"Деловой Петербург". Шушары в комплексе

Компания " СВП Групп ", основанная депутатом Госдумы РФ Сергеем Петровым, вместе с партнерами застроит жильем 300 га земли бывшего совхоза "Шушары". В течение 8 лет там появится 1,5 млн м2 жилья. Это второй (после города–спутника Южный) проект комплексного освоения территории, который стартовал в Петербурге при губернаторе Георгии Полтавченко. Он на треть будет реализован в малоэтажном формате, за который ратует Смольный.

Всего в Петербурге и ближайших окрестностях заявлены проекты на 25 млн м2 жилья. В основном высотные. Понижать этажность себе в убыток никто из застройщиков не желает.

Партнеры в Шушарах

О том, что "СВП Групп", крупнейший лендлорд города и области (у нее в управлении 800 га), вместе с партнерами застроит еще 300 га в Шушарах, "ДП" рассказал совладелец компании Денис Жуков. По его словам, сделка по выкупу земли закрыта неделю назад.

Стоимость земли не раскрывается. По оценке участников рынка, территория, с учетом ее инженерной подготовки, обойдется покупателю в 10 млрд рублей.

Денис Жуков сообщил, что "СПВ Групп" возьмет на себя организацию инженерного обеспечения территории, подготовки документации и архитектурной концепции, а также строительства внутриквартальных дорог и социальной инфраструктуры.

"Мы — эксклюзивный девелопер. И сейчас формируем пул застройщиков. Уже ведем переговоры с ГК "ЦДС" Михаила Медведева и "Лидер Групп" Александра Некрасова об их участии в строительстве первых 400 тыс. м2 в проекте", — сообщил Денис Жуков. Он уточнил, что участки земли будут проданы застройщикам, а "СВП Групп" получит долю в готовых проектах пропорционально стоимости земли. Всего в районе появится 1,5 млн м2 жилья с социальной инфраструктурой. Глава ЦДС Михаил Медведев подтвердил, что компания рассматривает эти территории под застройку. "В августе мы планируем подписать предварительные соглашения с "СВП Групп", — сообщил он. Источник в "Лидер Групп" также подтвердил факт переговоров по проекту в Шушарах, но от дальнейших комментариев отказался.

В перспективе "СВП Групп" планирует расширить состав участников проекта в Шушарах. "Выйти на строительную площадку мы планируем в 2015 году", — говорит Денис Жуков.

Жилье на овощах

Земля в Шушарах принадлежит производственному кооперативу "Шушары", который является правопреемником одноименного совхоза. Собственники кооператива, по данным СПАРК, — менеджеры этого предприятия. На запрос "ДП" о продаже 300 га под жилье они не ответили.

Но источник в кооперативе сообщил, что на последнем годовом собрании компании было принято решение о продаже части земли для девелоперских проектов. "Готовились к сделке давно. Земли находятся около КАД и не используются в сельском хозяйстве. Кооператив проходит реорганизацию: он будет меньше заниматься выращиванием сельхозкультур, но усилит переработку и логистику. Поэтому столько земли ему не нужно", — пояснил собеседник "ДП".

По его словам, в Шушарах у кооператива после данной сделки земли практически не осталось, хотя в других районах ему принадлежит около 500 га.

Земля в Шушарах пока имеет статус сельскохозяйственной и, в соответствии с генпланом, относится к "резервным территориям до 2015 года". Но осенью в генплан Петербурга внесут поправки, и измененный статус земли, по словам Дениса Жукова, позволит строить там жилье.

В районе Шушар уже возводят около 1 млн м2 недвижимости. Основной застройщик — компания "Дальпитерстрой", которая 10 лет назад купила землю у того же совхоза "Шушары".

Гендиректор "Дальпитерстроя" Аркадий Скоров сообщил, что цена на жилье в этом районе начинается от 48 тыс. рублей за 1 м2 и спрос на квартиры стабильно высокий.

"Основная проблема территории — транспортная инфраструктура. Здесь сходятся Московское шоссе, Витебский пр., Пулковское шоссе и КАД, но не организованы съезды–выезды на эти магистрали", — говорит он.

Кроме того, район Шушары пока страдает от недостатка социальной инфраструктуры.

Минувшей весной местные жители даже выходили на митинг. Они заявили, что не хотят жить в гетто, где работает одна школа на 20 тыс. человек, а также нет детской поликлиники и полицейского участка.

"Мы строим инфраструктуру за свой счет. Город обещал ее выкупить, но не торопится. Отставание от графика составляет около 1 года", — оправдывался Аркадий Скоров.

Тем не менее вице–губернатор Марат Оганесян пообещал приостановить выдачу градостроительных планов под новые жилищные проекты в Шушарах до тех пор, пока там не будет решена проблема с социальной инфраструктурой.

Вчера в Смольном отказались отвечать на вопрос, отразится ли ситуация с социальной инфраструктурой в районе на судьбе новой большой стройки.

Разные подходы

По данным "Петербургской недвижимости", в городе и ближайших окрестностях заявлены проекты на 25 млн м2 жилья. Можно выделить десяток кварталов, где одновременно строятся более 1 млн м2 недвижимости. Но все жилые проекты комплексного освоения территории (КОТ) были анонсированы (а многие и стартовали) еще при губернаторе Валентине Матвиенко.

Тогда власти города активно поддерживали большие проекты, подчеркивая, что без них город не сможет обеспечить ввод нового жилья на уровне 3,5 млн м2 в год, который нужен, чтобы удержать рынок от резких колебаний цен и обеспечить очередников социальным жильем.

Но после смены команды в Смольном новые власти провели масштабную ревизию строительных проектов. Было объявлено, что выданных разрешений на строительство хватит, чтобы обеспечить Петербург жильем на ближайшие 10 лет. После этого в городе практически прекратилось согласование документации по новым проектам, была свернута программа вывода предприятий из центра города, декларирован отказ от строительства социальной инфраструктуры за счет бюджета и заморожена торговля городской землей. Рыночный результат такой политики не заставил себя ждать: застройщики практически прекратили покупать большие участки под КОТ.

За последние 3 года развитие получил лишь проект города–спутника Южный (на 4,3 млн м2) от компании "Старт Девелопмент". Но он был заявлен еще при губернаторе Валентине Матвиенко, а при Георгии Полтавченко лишь получил необходимые согласования.

Можно также вспомнить анонс нового проекта в Каменке на 1,2 млн м2 жилья от Setl Group. Но девелопер не скрывает, что участок под него был куплен много лет назад.

Так что проект "СВП Групп" в Шушарах может стать первым проектом–миллионником, который "созрел и стартовал" при губернаторе Георгии Полтавченко.

Игра на понижение

Возродить проекты КОТ власти Петербурга решили минувшей весной. Правда, насмотревшись на растущие "муравейники" на окраинах города, потребовали от инвесторов отказаться от высотной застройки в пользу малоэтажной — в формате "4 этажа + мансарда".

Вице–губернатор Марат Оганесян пообещал, что таким проектам город будет помогать в создании дорожной и социальной инфраструктуры.

Проект "СВП Групп" в Шушарах будет малоэтажным на одну треть. По словам Дениса Жукова, 100 из 300 га там планируют застроить домами высотой пять этажей. Но связано ли это с декларированной властями новой стратегией, он не уточнил.

Эксперты согласны, что малоэтажное жилье комфортнее, чем высотное. "Но понижать этажность себе в убыток никто из застройщиков не станет. Если по закону можно построить 25 этажей, их и нарисуют. По максимуму", — говорит гендиректор "Ленстройтреста" Александр Лелин.

"Дороговизна земли не позволит девелоперам ограничиваться малоэтажным строительством. В этом случае со временем бизнес станет нерентабельным, и количество инвесторов начнет стремительно сокращаться", — считает Александра Смирнова из NAI Becar.

Пока доля малоэтажного жилья в Петербурге, по данным "Петербургской недвижимости", не превышает 2,2% от общего объема застройки. В то же время, по данным АН "Балтрос", жить в малоэтажных предместьях хотели бы 65% горожан.