Причал с неясным будущим

Как стало известно "ДП", изменился состав акционеров ЗАО " Морской вокзал ". Эта компания управляет старым причалом и прилегающими территориями и зданиями на площади Морской Славы на Васильевском острове. Вокзал действует, но частично огорожен синим забором. Его реконструкция планируется с 2004 года. Акционеры и чиновники не раз возвращались к вопросу строительства второй очереди, которое оценивалось в $100 млн, из которых $70 млн брали в кредит в Фондсервисбанке, а $30 млн выделяли бы акционеры. Планировалось и строительство третьей очереди за $200 млн. Но дальше переговоров и проектирования дело так и не зашло.

Акции ЗАО "Морской вокзал" делили между собой три компании (по данным СПАРК 2013 года): 51% принадлежал ООО "Факел истейт СПб", 25% — ООО "Балтийские транспортные системы" и 24% — ООО "Балтийская линия". По словам участников рынка, фактически ЗАО "Морской вокзал" через эти компании долгое время принадлежало группе частных лиц. Среди них главными акционерами были Сергей Курочкин, Александр Пуряев и Алексей Шуклецов.

Александр Пуряев, бывший сотрудник КГБ, по словам участников рынка, продал свои акции около двух лет назад. Чуть раньше расстался со своей долей и его партнер Алексей Шуклецов. До своего входа в состав акционеров ЗАО "Морской вокзал" он возглавлял ЗАО "Балтийские транспортный системы", которое сейчас, по данным СПАРК, ликвидировано. Свой выход из ЗАО в 2012 году Алексей Шуклецов объяснял "ДП" тем, что планы Александр Пуряева по развитию территории Морвокзала были грандиозными, и инвестировать в их реализацию оказалось слишком дорого.

Недавно расстался со своими акциями и последний крупный акционер и председатель совета директоров ЗАО "Морской вокзал" Сергей Курочкин. По словам участников рынка, он продал свою долю ООО "СТК "Союз". Эта компания — крупнейший совладелец Фондсервисбанка, ей принадлежит 69,59%. Ранее Сергей Курочкин возглавлял филиал Фондсервисбанка в Петербурге. И именно этот банк затем кредитовал проект реконструкции Морского вокзала, который, впрочем, так и не был воплощен в реальность.

Сергей Курочкин отказался комментировать "ДП" эту информацию, а в департаменте недвижимости ООО "СТК "Союз" "ДП" сказали, что об этом объекте ничего не слышали. Тем не менее, многие участники рынка уже знают о передаче всех активов ЗАО "Морской вокзал" структурам, аффилированным с Фондсервисбанком. Топ-менеджер одной из компаний, занятых морскими перевозками, рассказал "ДП", что в отрасли уже идет обсуждение того, как перемены отразятся на развитии петербургского Морвокзала.

В ЗАО "Морской вокзал" также воздержались от комментариев по поводу изменения состава акционеров, но рассказали о планах на будущее. "Мы все так же планируем строительство второй очереди и не отказываемся от этого проекта. Когда начнется строительство, сказать не могу из-за того, что остается неясна позиция города. Нужен ли Петербургу Морской порт или достаточно будет Морского фасада?", — сказал "ДП" Михаил Лобанов, гендиректор ЗАО "Морской вокзал". Решение о строительстве второй очереди в октябре 2011 года аннулировал губернатор Петербурга Георгий Полтавченко. Причиной была названа повышенная высотность и факт затянувшегося долгостроя.

Морской фасад — самый крупный порт для круизных лайнеров в Петербурге, который также находится на Васильевском острове, в районе Невской губы. Он начал работать в 2011 году. В этом проекте участвовал Смольный и ГК First Quantum Partners Виталия Южилина, так что чиновники заинтересованы в первую очередь в развитии этого проекта.

В терминалы Морского фасада также планировал перебраться и нынешний единственный паромный оператор Морского вокзала St. Peter Line. В таком случае вокзал потерял бы до 50% своей прибыли. Но в компании рассказали "ДП", что с переездом не спешат, в ближайшее время планируют продолжать работать здесь и пообщаться с акционерами.

Пока Морской фасад не будет переквалифицирован для принятия судов с грузовиками, St. Peter Line, в любом случае, не сможет туда перебраться. "И даже если это произойдет, нужно обсуждать ставки пассажирского сбора и прочие условия. Что касается Морвокзала, нам важно, чтобы владельцы инвестировали в прилегающую территорию и в развитие. Пока у нас действуют заключенные договоры. Ближе к началу горячего сезона, вероятно, проведем какие-то переговоры. Конечно, некоторые моменты сейчас оставляют желать лучшего. Протока перед вокзалом давно не приводилась в порядок. Порой пассажирам приходится стоять под дождем из-за отсутствия галерей, а на выходе с вокзала они видят полуразрушенные здания. Но, с точки зрения транспортной доступности, это место однозначно гораздо удобнее, чем Морской фасад", — рассказал Андрей Мушкарев, директор по маркетингу St. Peter Line. Еще один недостаток – всего 8 кабинок паспортного контроля на Морвокзале. В августе 2013 года были введены еще 8 кабинок, но межведомственная комиссия, Росграница и другие ведомства до сих пор не согласовали их запуск.

У ЗАО "Морской вокзал" было немало недовольных кредиторов. Правда, их перечень очень запутан, а периодически в нем возникают имена бывших акционеров. В 2012 году уже была запущена процедура банкротства по требованию самого ЗАО. Свои долговые обязательство оно оценило в 500 млн рублей, но по итогам наблюдения конкурсный управляющий включил требования на 250 млн рублей. На собрании кредиторы проголосовали за назначение внешнего управляющего, которым стал Владимир Данилов. Но компании удалось договориться с кредиторами: 18 октября 2013 года Арбитражный суд Петербурга выпустил определение о мировом соглашении и о прекращении производства по делу о банкротстве.

Эксперты считают этот факт неудивительным. Скорее, их поражает, что Морвокзал до сих пор не стал очень успешным коммерческим проектом. Общую стоимость участка на 6,5 Га и всех зданий на нем общей площадью 28 тыс. м2 эксперты оценивают в сумму до 3 млрд рублей.

"Участок может быть застроен объектами водного транспорта, либо, при условии получения разрешения на условно разрешенный вид использования участка, объектами оптовой торговли или гостиницей с предельной высотой 40 метров. Таким образом, сегодня стоимость объекта составляет ориентировочно 2-3 млрд рублей. В случае корректировки зоны генерального плана на деловую или жилую, стоимость участка может увеличиться до 5-6 млрд рублей", — оценивает Светлана Ким, директор по развитию ГК AAG.

Стоимость 1 м2 жилых и офисных помещений здесь может составить порядка 80 тыс. рублей, по оценке NAI Becar. Сегодня из 28 тыс. м2 помещений коммерчески пригодны около 13 тыс. м2: бизнес-центр на 5 тыс. м2, конференц-зал на 500 м2 и гостиница на 7,5 тыс. м2. Остальная территория – это переходы, лестницы, холлы и тому подобные помещения. По концепции развития комплекса, общая площадь застройки во второй очереди должна была увеличиться до 8,1 тыс. м2, из них около 27 тыс. м2 для коммерции: торговые площади на 4 тыс. м2, офисы на 20 тыс. м2 и уменьшенная в пользу офисов гостиница примерно на 3 тыс. м2.

"Несомненно, проект может быть интересен девелоперам. И не только как "Морской вокзал". В идеале, здесь возможно создание многофункционального комплекса, включающего и деловую, гостиничную, и, может быть, жилую, в виде аппарт-отеля, функции. Потенциал участка велик — подобные проекты востребованы на Васильевском острове, а после развития и реновации территории "Ленэкспо" вырастут еще больше", — сказала "ДП" Светлана Петрова, директор ГК "Балтийский монолит".

"Объект, безусловно, интересный по совокупности факторов: первая линия Финского залива, комплексное развитие Васильевского острова, появление намывных территорий и новой станции метро. При этом соседняя территория "Ленэкспо" в перспективе будет редевелопирована. Но существует ряд своих сложностей и ограничений, например, тот факт, что до конца неясна судьба существующего здания", — сказал "ДП" Николай Пашков, гендиректор Knight Frank St. Petersburg. Компания регулярно оказывает ЗАО "Морской вокзал" консультационные услуги и помогала планировать работы по второй очереди. "На данный момент мы работ для этой компании не выполняем, поскольку у клиента нет текущих потребностей в наших услугах", — пояснил Николай Пашков.

Прибрежный земельный участок под Морской вокзал предоставлен ЗАО "Морской вокзал" в долгосрочную аренду на 49 лет, с 1998 года до 2047 года. Этот договор касается и 67 тыс. м2 прилегающей территории, которая сейчас занята синим забором. По договору, там должна была появиться большая парковка и благоустроенная зона с газонами и скамейками. Из-за отсутствия этих объектов КУГИ пытался разорвать договор об аренде, но суд отверг все доводы. "Сегодня договор аренды действует. Оснований для расторжения нет. Территория, прилегающая к вокзалу, также в аренде у ЗАО", — уточнили "ДП" в КУГИ. Таким образом, фактически, сейчас для акционеров нет мотивации для серьезных перемен и развития Морвокзала.