Земельный рынок Петербурга переполнен дешевыми участками. Но земля, пригодная для жилищного строительства, по–прежнему в дефиците. Озабоченные качеством своих проектов строители стали более разборчивы.
Инвестиционная нестабильность последних 2 лет повлияла на рынок земли в Петербурге и его окрестностях. Город земельные аукционы практически прекратил, газеты переполнены объявлениями застройщиков, готовых приобрести землю. В итоге частные собственники в массовом порядке стали выставлять свои земельные наделы на продажу. Объем предложения участков под застройку вырос в 2 – 3 раза. Но, хотя цены на землю сейчас примерно в 2 раза ниже докризисных, она вовсе не идет нарасхват. Ажиотажного спроса на жилье нет, и девелоперы стали очень тщательно подходить к выбору земельных участков под свои проекты.
Рынок покупателя
Смольный, который при прежнем губернаторе был основным поставщиком земли на рынок, практически прекратил продавать землю под жилье. Фонд имущества в 2013 году продал только три участка под жилую застройку общей площадью 4,5 га. "Город не только прекратил продажу земли, но и пересматривает условия уже заключенных с инвесторами соглашений. Причем практически всегда не в пользу девелоперов", — говорит Светлана Солодова из КГ "ЛАИР". Не удивительно, что взоры покупателей земли обратились на вторичный рынок, что не укрылось от потенциальных продавцов. По данным экспертов Knight Frank СПб, за последние 4 года предложение земельных участков в Петербурге и его окрестностях выросло в 2 – 3 раза. "Но 90% предложения — земельные участки сельхозназначения, до застройки которых далеко. Реально подготовлены под проекты не более 10% пятен. Именно они продаются в первую очередь", — говорят в Knight Frank СПб.
Стагнация потребительского спроса заставляет строителей более тщательно планировать покупки. В итоге средняя цена на землю упала в 2 раза по сравнению с пиковыми значениями 2008 года и сейчас составляет $50–60 за 1 м2подготовленной земли. "Но кое–где цены превышают докризисные показатели. Например, участки с коммуникациями в районе КАД могут стоить $200 – 300 за 1 м2. До кризиса это было немыслимо", — говорят в "ЛАИР".
Эпоха точечных проектов
Главные факторы, которые влияют на цену, — адрес участка и уровень его готовности под застройку. Последний фактор в последнее время стал особенно актуален. "К сожалению, более 90% выставленных на продажу участков не имеют градостроительной документации. Поэтому они фактически непригодны для жилого строительства", — констатирует заместитель гендиректора ЗАО "Строительный трест" Беслан Берсиров.
"Наибольшим спросом пользуются участки, расположенные в популярных районах города, с инженерной подготовкой, имеющие согласованный градостроительный план и утвержденный проект планировки. Таких предложений почти не осталось", — добавляет гендиректор ЗАО "Лемминкяйнен Рус" Юха Вятто. Большая часть участков расположена за кольцевой. В границах самого Петербурга, по данным экспертов АРИН, предложение земли, наоборот, сократилось в 1,5 раза. "В рамках нынешней застройки можно говорить лишь о точечных проектах. Но самые перспективные пятна уже освоены", — сетует гендиректор ЗАО "УК "СТАРТ Девелопмент" Андрей Назаров.
Перспективный пояс
Дефицит земли заставляет девелоперов осваивать серый промышленный пояс и земли в Ленобласти около КАД.
По оценке Анны Сигаловой из Colliers International, девелоперам потенциально интересны примерно 600 га земель промышленных территорий. "Но этим участкам тоже надо менять статус. Это долго и дорого", — говорит она. "Беда в том, что у города нет комплексной стратегии решения этого вопроса, поэтому в ближайшем будущем ситуация вряд ли изменится", — считает Лев Гниденко, гендиректор ЗАО "Ойкумена".
Если девелопер сам обладает производственными площадками, процесс вывода предприятий идет гораздо быстрее. Например, именно по такому пути пошла группа "ЛСР".
"Мы перенесли часть своих производств из центра города, в результате чего высвободили около 56 га под строительство 650 тыс. м2 жилья", — рассказал коммерческий директор бизнес–единицы "ЛСР. Недвижимость — Северо–Запад" Денис Бабаков.
“
Сейчас предложение участков от городской администрации — это преимущественно земли коммерческого и промышленного использования. Такое положение дел вынуждает девелоперов рассматривать покупку участков под жилую застройку либо у частных собственников, которые провели первичный девелопмент и продают участки с минимальным пакетом разрешительной документации, либо у перекупщиков, придерживавших земельные участки до лучших времен. Очень жаль, но город перестал быть крупным игроком на рынке земли для жилищного строительства.
Елена Венцель
заместитель гендиректора по развитию ЗАО "Группа Прайм"
“
Последние 2 года были периодом роста строительного рынка, и поэтому естественным образом росли цены на земельные участки. Но это был не бурный, а достаточно умеренный рост, так как земельные банки крупных игроков давно сформированы и они не чувствуют дефицита. Но кризис 2008 года показал, что не все участки земли интересны застройщикам и их никто безоглядно, как раньше, покупать не будет. Это и есть существенное изменение спроса, он стал более дифференцированный и требовательный.
Светлана Денисова
начальник отдела продаж ЗАО "БФА–Девелопмент"
