На инвестиционном рынке Петербурга наиболее привлекательными сегментами для инвесторов остаются офисная и торговая недвижимость.
Сегодня потенциальные покупатели коммерческой недвижимости внимательно взвешивают возможный уровень дохода и риски его получения, принимая решение о вложении в тот или иной проект. При этом уровень его доходности зависит от множества внешних и внутренних факторов, которые складываются в понятие "качественный объект".
Но соответствующие ожидания у разных покупателей отличаются. "Западные фонды могут довольствоваться стабильной доходностью 12–15% годовых, а аппетиты российских покупателей, как правило, как минимум в 2 раза больше", — рассказал Михаил Фрид, старший вице–президент банка "Санкт–Петербург".
Мелкие сделки
По оценке Любавы Пряниковой, руководителя направления коммерческой недвижимости консалтингового центра "Петербургская Недвижимость", основное количество сделок по купле–продаже коммерческих помещений в городе происходит в сегментах встроенно–пристроенных и офисных площадей в бизнес–центрах. "Это достаточно мелкие сделки. Количество бизнес–центров, предлагающих площади для продажи, весьма ограничено. В сегменте стрит–ретейла в основном продаются помещения в новостройках и в торговых коридорах города", — отмечает она.
"По–прежнему спрос покупателей на коммерческую составляющую в жилых домах (так называемую встройку) вряд ли можно назвать инвестиционным. В основном эти помещения приобретаются уже конечным потребителем и на конечном этапе строительства", — уточнила Светлана Петрова, руководитель отдела по работе с недвижимостью ГК "Балтийский монолит". Доходность сегмента офисных зданий сегодня в среднем ниже, чем в торговых объектах, поэтому сделки по покупке офисных центров целиком довольно редки. Чаще всего они происходят с целью последующего размещения собственных структур.
Для собственных нужд
На рынке офисной недвижимости Петербурга в течение 2012 г. стало известно о трех крупных сделках. Московской девелоперской компанией "Элефакт М" был продан бизнес–центр на Крестовском пр. еще до сдачи объекта в эксплуатацию. Общая площадь бизнес–центра равна 7,3 тыс. м2, арендопригодная — 4,6 тыс. м2. Информация о покупателе не разглашается, но эксперты считают, что им стал конечный пользователь, купивший объект для собственных нужд. Стоимость сделки, по разным данным, составляет $25–30 млн.
"Газпром–Экспорт"
купил у ЗАО "Ренессанс" здание бывшей гостиницы на пл. Островского, 2, общей площадью 18 тыс. м2. Бывший отель будет реконструирован под бизнес–центр класса А. В компании предполагают, что новый офис будет готов к сентябрю 2013 г. Оба здания были куплены для собственных нужд.
В прошлом году состоялась также крупная инвестиционная сделка — объект на Малой Морской ул., 18 – 20, в котором долгое время располагался НИИ Гипрорыбфлот, купил концерн "Питер". По экспертным оценкам, его стоимость составила более 500 млн рублей. Общая площадь здания — 7800 м2.
Причем покупки, безусловно, встречаются реже, чем строительство и аренда. Так, в III квартале 2012 г. стало известно, что JetBrains арендовал целиком бизнес–центр Univers. А Setl Group займет часть площадей строящегося бизнес–центра Setl Center.
Начало 2013 г. уже отметилось двумя крупными сделками. В январе стало известно о продаже здания площадью 3800 м2 на Полтавской ул., 6, в котором до недавнего времени располагался филиал Национального резервного банка в Санкт–Петербурге. Также в I квартале 2013 г. в СМИ появилась информация о покупке отдельно стоящего здания на Невском пр., 58. Покупателем выступил "Газпром–Экспорт", информация о продавце и подробности сделки не разглашаются.
Бойкая торговля
Участники рынка отмечают, что основными покупателями торговых центров в прошлом году были иностранные инвестиционные фонды. При этом в 2011 г. большую часть составляли российские компании.
В сегменте бизнес–центров обратная ситуация. Здесь основные покупатели — российские компании, которые, как правило, заняты в энергетическом и нефтегазовом секторах.
Из последних крупных сделок с торговыми объектами стоит отметить следующие: в августе 2012 г. завершилась сделка по инвестиционной продаже ТЦ "СуперСива" в Приморском районе Петербурга. Покупателем стал инвестиционный фонд под управлением Jensen Group.
В сентябре компания
NAI Becar стала владельцем петербургского торгового центра "Смайл" на пр. Большевиков, купив его у ООО "Донк". Сделка оценивается в $16,5 млн. Общая площадь ТЦ составляет около 11 тыс. м2. Торговый центр располагается в отдельно стоящем трехэтажном здании.
Еще одной крупной сделкой на рынке коммерческой недвижимости Петербурга стала продажа ТРК "Сити Молл", принадлежащего до недавнего времени холдингу "Макромир" (владелец — Fort Group). Начальная цена выставленного на аукцион объекта составляла 440 млн рублей. Торгово–развлекательный комплекс приобрела офшорная компания F1 Operu Ltd.
"В прошлом году на инвестиционном рынке Петербурга наблюдалась активность как институциональных инвесторов, так и крупных девелоперских компаний. Эта тенденция продолжилась и в текущем году. Если ситуация на глобальных финансовых рынках не ухудшится, то мы ожидаем заключения нескольких крупных сделок до конца 2013 г. В целом рынок сейчас стал спокойнее, инвесторы тщательно оценивают свои риски, и общее развитие рынка недвижимости приводит к увеличению доли качественных проектов, которые могут претендовать на звание инвестиционного продукта", — резюмировал Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg.
