Компания "Интеко", до 2011 года принадлежавшая жене экс-мэра Москвы Елена Батуриной, отказывается от строительства в Петербурге новых офисов и отелей. Компания также продает деловой центр "Ратуша" в Петергофе.
Компания "Интеко" не будет строить новые офисы и отели, как предполагалось ранее. Как сообщили в пресс–службе "Интеко", компания продает свой единственный офисный объект в Петербурге — туристический информационно–деловой центр "Ратуша" в Петергофе. Это трехэтажное здание площадью 2,25 тыс. м2 оценивается в 182,7 млн рублей. Второй коммерческий проект — апарт–отель "Монферран" на Конногвардейском бульваре — "Интеко" пока оставляет себе.
Раздел многофункционального имущества
"Ратуша" построена на участке на Торговой пл., который "Интеко" купила в 2006 году под строительство многофункционального комплекса (МФК). Комплекс должен был включать офисы, гостиницу "Новый Петергоф" и апартаменты. Потом от апартаментов компания отказалась, построив вместо них деловой центр.
МФК предстояло сдать в 2010 году, но из–за кризиса сроки сдвинулись, и вовремя был завершен только отель. "Ратушу" сдали лишь в 2013 году, после раздела "Интеко", произошедшего в 2011–м. В результате смены собственника группы компаний "Интеко" основным приобретателем ГК стал Микаил Шишханов (95%), остальное досталось ООО "Сбербанк Инвестиции".
В петергофском МФК офисная часть "Ратуши" досталась "Интеко", а Елене Батуриной отошла гостиница "Новый Петергоф". Сейчас отель эксплуатируется, а вот бизнес–центр "Ратуша" простаивает без арендаторов.
Ранее руководство "Интеко" предполагало инвестировать в развитие офисных и гостиничных проектов в Москве, Петербурге, Сочи, Астане, Чехии и Австрии около $4 млрд. Компания собиралась построить несколько гостиниц в общей сложности на 3 тыс. номеров и бизнес–центров совокупной площадью 1 млн м2.
Часть запланированных проектов удалось реализовать. В частности, в Петербурге кроме гостиницы "Новый Петергоф" и офисного центра "Ратуша" компания построила апарт–отель "Монферран".
После разделения компании в 2011 году планы поменялись. Новые собственники "Интеко" решили сосредоточиться на жилищных проектах, а Елена Батурина — на гостиничных. Сейчас предпринимательница скупает и строит отели в Великобритании, Италии, Австрии, Германии, Прибалтике, России и Казахстане.
Кроме "Монферрана" у "Интеко" в Петербурге и Ленобласти остались также жилой комплекс "Забугорье" во Всеволожском районе, строится еще один в Парголово ("Паркола").
Кроме того, компании принадлежит ЗАО "ДСК–3", которое работает на проектах "Интеко" и на подрядах у других застройщиков.
Сомнительный сегмент
Сегмент коммерческой недвижимости в Петербурге менее привлекателен, чем жилой. Доходность офисов — 10–12% годовых, гостиниц — 12%, апарт–отелей — 8–14%, а жилых проектов — свыше 20%, говорит директор по маркетингу Astera Наталья Гончарова. Из–за низкой маржинальности от развития коммерческой недвижимости отказались "Группа ЛСР", которая в прошлом году объявила о продаже всех своих проектов в этом сегменте, а также YIT, ограничившийся строительством индустриального парка в Горелово.
Эксперты "Адаманта" считают, что наилучшие перспективы сейчас у офисов и складов.
Однако специалисты концерна SRV напоминают: в 2018 году будет сдан "Лахта Центр", куда переедут структуры "Газпрома", освободив около 80 тыс. м2 офисов, которые они занимают сейчас в разных бизнес–центрах города. Это снизит конкуренцию на офисном рынке.
Вводить новые офисные объекты, не имея предварительных договоров аренды, сейчас рискованно, считает Наталья Гончарова. Уровень вакансии в БЦ класса А превышает 17%, а новые проекты на момент открытия заполнены в лучшем случае на 50%.
В такой ситуации продать "Ратушу" можно либо покупателю, заинтересованному в размещении штаб–квартиры именно в Петергофе, либо для перепрофилирования объекта, например под медицинский или spa–центр, который мог бы работать в комплексе с расположенной рядом гостиницей.
“
В каждом сегменте коммерческой недвижимости свои показатели доходности, и сопоставлять их очень сложно. Например, если компания занимается девелопментом торговых центров, то первый доход она получает только после заселения объекта арендаторами. При этом ТЦ может находиться в собственности еще 5–7 лет, принося прибыль, после чего его продают — именно в этот момент можно сделать вывод о его доходности. В жилом же сегменте девелопер получает деньги сразу. Сопоставить эту финансовую схему с другими схемами сложно. Сейчас активно развивается сегмент апарт–отелей и арендного жилья. Этот рынок пока не насыщен. Когда сложно брать ипотеку, а такая ситуация может настать в ближайшем будущем, арендное жилье становится востребованным.
Микко Сёдерлунд
генеральный директор проекта "Охта Молл" концерна SRV
