Проблемы с переводом земельных участков в зоны жилой застройки подталкивают развитие рынка апарт–отелей в Петербурге. Новый проект в этом сегменте начинает компания NAI Becar.
В Петербурге стремительно развивается сегмент апарт–отелей. Компания NAI Becar, которая в этом году открыла продажи в своем первом подобном проекте, запускает второй.
Апартаменты вместо автобазы
Новые апартаменты расположатся в Московском районе Петербурга на территории бывшего автотранспортного предприятия по адресу: Люботинский пр., 5, которое NAI Becar купил у физических лиц. Как рассказал "ДП" на форуме PROEstate президент NAI Becar Александр Шарапов, сделка по приобретению имущественного комплекса была закрыта на днях.
"Мы приобрели участок площадью 4 га и комплекс зданий общей площадью 15 тыс. м2. Из них треть занимает бизнес–центр класса В, остальное — логистический комплекс", — сообщил он.
Сумма сделки, по его словам, составила 600 млн рублей. NAI Becar вложил 20% этой суммы, а остальную часть инвестировала группа частных московских инвесторов. Александр Шарапов не назвал своих партнеров, но отметил, что это их первый, но, вероятно, не последний проект в Петербурге. "Актив куплен как готовый бизнес с рентабельностью 15% годовых. Бизнес–центр заполнен на 97%, логистика тоже все время генерирует денежный поток", — сообщил он.
Компания планирует развивать актив в три этапа. Во–первых, за счет оптимизации управления увеличить рентабельность существующего бизнеса до 16–17% годовых.
Кроме того, на купленной территории есть свободный земельный участок — около 1 га, где NAI Becar планирует построить доходный дом площадью 10–15 тыс. м2. Апартаменты, по словам Александра Шарапова, — это пока недооцененный сегмент коммерческой недвижимости.
По оценке
Jones Lang LaSalle, объем инвестиций в строительство апарт–отеля может составить около 600–650 млн рублей.
"Судя по тем проектам, которые уже есть в нашем портфеле, этот бизнес может генерировать от 8% годовых, если люди покупают апартаменты как доходную недвижимость и управляют ею сами. И 12–15% — если они, купив ее, отдают в управление профильной компании", — рассуждает Александр Шарапов.
В первом для NAI Becar проекте апарт–отеля на Московском пр., 73, продажи стартовали полгода назад. Уже распродана половина из 130 апартаментов, а рост цены за этот период составил 40% — сейчас апартаменты там продаются по 150–180 тыс. рублей за 1 м2. В рамках третьего этапа развития актива за 4–5 лет новый собственник планирует перевести купленную территорию под общественно–деловую и, возможно, жилищную застройку.
"Мы намерены выйти из этого проекта через 5–7 лет, получив целевой доход от его реализации на уровне 30–35%", — подытоживает Александр Шарапов.
Семимильными шагами
Апартаменты, как правило, оказываются востребованы в элитном и бизнес–сегменте, в сегменте эконом они значительно менее привлекательны, говорят эксперты, опасаясь, что на Люботинском пр. вряд ли удастся реализовать проект высокого ценового сегмента.
"Без редевелопмента прилегающих территорий спрос на апартаменты здесь будет невысоким. Для того чтобы привлечь покупателей, девелоперу придется установить цены продаж существенно ниже рынка, что поставит под вопрос окупаемость данного проекта", — говорит о рисках Леонид Захаров, руководитель отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle в Петербурге.
Первый заместитель директора ГК "Пионер" в Петербурге Александр Погодин настроен более оптимистично. Он отмечает, что, несмотря на неоднозначность расположения этого земельного участка и небольшую площадь апарт–отеля, при правильно разработанной концепции проект может стать успешным.
Пока сегмент апарт–отелей в Петербурге находится на стадии зарождения, но при этом активно развивается. По оценке генерального директора АН "Новый Петербург" Андрея Вересова, в ближайшие 3–5 лет в Петербурге появится еще несколько крупных апартамент–отелей.
Первые в своем классе
"Причин развития рынка апарт–отелей несколько, прежде всего — запретительная градостроительная политика властей: построить апарт–отель сейчас проще и дешевле, нежели согласовать перевод земельного участка и реализовать проект жилого комплекса", — считает Павел Бережной, директор по развитию компании "С. Э. Р.".
Кроме того, окупаемость апартаментов, по ожиданиям девелоперов, будет выше дохода от сдачи аналогичного жилья, добавляет Павел Бережной.
Примеры
Проекты апарт–отелей в СПб
> В стадии строительства и продаж: апарт–отель в составе ЖК YES (ГК "Пионер"), Vertical (ГК NAI Becar), Avenue–Apart (ГК "Бестъ"), "Монферран" ("Интеко").
> В октябре 2013 г. планируется открытие апарт–отеля в "Литературном доме" (Невский пр., 68; группа "ЛСР").
> Заявлен апарт–комплекс "Петровский остров" ("Кортрос").
> Реконструируется под апарт–отель дом в пер. Антоненко, 2 ("Ренорд–Инвест").
> Планируется апарт–отель от группы "ЛСР" на наб. реки Фонтанки, 3А; апарт–отель в составе высотного МФК Ingria Tower ("С.Э.Р.").
