"Деловой Петербург". С оптическим прицелом

Завершив процесс приватизации, ОАО "ЛОМО" оказалось в числе крупнейших лендлордов города и области. Как стало известно dp.ru, в ближайшие годы предприятие намерено стать активным участником девелоперского рынка. Крупнейшим проектом может стать реновация принадлежащих ЛОМО 900 га в поселке Тарасово Выборгского района, рядом с озером Подгорное. На этой территории располагаются действующие и уже не работающие базы отдыха, детские лагеря, сельхозпредприятия. Как говорится в отчете компании по итогам прошлого года, в 2012 году завершилось оформление земельных участков в Ленобласти и строений на них в собственность ЛОМО. Это стало последним этапом приватизации, начатой еще в 1993 году. "В поселке Тарасово предприятие планирует реализовать крупный многопрофильный проект девелопмента, который будет осуществлен в несколько очередей", — указано в отчете. Известно, что участки непосредственно на берегу озера заводу не принадлежат. Сейчас предприятие оформляет их в аренду и рассчитывает завершить этот процесс в начале 2014 года, потом приступит к разработке концепции застройки земли в Тарасово.

Неоднозначный актив

От подробных комментариев в ОАО "ЛОМО" отказались, но участники рынка активно обсуждают имеющийся у ЛОМО земельный ресурс. С одной стороны, угодья ЛОМО имеют хорошую транспортную доступность, так как находятся недалеко от трассы "Скандинавия" и Приморского шоссе, говорит руководитель отдела консалтинга ASTERA Алексей Гулевский. Участки и коттеджи здесь не могут стоить дешево, считает руководитель КЦ "Петербургская Недвижимость" Ольга Трошева. Например, сотка земли в коттеджном поселке "Солнечный берег", который недалеко строит компания "ПулЭкспресс", варьируется от 169 тыс. до 297 тыс. рублей, говорит она. Свободная сотка земли в этой локации стоит на рынке 70 – 100 тыс. рублей, добавляет гендиректор АН "Новый Петербург" Андрей Вересов. С другой стороны, реализация здесь одного большого коттеджного проекта нецелесообразна. Это снизит цену каждого надела в поселке, а строительство затянется на много лет. Например, в том же "Солнечном береге" продажи ведутся уже 6 лет, хотя площадь поселка всего 150 га.

Эксперты считают, что в Тарасово ликвидных участков наберется не больше 50%, но их сейчас невозможно быстро продать. В последние годы в дачных поселках Выборгского района продается всего по одному–два домовладению в месяц. Нынешний год был провальным для загородной недвижимости: объем предложения в разы больше, чем спрос, некоторые девелоперы ушли с рынка. Из–за падения спроса удвоилось число поселков, которые девелоперы выставили на оптовую продажу, на 25% выросло количество замороженных проектов. Поэтому для вывода на рынок коттеджного поселка сейчас не лучшее время.

По частям

Андрей Вересов считает оптимальным разделить всю территорию на лоты и на одних построить дачные поселки с привлечением других девелоперов, на других — базы отдыха, спортивные и прочие объекты.

Что касается использования земли, которую невозможно застроить (например, занятой лесами), то ЛОМО может развивать их самостоятельно или продать на рынке, полагает специалист NAI Becar в Петербурге Андрей Бойков. Выбрав второй вариант, собственнику придется полностью подготовить данный актив к продаже, то есть собрать документацию и разработать собственный проект. Лишь в таком случае можно будет рассчитывать на успешную реализацию объекта. По оценке АРИН, общая стоимость земли в ее нынешнем правовом статусе (земли сельхозназначения и рекреаций) может составлять от 1,5 до 2,5 млрд рублей. Если провести соответствующую предпродажную подготовку, то цена может удвоиться.

Стоимость тех частей территории в Тарасово, которые пригодны для размещения сельхозпредприятий, может составлять 16 – 32 тыс. рублей за сотку, а тех, на которых можно возводить индивидуальные жилые дома, — 80 – 225 тыс. рублей за сотку в зависимости от близости к лесу и озеру. По мнению Ольги Трошевой, ЛОМО не обойтись без партнеров: "Территория очень велика, продать ее одному участнику рынка будет практически невозможно".

Это позволит распределить инвестиции между партнерами. По оценке экспертов, только в инфраструктурную подготовку земли придется вложить примерно 4,5 млрд рублей. Каких затрат потребует полная реализация проекта, пока подсчитать невозможно, говорят они. Это будет зависеть от общей концепции, числа партнеров и условий их участия, параметров конкретных проектов в составе целого комплекса.

В свои руки

ЛОМО — один из крупнейших в Петербурге владельцев недвижимости. В собственности и в управлении у завода в Петербурге и Ленобласти около 500 тыс. м2 складских, офисных, производственных, торговых и иных помещений, а также примерно 1000 га земли. Кроме того, ЛОМО располагает недвижимостью в Москве и Сочи. Для производственных целей завода используется в основном площадка на Чугунной ул. Остальные объекты ЛОМО сдает в аренду.

Для управления всем этим имуществом в составе предприятия 9 лет назад была создана специальная УК "ЛОМО–Недвижимость". В прошлом году выручка ЛОМО от использования недвижимости составила 536 млн рублей (прирост к показателю 2011–го — на 56 млн рублей).

Некоторые предприятия, сохранившие большие массивы недвижимости с советских времен, также активно извлекают из нее прибыль. Так, холдинг "Ленинец" сдает не задействованные в производстве многочисленные цеха в разных частях города под офисы и склады. Группа "Кировский завод" Георгия Семененко вывела в отдельные юридические лица свои непрофильные активы (детские лагеря, базы отдыха, спортивные объекты, офисные объекты). Их управлением занимается специальная структура в составе завода.

Но в основном предприятия предпочитают продавать такие активы под редевелопмент. Если освободившиеся цеха не являются памятником, то их сносят и обычно возводят жилье. Там, где снос невозможен из–за охранных регламентов, промплощадки приспосабливают под современное использование в рамках торговых, офисных или развлекательных проектов. Так, административное здание 1–й Петербургской макаронной фабрики, выкупленное частным инвестором, преобразовано в бизнес–центр.

Фабрику "Бумага" на Октябрьской наб. приобрели структуры "БФА–Девелопмент". Здесь будет построен жилой квартал. На месте Хладокомбината № 1 на Черниговской ул. реализуется проект многофункционального комплекса. Вместо снесенных цехов "Электросилы" "Лидер–Групп" возводит жилой комплекс. На территориях около Московского и Варшавского вокзалов, принадлежавших РЖД, тоже строится жилье.

Гендиректор НПО имени "Комсомольской правды"  Сергей Цыбуков считает, что распродают активы те предприятия, которые не в состоянии более грамотно распорядиться ими. Например, так, как сделала сама "Комсомольская правда", на площадях которой с 2002 года существует центр полимерной промышленности. "Это небольшие инновационные компании, принадлежащие разным собственникам с общим профилем деятельности. Мы управляем своей недвижимостью, но не в том смысле, что строим на ее месте жилье или бизнес–центр, а решаем, что сегодня нужно для развития производства", — говорит Сергей Цыбуков. В итоге объем производства ежегодно растет на 30%. Такая схема позволит сохранить производство, причем без помощи государства.