В Петербурге нет ни одного локального торгового комплекса или крупной дорожной развязки, размещенных под землей. Хотя во всем мире благодаря развитию строительных технологий и росту цен на землю таких объектов все больше.
Уход под землю — путь градостроительного развития, на который рано или поздно вступают все мегаполисы. Целые подземные кварталы уже есть в японских Токио и Осаке, канадских Монреале и Торонто, есть крупные подземные объекты в Хельсинки, Париже и Бостоне. В Петербурге освоение подземного пространства идет крайне медленно. "Под землей, по сути, строится только метро и то с отставанием от потребностей мегаполиса", — констатирует руководитель отдела консалтинга East Real Валерий Трушин. Действительно, за весь постсоветский период в Петербурге было введено лишь 13 станций метро, хотя в советские годы строили по две станции в год. Правда, месяц назад губернатор Георгий Полтавченко пообещал, что в ближайшие 3 года на строительство метро будет потрачено 73 млрд рублей и в городе появится 13 новых станций к 67 имеющимся.
Все локальные подземные коммерческие объекты можно сосчитать по пальцам. Текущее предложение ограничено подземными паркингами и цокольными этажами под торговлю в отдельных зданиях. "Общая доля бизнес–центров и ТК, обеспеченных подземными помещениями, не превышает 20%. Это, как правило, новые здания высокого класса в центральной части города", — говорит руководитель отдела исследований Colliers International в Санкт–Петербурге Вероника Лежнева.
Подземные провалы
Конечно, идей подземного строительства в Петербурге было немало. Так, в 2005 году компания "Адитум" заявила о планах построить ТРК под пл. Восстания по аналогии с "Охотным рядом" в Москве. Стоимость проекта оценивалась в 15,3 млрд рублей. Но дальше бумажной стадии дело не сдвинулось.
Остался на бумаге и проект МФК "Театральный" от компании Ruric, который предполагал строительство шести подземных этажей с углублением на 15 м. Из–за проблем девелопера проект завис.
Застопорилась и идея Орловского тоннеля под Невой между Смольной и Свердловской наб. оценочной стоимостью 130 млрд рублей.
В 2012 году город отказался от него, сославшись на дороговизну.
Такая же судьба постигла проект сети из 20 подземных парковок глубиной 15 – 20 м под основными площадями в центральной части Петербурга. О желании инвестировать этот проект оценочной стоимостью 10 млрд рублей в 2008 году заявляла компания Vinci. Но дальше изыскательских работ дело не пошло.
Метод проб и ошибок
Пока Петербург может похвастаться только единичными проектами с крупной подземной частью. Среди успешных примеров вторая сцена Мариинского театра, ТРК "Галерея" и "Невский центр". Руководитель отдела консалтинга компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Алексей Гулевский напомнил, что обязательным условием городских властей при возведении Мариинки–2 было сохранение примыкающей к площадке застройки.
"В итоге строителям уже в процессе обустройства фундамента пришлось увеличить жесткость ограждения стенок котлована, а также изменять первоначальную концепцию подземного пространства театра. По данным Счетной палаты, изначальная смета проекта — 9,53 млрд рублей — выросла более чем в 2 раза. И основные затраты касались как раз сооружения трехуровневого подземного пространства театра", — говорит он.
Не обошлось без проблем и при реконструкции здания гостиницы "Невский палас". Под ним собирались устроить четыре подземных этажа. Но, когда из–за вибрации при забивании свай затрещали соседние здания, инвестор благоразумно решил ограничиться двумя подземными этажами. Сложности были и у ТРК "Галерея". После возобновления работ на "яме" у Московского вокзала, где впоследствии появился комплекс, треснул Перцев дом на Лиговском пр. и получил повреждения фундамент Московского вокзала.
Грунт и инвестиции
Главная причина, по которой бизнес Петербурга неактивно осваивает подземное пространство, — сложные геологические условия. "Петербург стоит на болоте. Основные грунты — достаточно текучие супеси и суглинки. Строить здесь сложно. Хотя необходимые технологии существуют", — поясняет директор ГК "Балтийский монолит" Светлана Петрова. "Нельзя игнорировать и высокий уровень подземных вод, в том числе техногенного происхождения. Кроме того, значительно усложняет работу изыскателей и проектировщиков отсутствие единой геологической карты Петербурга, которая бы содержала информацию о типах грунтов в разных районах города, проложенных инженерных сетях и т. д. Многие данные устарели, поскольку после перестройки подобная работа практически прекратилась. Сейчас работы по освоению подземного пространства ведутся зачастую вслепую", — говорит Алексей Гулевский.
Не удивительно, что подземное строительство в нашем регионе значительно дороже, чем в других. "Чем глубже уходишь вниз, тем дороже обходится реализация проекта. К примеру, каждый последующий подземный уровень паркинга в 2 раза дороже предыдущего", — говорит гендиректор девелоперской компании "Леонтьевский мыс" Игорь Оноков.
Будущее в технологиях
И проблема не только в почвах, но и в соседних исторических зданиях. "Подземные строительные работы и последующая эксплуатация объектов часто приводят к подвижности окружающих домов. Растет опасность обрушения, так что приходится укреплять их сваями. А это тоже дорого", — добавляет вице–президент ГК Leorsa Ольга Пономарева.
"Недешево стоят и квалифицированные специалисты для таких проектов. Причем они, как правило, в дефиците", — отмечает директор департамента оценки NAI Becar в Санкт–Петербурге Александр Филиппов.
Еще одна проблема — согласование подземных строек. "Все, что строится ниже 5 м, приходится согласовывать с федеральными службами", — говорит гендиректор СК "С. Э. Р" Павел Бережной.
Тем не менее эксперты уверены, что подземное строительство в Петербурге будет развиваться. "Это необходимость, поскольку свободных участков на поверхности становится все меньше, а технологии активно развиваются и дешевеют. Это делает подземное строительство доступным. А значит, перспективным", — заключил Алексей Гулевский.
