Панельные перспективы

Для большинства покупателей в этой категории технология не имеет такого существенного значения как цена, локация, бренд застройщика и другие качества.

Доля продукции панельного домостроения и в Петербурге, и в пригородной зоне Ленинградской области последние пару лет практически не менялась. "Самыми многочисленными в обжитых районах по–прежнему являются кирпично–монолитные и монолитные дома, которые занимают 85,1% рынка строящегося жилья, — утверждает Наталья Попова, маркетолог–аналитик КЦ "Петербургская Недвижимость". — Тогда как панельные, в том числе и монолитно–панельные, занимают сегодня порядка 14,9%. Существенный рост этого показателя произошел в 2012 году — на 7%. Тогда на рынок вышли крупные жилые комплексы, возводимые по этой технологии. Но уже на конец 2012 года в обжитых районах города доля панельных домов составляла 13,5%. К сентябрю 2014 года, за 1,5 года, она выросла всего на 1,4%". На пригородных территориях Ленобласти доля панельных домов в последние 2 года остается неизменной — 17,3%.

И в классе бизнес

В большинстве панельное домостроение свойственно сегменту масс–маркет. Тем не менее сегодня оно успешно развивается и в классе бизнес.

"Основные особенности, отличающие панельное домостроение от монолитного или кирпичного, — скорость возведения объектов и более низкая себестоимость строительства, — размышляет Евгений Ортин, маркетолог–аналитик НП "Объединение строителей СПб". — При схожих конструктивных характеристиках, таких как площадь и этажность строящегося объекта, себестоимость панельного домостроения на 20–25% ниже, чем строительство домов из кирпича. Наиболее популярное на рынке монолитное домостроение также дешевле кирпичного, хоть и не столь значительно, как панельное. В то же время не следует забывать, что, поскольку панель традиционно относят к жилью экономкласса, где низкая цена — главный аргумент при покупке, доходность кирпичных домов для застройщика гораздо более высокая".

Отношение покупателей к квартирам в панельных домах в последние годы улучшилось. Об этом свидетельствует успех у покупателей проекта бизнес–класса "Европа–Сити". Ранее считалось, что жилой комплекс такого уровня не может быть панельным, так как это не оценят покупатели. За всю историю рынка бизнес–класса было всего несколько объектов в этой категории, да и то построенных по технологии "панель–монолит", что составляет некий гибрид монолитного и панельного домостроения.

Заблуждения покупателей

Тем не менее до сих пор отношение к панельным домам у некоторой группы покупателей неоднозначное. "Исторически сложилось, что люди старшего поколения имеют серьезный опыт жизни в старых панельных домах, — рассказывает Александр Гиновкер, генеральный директор компании "Невский простор". — Благодаря тому что качество таких домов, построенных в советское время, в большинстве случаев оставляет желать лучшего, у данной аудитории сложилось скептическое представление о квартирах в целом в панельных объектах. Они неохотно приобретают жилье и в современной панели, не доверяя заверениям застройщиков о том, что новые дома уже лишены всех старых недостатков. Основная аудитория покупателей квартир в такой застройке — это молодежь. В сегменте экономкласса на первое место выходит прежде всего цена".

Директор по маркетингу О2Group Дарья Баранова отмечает несколько основных заблуждений относительно панельного жилья у потенциальных покупателей. "У многих людей дома, построенные из панелей, ассоциируются с отсутствием архитектурной композиции, неровностями наружных стен, холодными квартирами, невзрачными фасадами, — говорит она. — Во многом все эти упреки справедливы, но они относятся к так называемой "старой панели", то есть к серийным домам, которые были построены в советское время. А вот внешний вид современных новостроек, возводимых по данной технологии, может быть ярким и интересным. Современные проекты показывают, что застройщики уделяют больше внимания эстетике".

Сегодня возможности современного панельного домостроения позволяют создавать даже квартиры со свободной планировкой. Если же планировка делится на комнаты, то они весьма часто правильной квадратной формы, с увеличенной полезной площадью — метражом комнат и площадью остекления. Кухни в таких домах тоже больше, от 8 до 12 м2. Комнаты не проходные, часто предусмотрена кладовая.

Кроме того, современные панельные здания могут включать и подземный паркинг.

Еще одна существенная и небезосновательная претензия к панельным домам — это низкий показатель теплосбережения. В таких зданиях бывает зимой холодно. Безусловно, это справедливо по отношению к хрущевкам и в особенности к "кораблям". Однако что касается современных объектов, показатели теплосбережения в них (а это можно всегда проверить с помощью специального прибора — тепловизора) практически не уступают другим объектам, построенным по наиболее популярной кирпично–монолитной технологии. По словам Дарьи Барановой, в объектах компании О2Development используется трехслойная стеновая панель, которая укладывается по принципу сэндвича. Железобетонные конструкции снаружи и внутри, между ними утеплитель, швы герметизированы, что позволяет сохранить тепло и улучшить звукоизоляцию.

Бесшовная технология

"Суть технологии, которую применяет "ЛСР. Недвижимость — Северо–Запад", в следующем, — рассказывает Сергей Удалов, директор по строительству компании. — Железобетонные изделия, из которых монтируется жилой дом, изготавливаются на производстве. Мы возводим дома из сборных железобетонных изделий "ЛСР. Строительные материалы" (ДСК "Блок"), изготовленных на современном немецком оборудовании. На строительной площадке происходит монтаж готовых изделий. При этом ограничений по объемно–планировочным решениям для панельных домов, так же как и для монолитных, практически не существует. Фасады жилых домов облицовываются теплоизоляционным материалом, а затем покрываются несколькими слоями базовой и декоративной штукатурки, исключая, таким образом, уязвимость к различным воздействиям межпанельных стыков и швов".

В этом еще одно принципиальное отличие современного домостроения из сборного железобетона от советской панели. Бесшовная технология позволяет повысить энергоэффективность до 30% по сравнению с традиционными зданиями из сборного железобетона и понизить уровень шума. Традиционное индустриальное домостроение обеспечивает звукоизоляцию только до 30 дБ, в домах с применением бесшовной технологии облицовки фасадов она почти вдвое больше. Это существенная разница, так как даже 10 дБ воспринимаются человеческим ухом как увеличение или уменьшение звука в 2 раза.

Собственные мощности

Существенный рост числа домов, возводимых по панельной технологии, вряд ли возможен в обозримом будущем: мощности существующих заводов по производству панелей ограничены. Но, по данным НП "Объединение строителей СПб", сегодня о развертывании собственных производственных мощностей железобетонных изделий заявили такие застройщики, как "УНИСТО Петросталь", ОАО "СК "ИПС" и СК "Лидер Групп", а ряд уже устоявшихся фирм–производителей озвучили планы по увеличению объемов выпускаемой продукции.

"С одной стороны, спрос на недорогое жилье остается стабильно высоким, а объемы строительства в периферийных районах города и на территориях за КАД, на которые приходится большая часть панельных новостроек, с каждым годом растут, — рассуждает Евгений Ортин. — С другой стороны, проекты комплексного освоения территорий, достаточно успешно реализующие целые кварталы кирпично–монолитной застройки, неплохо конкурируют по цене с панелью за счет больших объемов".