"Деловой Петербург". Михаил Возиянов: мы идем от земельного банка

Объем ввода жилья в Петербурге второй год подряд оказался на уровне 2,5 млн м2. Хотя эксперты говорят, что для нормального развития городу нужно вводить 1 м2 жилья на человека в год, значит — 5 млн м2. Вы довольны тем, что происходит?

— То, что рынок стабильный, уже неплохо. Весь прошлый год мы видели, что рос объем предложения, а цены при этом показывали небольшой рост — 3 – 5% (в зависимости от района города). Одним из драйверов ситуации, разумеется, был рост рынка ипотеки, который прибавил около 30%. Ситуация была сбалансированная, если хотите — нормальная. И объем ввода на уровне 2,5 млн м2, на мой взгляд, это хороший результат. Тем более что со II квартала 2013 года стала колебаться макроэкономика. И уже очевидно, что текущая российская модель экономики себя исчерпала и требует перемен.

Как колебания экономики отразились на рынке жилья?

— Рынок попал во влияние двух противоположных факторов. С одной стороны, экономика замедляется и снижается число потенциальных покупателей, в частности людей, которые могут взять ипотечные кредиты. С другой — началась девальвация рубля. Этот фактор в России играет скорее на рынок недвижимости, чем против него. Мы еще помним время, когда недвижимость номинировалась в долларах и у. е. Сейчас, конечно, квартиры продают в рублях. Но подспудно покупатель понимает ценность недвижимости как инструмента сохранения сбережений при колебании национальной валюты. Тем более что другие инструменты у нас развиты слабо. Так что в ближайшие полгода, по моим ощущениям, фактор девальвации и кризисных явлений в банковской сфере будет играть на спрос. Хотя его всплеск будет краткосрочным.

Потому что основной спрос на жилье формируют не инвесторы, а люди, покупающие квартиру впервые и часто — в ипотеку…

— Да. А для них в долгосрочной перспективе важен рост экономики, важна уверенность в будущем. Факторы фундаментальные. Ситуация с ними пока не выглядит радужно. Хотя в этом году планируется рост по ипотеке в пределах 15 – 20% в рублевом выражении. Он, конечно, будет инерционный. Но это все–таки рост.

Какая у " ЮИТ Санкт–Петербург " ситуация с показателями ввода жилья и продаж?

— Примерно на уровне 2012 года. Прошлый год у нас был годом запуска новых проектов. Мы начали шесть новых строек и вывели на рынок около 170 тыс. м2 жилья, в том числе первые очереди таких крупных проектов, как Inkeri — жилой квартал в Пушкине (общий объем строящегося жилья составит 130 тыс. м2), и финские кварталы комплекса "Новоорловский" (400 тыс. м2). Это стартапы, которые начнут показывать результат только через 2 – 3 года.

Так что рекордов ввода в этом году от нас не ждите.

Правильно ли я понимаю, что компания сделала ставку на развитие проектов комплексной застройки территорий (КОТ)?

— Мы идем от земельного банка. Там действительно было несколько крупных участков. Проект "Новоорловский", например, самый крупный в нашей истории. Сейчас строим первую очередь из двух домов на 450 квартир, к середине года запустим вторую. В социальную инфраструктуру придется вкладывать.

Кроме того, там большая нагрузка по дорожной сети: нужно было проектировать Суздальское шоссе, решать инженерные вопросы. Это тоже осуществлялось за наш счет.

Проект КОТ в Пушкине тоже нуждается в инфраструктуре?

— Нет, там квартал уже всем обеспечен. Но этот проект, в отличие от "Новоорловского", будет малоэтажным — до 5 этажей. Для нас это не совсем типично, но в Пушкине выше строить нельзя — рядом парки и памятники. Однако проект будет красивый, с человеческим масштабом застройки. Отдельные дома на ландшафте напоминают финский стиль. Спрос на такое жилье есть.

Как вы относитесь к социальной нагрузке? Справедливо ли, что власти вешают ее на застройщиков?

— Мы не видим у города возможности на данном этапе полностью финансировать строительство соцкультбыта. Но эти объекты нужны людям, и застройщики в большинстве своем готовы брать нагрузку на себя. Поэтому в ближайшие 2 – 3 года ситуация будет именно такая.

А как вам новые региональные нормативы градостроительного проектирования (РНГП), которые приняли в январе?

— Застройщики намерены соблюдать РНГП, ведь это городской закон. Но нас не звали обсуждать этот документ, поэтому остались вопросы: как эти нормативы появились и почему они именно такие? Отсутствие ответов — результат закрытости власти. Так что есть пожелание Смольному со стороны застройщиков: давайте более открыто и цивилизованно обсуждать те проблемы, которые возникают. Надеюсь, если в этот закон будут вноситься правки, то мнение застройщиков также будет услышано. Тут подошел бы слоган нашей компании: "Вместе мы можем сделать больше".

Есть ли новые пополнения в земельном банке вашей компании?

— Мы недавно купили участки на Республиканской ул. и на Васильевском острове (территория бывшего завода "Эскалатор". — dp.ru) под небольшие жилые комплексы. Сейчас их проектируем.

А как дела с участком на Приморском пр., который город хотел забрать под фан–зону для болельщиков чемпионата мира по футболу? Я слышала, что  ГК "Пионер" собирается выкупить соседние пятна, в том числе и ваше, чтобы потом как–то договориться с городом об их застройке. Это так?

— Могу лишь сказать, что этот наш проект пока не движется. Никак. И мы не знаем, когда он начнет развиваться и чьими усилиями…

Какие территории вам потенциально интересны?

— Мы развиваемся в административных границах Петербурга, а тут выбор невелик: или окраины, или пригороды. Кстати, если посмотреть структуру застройки Москвы, там то же самое. Уплотнительная застройка себя исчерпала. Центр крайне тяжел для реализации каких–либо проектов.

Но у вас есть комплекс "Смольный проспект". С ним какие–то сложности?

— Нет. Работы нулевого цикла там завершим к лету. Из земли выйдем через год, поскольку там много работы над пространством подземного паркинга — он будет двухъярусный на 754 машины. А закончим стройку в декабре 2017 года. Все по плану.

А промышленные зоны вам интересны?

— Безусловно. Но проекты развития таких зон сдерживает высокая неопределенность, связанная со статусом этой земли. Сделки крайне рискованны, поскольку не ясно, можно ли там будет что–то построить, и если да, то сколько…

В Ленобласти участки смотрите?

— Мониторим рынок. Участвуем в рабочей группе по соцкультбыту. Видим, что администрация настроена привлекать инвесторов в регион, предлагает разные стимулы. Но есть и сдерживающие факторы — неразвитость инженерной инфраструктуры и низкий уровень цен. А поскольку себестоимость строительства до КАД и за ней одинакова (материалы, поставщики одни и те же), то экономика проектов в Ленобласти для строителей не так привлекательна. Это нас останавливает.

Но у вас же был проект "Кюмлено" в Ленобласти. Как, кстати, он развивается?

— Этот проект был реализован в рамках сотрудничества между Финляндией и Ленобластью. Для "ЮИТ" он был скорее политическим, чем коммерческим. Мы его спроектировали 5 лет назад, построили и ввели в строй в прошлом году. За полгода дома там распроданы более чем на 50%. И за этот год продадим остальное. Но это не наш бизнес.

А кто будет управлять поселком?

— Всеми своими проектами мы управляем сами — наша управляющая компания "ЮИТ Сервис", хотя у людей есть право поменять УК. Наш портфель объектов в управлении формировался последние 5 – 6 лет, сейчас в нем более 7 тыс. квартир общей площадью свыше 500 тыс. м2 в городе и восемь паркингов.

И насколько это прибыльный бизнес?

— Он может быть рентабельным. Но мы выходим в ноль.

Так зачем он вам?

— Потому что хороший продукт, если ты его не обслуживаешь, не создать. Любая, даже хорошо сделанная, вещь со временем выйдет из строя, если ее не смазывать, не подкрашивать. А рынок в последний год изменился. Девелоперы конкурируют не объемами ввода, а качеством продукта. Нужно быть в тренде.

Потребитель, видимо, дозрел.

— Конечно. Раньше как выбирали квартиру? Смотрели локацию, находили подходящие по цене варианты и обращали внимание на надежность застройщика. А теперь человек хочет не просто квартиру, а хорошую квартиру. Явно выросла культура потребления. Многие покупают уже второе, третье жилье — клиент в рынке, и ему есть с чем сравнить. И это уже не советский покупатель, а российский: ему недостаточно фишек, которых нет у других застройщиков. Он оценивает качество производства объекта в целом: от инженерных систем и отделки до энергоэффективности.

Да, сейчас входит в моду грин–девелопмент — аттестация зданий на различные зеленые сертификаты…

— Вот грин–девелопмент, на мой взгляд, как раз фишка. Какое покупателю дело, что у проекта есть сертификат, если он плохо построен? Зеленый или голубой — какая разница? Гораздо важней для повышения качества строительства то, что крупные компании начинают вкладывать средства в собственное производство стройматериалов. Мы, кстати, так работаем давно. Но в последний год тенденция стала массовой. И это здорово. Когда идет конкуренция не за землю или административный ресурс, а за потребителя, рынок получает новое качество.

Но вам теперь труднее выделиться, ведь все работают так же.

— Не трудно. Культуру, которая создается годами, быстро скопировать невозможно. Для этого надо действительно пройти весь путь — усердно, долго и нудно. В этом и есть вызов для компаний, которые стали обращать внимание на качество. А для нас такая конкуренция была бы гораздо интересней.

Дадите прогноз изменения цен на жилье в этом году?

— Они могут вырасти на 5 – 10%. Уложатся ли в рамки инфляции — не знаю, поскольку не ясно, какой будет сама инфляция. Да и инфляционные процессы начинают влиять на рынок с лагом 3 – 6 месяцев. Посмотрим…

Есть ли новые резиденты в вашем индустриальном парке в Горелово?

— Да, были две небольшие сделки в январе. Всего в проекте Greenstate сейчас девять резидентов, они занимают 68 из 112 га. Мы планируем полностью заселить индустриальный парк к 2017 году, но это довольно приблизительная дата. Кстати, управление этим бизнесом выгоднее, чем жильем. Здесь можно зарабатывать. Хотя девелопмент более долгий и тяжелый.

"ЮИТ" уже несколько лет состоит в ГУД. Также вы занимаете пост полномочного представителя ГУД в Петербурге и Ленинградской области. Что дает членство в гильдии для вашего бизнеса?

— Гильдия дает возможность общения, новые контакты и, можно сказать, чувство контекста — оно очень важно для рынка недвижимости, на котором во всем мире многие вопросы решаются на основе отношений и репутации конкретных людей.

Не утратили ли общественные и деловые объединения свою значимость в современной России?

— Нет, я считаю, что за ними будущее.