Объем предложения на первичном рынке жилья в Петербурге достиг рекордных 4 млн м2. На фоне стремительно падающей покупательной способности населения некоторые девелоперы снижают цены на квартиры, особенно в сегменте экономкласса.
Объем предложения строящегося жилья в Петербурге достиг рекордного показателя 4,11 млн м2. Но эксперты сомневаются, что все новые квартиры в ближайшее время найдут покупателей, поскольку благосостояние граждан на фоне общей экономической ситуации в стране падает. Рынок недвижимости уже отреагировал на происходящее замедлением роста цен на жилье. По итогам года рост цен (прогнозируется на уровне 7%) впервые может оказаться ниже уровня инфляции (9%). А в самом массовом экономклассе возможен и более серьезный спад. В ходе летних распродаж скидки по отдельным проектам достигали 20%, и с началом осени застройщики не спешат сворачивать акции, продлевая их на осень.
Чтобы не нагонять тучи
За первое полугодие 2014 года в Петербурге, по данным Росреестра, было зарегистрировано 137,4 тыс. прав собственности на жилье (в 2013 году за этот период — 124,8 тыс. сделок). Если вычесть приватизацию квартир, дарение и наследство, остается 90 тыс. сделок (в первом полугодии 2013 года было 73 тыс.).
Общая площадь купленного гражданами в Петербурге и ближайших пригородах жилья, по данным КЦ "Петербургская недвижимость", составила 2,41 млн м2 (см. инфографику). Между тем о возможном затоваривании участники рынка говорили еще год назад, когда объем первичного рынка достиг 3,5 млн м2.
Всплеск покупательской активности весной этого года, когда на фоне украинских событий все, кто имел сбережения, постарались обезопасить их с помощью покупки недвижимости, несколько приободрил экспертов рынка. Но уже сейчас в кулуарных беседах многие девелоперы выражают озабоченность. Кратковременный ажиотаж не поглотил все имеющиеся в продаже строящиеся метры. Между тем объемы предложения продолжают расти. Особенно в сегменте жилья экономкласса, где ситуацию подогревает позиция областных властей, которые активно стимулируют застройку пригородных территорий.
"В этом секторе особенно чувствуется понижение денежных доходов населения. А поскольку в последние месяцы на рынок вышло много новых проектов этого класса, наметилось определенное понижение стоимости "квадрата". Это следствие конкурентной борьбы между ними", — откровенно рассказал руководитель крупной строительной компании города. Но потом спохватился и попросил "не нагонять тучи".
Тишь да гладь
Хотя в неформальном общении многие застройщики оценили возможное осеннее падение спроса на жилье по сравнению с прошлым годом в 15 – 20%, их официальные комментарии довольно оптимистичны. "Нет оснований говорить, что осенью люди резко перестанут покупать квартиры", — говорила в августе директор управления исследований рынка холдинга RBI Вера Сережина. "Конечно, спрос может измениться в любой момент. Но делать какие–то прогнозы преждевременно", — добавляет директор по продажам ГК "Эталон" Ирина Онищенко.
"Осень будет спокойной. Но из–за экономической нестабильности покупатели, возможно, будут более осторожно выбирать квартиры. Думаю, дно пройдено", — надеется гендиректор "ЭнСиСи Недвижимость" Юусо Хиетанен.
"В сентябре мы все–таки рассчитываем на рост спроса", — согласен глава департамента недвижимости ГК "ЦДС" Сергей Терентьев. "Ажиотажных продаж осенью не будет. А о стагнации можно будет говорить только по итогам сентября. Он будет решающим с точки зрения спроса", — уверена директор по продажам и маркетингу "Ленстройтреста" Анжелика Альшаева. "По оптимистичным прогнозам, спрос этой осенью будет на 15 – 20% ниже, чем в прошлом году. Но о падении рынка говорить преждевременно. Скорее о периоде стагнации", — говорит генеральный директор АН "Итака" Сергей Галалу.
Нет денег — нет сделок
"Ажиотажный спрос на квартиры, который мы наблюдали в феврале–апреле (спрос за этот период вырос на 30%. — "ДП") опирался на запасы в карманах потребителя. Новых источников пополнения этих закромов я не вижу", — говорит президент АРИН Андрей Тетыш.
Это подтверждают и данные "Петростата". За первое полугодие 2014 года по сравнению с 2013 годом реальные денежные доходы населения выросли всего на 1,2%, в то время как в первом полугодии 2013 года рост составлял 4,7%. Однако стоит учитывать, что в Петербург и область приходят покупатели "с рублем" из регионов. Доля иногородних покупок составляет, по данным застройщиков, до 30%.
Подводные течения
По официальной статистике, цены на квартиры в Петербурге плавно растут.
По данным директора центра продаж новостроек АН "Гагарин" Андрея Вересова, за лето средний ценник на жилье вырос на 3%, до 94 тыс. рублей за 1 м2.
Но анализ рыночного предложения позволяет говорить о скрытом понижении цен. "Маскируя дисконт под летние акции, многие компании предлагали серьезные скидки, резко снижали размер первого взноса на квартиру, увеличивали рассрочку. По некоторым проектам прогиб в цене доходил до 20%", — делится наблюдениями гендиректор ГК "Легенда" Василий Селиванов. По его прогнозу, и дальше застройщики продолжат бороться за покупателя рублем. "Будут пытаться перехватить сделки новыми сладкими предложениями. Это особенно актуально для крупных застройщиков, которые ориентированы на большой потребительский поток", — говорит он.
Девелоперы, реализующие большие проекты комплексного освоения территорий, оказываются в более выигрышном положении, чем маленькие компании, поскольку при необходимости могут отсрочить выход очередей в проектах. К тому же в этих объектах более гибко формируется ценовая политика.
Некоторые застройщики признаются, что не будут повышать цены до конца года. "Мы не увеличивали цены с мая 2014 года. И дальше они также будут стабильны. Инфляционный рост сейчас близок к нулю, а увеличение стоимости "квадрата" за счет повышения степени готовности комплексов для нас не актуально, поскольку они уже построены", — сообщил директор по продажам компании "Строительный трест" Сергей Степанов.
Рост цен на жилье по итогам года будет в пределах инфляции 7 – 10%. "Жилье будет расти в цене на 0,5 – 1% в месяц", — прогнозирует гендиректор Penny Lane Realty SPb Павел Пикалев. "Даже в самые жестокие кризисы мы не видели проседания цен на жилую недвижимость более чем на 20%", — напоминает Андрей Тетыш.
Перспективы рынка в следующем году, по словам аналитиков, будут зависеть прежде всего от уровня доходов населения и размера процентных ставок по ипотеке в банках, которые уже начали повышение ставок.
“
Сегодня спрос весьма высокий, он обусловлен нестабильностью банковской сферы, курсов валют и политической ситуацией. Думаю, до конца года спрос сохранится и будет высоким. В сентябре мы ожидаем пиковых значений продаж, на уровне начала года. В нашей компании рост продаж в августе по сравнению с июнем составил более 40%. Запасы средств у граждан есть, и они продолжают их тратить на жилье. Квартира рассматривается как средство сохранения капитала. В неспокойной ситуации граждане отдают предпочтение объектам в высокой стадии готовности. Проекты, которые сегодня находятся на начальной стадии реализации, будут конкурировать ценой. Учитывая рост стоимости кредитов, это будет непросто.
Алексей Гусев
коммерческий директор ООО "Главстрой–СПб"
“
На рынке наметилась явная дифференциация проектов по качеству. И сейчас уже люди понимают, чем вызвана разница в цене проектов в городе и за "кольцом". Хотя еще в прошлом году не понимали, почему скидка доходит до 50% за "квадрат". Последние колебания валютных курсов могут спровоцировать очередной виток ажиотажного спроса на жилье. Активность покупателей растет пропорционально этим колебаниям. Но я не уверен в денежных запасах наших людей. Они же не бесконечны.
Василий Селиванов
гендиректор ГК "Легенда"
“
Все застройщики в городе ощущают определенный спад продаж по сравнению с зимне–весенним всплеском этого года. Но говорить о том, что уровень продаж провальный, я бы не стал. Цены по сравнению с весной не изменились, а по некоторым объектам в высокой степени готовности даже несколько подросли. Спрос сдерживает то, что ставки по ипотеке подняли практически все крупные банки. Но в последнее время некоторые из них стали предлагать новые ипотечные программы. Это создает благоприятные условия для покупателей.
Сергей Терентьев
директор департамента недвижимости ГК "ЦДС"
