический инвестор". Это знаменует конец целой эпохи на строительном рынке Петербурга.
Петербургское управление Федеральной антимонопольной службы (УФАС) оспорило в Арбитражном суде городской закон, регулирующий предоставление недвижимости для строительства и реконструкции. Решение суда поставило точку в практике целевого выделения земли, которая господствовала в Петербурге с 1990–х годов, и отменило понятие "стратегический инвестор". Таким образом, у ФАС появился рычаг для оспаривания уже реализуемых проектов. Это первая крупная победа Александра Беляева, который почти год руководит петербургской антимонопольной службой. Однако, вероятнее всего, Смольный попытается оспорить решение арбитража.
Попрощались с девяностыми
Закон, который оспорила ФАС, действовал в Петербурге с 2004 года. Тогда Валентина Матвиенко ввела в городе инструмент торгов, за который ратовала в ходе своей предвыборной кампании. При этом за стратегическими инвесторами было оставлено право получать недвижимость целевым назначением. Вне конкурса порядок касался также общежитий, находящихся в аварийном состоянии домов, гостиниц, стадионов, театров, иных сооружений культуры, науки и здравоохранения, а также промышленных зданий, нуждающихся в реконструкции.
По мнению УФАС, применяемая городскими властями схема предоставления объектов противоречила федеральному закону "О конкуренции", который не предусматривает понятия "стратегический инвестор" и запрещает ограничивать доступ участников рынка к различным ресурсам.
Арбитражный суд, куда обратилось УФАС, поддержал его требования, признав спорные нормы городского закона недействующими. Заодно отменив и само понятие "стратегический инвестор". В виде исключения без торгов застройщикам теперь можно выделять только участки для зданий религиозного назначения, объекты транспортной и инженерной инфраструктуры, а также реконструируемые промышленные сооружения.
"Это решение окончательно ставит точку на тех правилах, по которым работал рынок в 1990–х, — уверен генеральный директор ООО "Ханса СПб Девелопмент" Олег Барков, — и приводит строительную практику в соответствие с земельным и градостроительным кодексами, а также антимонопольным законодательством".
Девелопер отмечает также, что становление местного строительного рынка давно произошло и в Петербурге имеется немало сильных самостоятельных компаний, которые не нуждаются в таком инструменте, как целевое предоставление.
Стратегические инвесторы без кураторов
А вот отмену понятия "стратегический инвестор" Олег Барков считает ошибкой. С ним согласен директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar Андрей Бойков: "На петербургском рынке не так много крупных стратегических инвесторов, способных развивать большие депрессивные территории. Для привлечения таких инвесторов город должен создавать преференции".
В структурах городской власти пока не смогли прокомментировать принятое арбитражом решение и его последствия. В комитете по строительству, юристы которого представляли губернатора в судебных заседаниях, ждут публикации мотивировочной части.
Кроме того, в судьбоносный для стратегических инвесторов момент профильное ведомство — комитет по инвестициям покинул курирующий правовые вопросы заместитель председателя Олег Лысков и отвечающий за развитие гостиничной инфраструктуры Дмитрий Кривенок.
Плюс национализация всей земли
В УФАС не исключают, что воспользуются возможностью и оспорят ранее принятые решения о внеконкурсном выделении участков. Как пояснил корреспондентам dp.ru заместитель руководителя УФАС Петр Яковлев, этот вопрос находится в стадии обсуждения.
Опрошенные эксперты скептически относятся к возможности реституции земель, выделенных целевым назначением. По мнению генерального директора юридической компании Rightmark group Александра Рассудова, оспорить законность уже принятых решений о выделении участков будет очень сложно, поскольку, заключая эти договоры, город и инвестор действовали добросовестно — исходя из действующих на тот момент норм петербургского законодательства.
"Если же предположить, что суд вдруг примет решение о возвращении участков в собственность города, новые размещенные постройки могут быть реализованы с торгов с целью возмещения причиненного инвестору ущерба", — заключает Александр Рассудов.
С десятой попытки
Антимонопольная служба и раньше пыталась оспаривать целевое выделение объектов недвижимости по отдельным случаям. Например, в мае 2011 года УФАС отпротестовало выделение целевым образом участка 6 тыс. м2 у станции метро "Старая Деревня" для строительства паркинга. Участок был выделен компании "Группа Инжиниринг" в 2007 году, но инвесторы изменили назначение объекта на сельскохозяйственный рынок и в результате потеряли участок.
Также УФАС пыталось опротестовать выделение зданий Павловских казарм на Марсовом поле и Конюшенного ведомства. В них компании, подконтрольные братьям Михаилу и Борису Зингаревичам, планируют открыть гостиницы. В ноябре 2012 года, после долгих разбирательств, суд признал законность выделения участков с историческими зданиями.
В 2011 году депутат Законодательного собрания Олег Нилов безуспешно пытался в прокуратуре оспорить выделение участка для театра Аллы Пугачевой на Васильевском острове.
Между тем в компании PMI, которая выступает инвестором строительства театра, отмечают, что в случае этого проекта целевое выделение было принципиально важно.
"Если бы нам не предложили эту землю в устье Смоленки, я думаю, что этого проекта в принципе бы не случилось, — отмечает глава PMI Евгений Финкельштейн. — Было бы странно, если бы город начал пересмотр подобных проектов, потому что они несут деньги в казну. Хотя сейчас в городе такая ситуация, что я уже ничему не удивлюсь".
Гостиничный пересмотр
Кроме новых проектов решение арбитража может затронуть программу развития гостиничной инфраструктуры. В утвержденный Смольным адресный перечень проектов гостиниц включено более 230 объектов, и далеко не все из них нашли инвесторов. "Гостиницы — это абсолютно конкурентный выгодный бизнес, и на него, на мой взгляд, целевка не нужна", — уверен генеральный директор "Охта Групп" Владимир Свиньин. "Отмена целевого назначения приведет к удорожанию, а любое удорожание критично для гостиничных проектов, где в отличие от других сфер стоимость напрямую не может быть переложена на конечного потребителя", — возражает Михаил Колесник, директор по развитию Marriott International в России и СНГ.
Однако у города в любом случае остаются и другие возможности привлечения девелоперов на гостиничные и социальные проекты, например налоговые преференции и льготы на подключение к коммуникациям.
“
Целевым назначением администрация города выделяла разрешение на строительство только тех объектов, которые не являются предметом массового спроса. У нас не так много инвесторов, готовых построить спортивный зал, церковь или театр. Поэтому если земельный участок со вполне определенным социальным назначением будет выставлен на торги, то желающих построить такие объекты будет не много. При этом есть опасность завышения цен недобросовестными фирмами. На мой взгляд, та практика целевого назначения, которая сложилась в городе, достаточно здрава и не надо таким инвесторам ставить палки в колеса. Я думаю, из–за этого решения некоторые проекты могут быть и не реализованы, возможно, инвесторы откажутся от них.
Алексей Белоусов
генеральный директор НП "Объединение строителей Санкт–Петербурга"
“
Этот инструмент был важнее для города, чем для девелоперов, потому что целевое назначение позволяло получить именно то, что требуется для нужд Петербурга. Что касается нашего проекта в Комарово, где мы получили участок целевым назначением, то для нас это скорее обременение. Мы должны включить в проект медицинскую функцию. Развивать рыночную борьбу за участок — это справедливо. С другой стороны, есть такие объекты, которые требуют не только вложений девелопера, но и определенной инициативы со стороны города. Но на самом деле для этого существуют и другие способы. Например, ГЧП, которое направлено на те же самые цели — продвинуть те проекты, которые наиболее значимы для города.
Александр Погодин
первый заместитель генерального директора направления Петербург ГК "Пионер"
