Один из крупнейший владельцев промышленных территорий в Петербурге — холдинг "Силовые машины" освободит 90 га земли в черте города стоимостью около 3 млрд рублей. Завод переедет в Металлострой, а на его месте может появиться промышленность и жилье.
Холдинг "Силовые машины", объединяющий три петербургских предприятия: Ленинградский металлический завод (ЛМЗ, расположен на Свердловской наб.), Завод турбинных лопаток (ЗТЛ, ул. Седова) и "Электросила" (Московский пр.), — готовится к полному выводу производственных активов из города в поселок Металлострой. Компактное размещение производств позволит компании сократить налоговые и логистические издержки.
Как стало известно "ДП", председатель совета директоров и единственный владелец "Силовых машин" Алексей Мордашов на встрече с трудовым коллективом в начале года заявил, что на перемещение производственных мощностей потребуется минимум 7 лет. Мордашов отметил, что новые производственные мощности в Металлострое повысят конкурентоспособность холдинга, а город получит новые территории, которые можно застроить качественным жильем.
Общая площадь высвобождаемых "Силовыми машинами" территорий в Петербурге составит 90 га. Кадастровая стоимость этой земли — около 3 млрд рублей (исходя из оценки ГУИОН 3960 рублей за 1 м2). Если собственнику удастся перевести землю под жилье, ее стоимость может вырасти в 5–7 раз, говорят эксперты.
Стремление к компактности
В этом году "Силовые машины" в соответствии с планом сокращения издержек собираются начать высвобождать непроизводственный корпус ЗТЛ на ул. Седова, 11, — на его месте появится логистический центр. По данным источника "ДП", уже утвержден предварительный бюджет по строительству на 2014 год, а точные сроки переезда будут определены после 1 июля.
"Они пока сами толком не знают, что хотят видеть на этой территории после редевелопмента. Проекты в стадии обсуждения", — говорит один из участников рынка недвижимости.
Как пояснили в "Силовых машинах", цель редевелопмента — сократить издержки.
"Иметь большие производственные площади довольно накладно. Необходимо стремиться к компактности", — пояснил собеседник "ДП".
Стоимость строительства логистического центра в компании не раскрывают. По оценке гендиректора "СБ консалт" Сергея Бобашева, при реконструкции стоимость проекта может составить 10–18 тыс. рублей на 1 м2. Снос и новое строительство на месте корпуса площадью 27 тыс. м2 обойдутся в 36–43 тыс. рублей за 1 м2.
Развивать территорию будет "дочка" "Силовых машин" — "СМ–Девелопмент", которая уже занимается редевелопментом освобожденного участка завода "Электросила" площадью 7,2 га на Московском пр. К 2017 году на этой территории "Лидер–групп" построит 170 тыс. м2 жилья общей стоимостью около 9 млрд рублей.
Устные договоренности
Следующим этапом перевода производственных мощностей станет высвобождение территорий ЛМЗ и "Электросилы". Хотя в компании говорят, что это дело отдаленного будущего, участники рынка, знакомые с ситуацией, утверждают, что компания активно занимается подготовкой к редевелопменту участков на Московском пр. и Свердловской наб.
"Пока все договоренности с возможными партнерами устные. Конкурс по выбору генподрядчика будет через 2 года, когда "Силовые машины" определятся со статусом этой территории, а для этого надо изменить два городских закона — генплан и ПЗЗ, упаковать участки. Эта работа в самом начале пути", — говорит собеседник "ДП".
Гибкий подход
На застройку своих промышленных территорий жильем рассчитывают многие промышленники, особенно те, кто привлекает сейчас крупные кредиты на модернизацию производства.
Например, ОАО "Климов" (производит вертолетные двигатели) переносит мощности с Лесного пр., расположенного недалеко от центра города, в Приморский район Петербурга. Как ранее заявлял исполнительный директор завода Александр Ватагин, покрыть часть привлеченных на модернизацию производства средств планируется за счет продажи высвобождаемой земли.
Аналогичные планы у Северо–Западного регионального центра (СЗРЦ) концерна ПВО "Алмаз–Антей", который на части территории Обуховского завода строит новые мощности. При этом промышленники хотят выручить за землю максимальную цену, а это, по мнению Михаила Подвязникова, гендиректора СЗРЦ, возможно после того, как земли будут переведены на другое назначение и на них можно будет строить жилье, однако с переводом, учитывая изменившуюся политику городской администрации, могут возникнуть проблемы.
Подход будет гибким, обещает председатель комитета по промышленной политике и инновациям Максим Мейксин. "Мы будем принимать решение по каждой площадке. Если, допустим, вокруг все застроено жильем, то нет смысла сохранять производственную функцию. Но если у территории есть промышленный потенциал, то мы не будем менять назначение земли", — объясняет чиновник.
Жилье выгоднее
По мнению экспертов рынка, площадки на набережной и Московском пр. больше годятся под жилье, а территория на ул. Седова — под промышленную функцию.
"Площадки, особенно у ЛМЗ, имеют хорошие видовые характеристики. Минус — заводское окружение, которое не дает возможность построить здесь жилье высокого класса. А вот хороший бизнес–класс или комфорт–класс здесь будет востребован", — уверен Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК "ЦДС".
Причем строительство жилья не потребует от девелоперов серьезных затрат на очистку земли. По словам президента ГК "Размах" Игоря Тупальского, серьезной рекультивации участки "Силовых машин" не потребуют, так как на них размещено не химическое производство, а металлообработка.
“
Политика властей Петербурга в отношении редевелопмента невнятная. Клич Смольного "Всем оставаться на своих местах" заводами услышан, но не понят. По моим данным, многие предприятия хотят переехать. За последние 15 лет их руководители осознали, что землю в центре города можно капитализировать и вложить деньги в модернизацию и инновации. Многие уже просчитывают возможность вывода площадок в Шушары, Петродворец, Ленобласть. Причем заводы не только частных собственников, но и больших корпораций. То же самое происходит в Москве. Там промышленную землю считают резервом для развития города.
Александр Шарапов
президент ГК "Бекар"
“
Процесс редевелопмента предприятий сейчас невозможен без согласования градостроительной документации по их участкам под дальнейшие проекты. А этот процесс в городе идет медленно и туго. Если "Силовые машины" занялись подготовкой к редевелопменту, значит, у них есть или скоро появятся ППТ с нужными характеристиками, градплан, разрешение на строительство. Но, поскольку участки большие, работа там будет растянута во времени. Правда, с точки зрения инженерной подготовки промышленные зоны гораздо привлекательней для застройщиков, чем то же закадье.
Олег Барков
директор HANSA SPb Development
