Каким будет 2015 год для петербургских застройщиков

Строительная отрасль Петербурга в прошлом году побила много рекордов. В городе и ближайших окрестностях было выведено на рынок 5,65 млн м2 жилья и 5,16 млн м2 было продано. Это лучшие показатели рынка за долгие годы. Несмотря на пессимистичные прогнозы некоторых экспертов, в начале 2015 года продажи квартир не снизились. Каким будет этот год для застройщиков? Как изменятся цены на жилье? Какой поддержки отрасль ждет от власти и банков? Эти и другие вопросы обсудили в редакции "ДП" представители строительного сообщества.

Алексей Белоусов, гендиректор НП "Объединение строителей Санкт-Петербурга":

Любой кризис — это всегда палка о двух концах: с одной стороны — испытание, с другой — возможности. Взять хотя бы инвестиции в нашу отрасль. Отношение к потенциальным инвесторам сейчас несколько иное, чем в прошлый кризис, но европейский бизнес не потерял интерес к строительному рынку. Лично ко мне обращались три иностранных инвестора, которые хотели бы войти на рынок именно сейчас. Они понимают, что, имея длинные деньги, могут приобрести здесь интересные активы и набрать персонал для дальнейшей работы.

Да, ажиотажного спроса на жилье нет. Но есть стабильное желание людей улучшить жилищные условия. А значит, нужно работать.

Единственное, что всерьез беспокоит строительное сообщество, — это появление на рынке стихийных предложений о продаже жилья по бросовым ценам от небольших компаний. Бесплатный сыр, как известно, бывает только в мышеловке. Но люди об этом помнят не всегда. Появляются новые обманутые дольщики. И каждый такой факт подрывает доверие ко всему рынку. Чтобы снизить риск возникновения таких случаев, совместно с правительством города мы готовим соглашение, в котором застройщики возьмут на себя обязательства по добросовестной работе в кризис. А город обещает нас поддержать.

Мы надеемся на налоговые каникулы по инфраструктурным платежам, на рассрочки оплаты купленной у города земли, на смягчение условий по строительству социальных объектов. Надеемся, что наши предложения будут услышаны властью. И этот кризис мы пройдем без потерь.

Олег Пашин, генеральный директор ЦРП "Петербургская недвижимость":

Прошлый год, пожалуй, был самым активным в истории строительного рынка. Объем реализации жилья на 32% превысил показатель предыдущего года, который тоже был весьма успешным. Январь этого года оказался шлейфом декабря. А об итогах февраля говорить пока рано. Но видно, что покупатели на рынке остались. Правда, они перестали торопиться — смотрят, сравнивают, ждут понижений цены, каких–то акций. Увеличилась продолжительность сделки по времени.

Людей гораздо больше, чем раньше, беспокоит вопрос надежности застройщика. Если в прошлом году смотрели в основном на цену, то сейчас каждый первый спрашивает: "А достроят ли?" И это хорошо. Во–первых, меньше будет конфликтных ситуаций, во–вторых, надежное — дороже.

Что будет дальше, сказать сложно. Слишком много факторов, влияющих на спрос: и ставка Центробанка, и баррель нефти… Но все не так плохо.

Ситуация сильно отличается от того, что было в 2008 году. Тогда, например, практически полностью прекратились ипотечные программы. А сейчас они работают. И есть люди, которые берут кредиты по новым ставкам — по 20% и больше. Причем большинство из них вернут кредит гораздо раньше положенного срока — лет за семь, хотя брали на 15.

Что касается цен на жилье, то в городской черте они как минимум не упадут, а скорее вырастут. Потому что проектов мало и спрос на них стабилен. А в районе КАД цена давно должна была вырасти. Но не росла из–за большого объема застройки. Сейчас ее будет подпирать еще и растущая себестоимость. Так что падать ей просто некуда.

Илья Еременко, гендиректор компании Setl City:

Спрос на жилье в наступившем году уступит показателям прошлого года, прежде всего из–за декабрьского ажиотажа: многие люди, которые раздумывали о покупке квартиры, из–за финансовой нестабильности поторопились закрыть сделки еще в конце 2014 года. При этом нельзя сказать, что спрос исчезнет совсем. Потребность в жилье — потребность постоянная. Покупатель стал спокойнее, он ждет бонусов и даже снижения цен. Но опыт прошлых кризисов показывает, что на ликвидные проекты от застройщиков с хорошей репутацией цены не понижаются. А сейчас еще объективно растет себестоимость строительства: прогноз на год — плюс 20% к уровню прошлого года. Проглатывать этот рост не все застройщики согласятся. Большинство поднимут цены на квартиры. Демпинг возможен только в сомнительных проектах с непонятными перспективами. Советую покупателям об этом помнить.

Рынок ждет перераспределение активов. Одни компании будут продавать участки и проекты, другие — их покупать. Но не все купленные активы будут тут же запускаться в оборот. Крупные застройщики будут выводить новые проекты осторожно — пропорционально спросу. Поэтому к концу года предложение жилья на рынке уменьшится, что неизбежно скажется на ценах. Это обычный рыночный закон. Предложение будет расслаиваться. В домах высокой степени готовности возможно заметное повышение цен в течение года. Цены на объекты на начальной стадии стройки будут меняться более плавно.

Игорь Креславский, председатель правления ГК "РосСтройИнвест":

Для нас кризис — это прежде всего время для решения внутренних вопросов и оптимизации. Нужно заниматься программой замещения импортных материалов. Хотя на отечественные цены тоже растут. Себестоимость поднимется в любом случае. В краткосрочный период, возможно, это будет не так сильно заметно. Но поскольку проекты идут несколько лет, надо ориентироваться на рост себестоимости в пределах 20% и иметь его в виду при расчетах. Что касается спроса на жилье — он есть. Но покупатель стал более требователен и осторожен. И так будет до тех пор, пока не будет стабильности в политической и экономической жизни. Где–то через полгодика ситуация стабилизируется. Правда, уже с новым уровнем себестоимости.

Непростую ситуацию усложняют застройщикам отношения с монополистами. У нас, например, заключен с "Ленэнерго" договор по подключению нового дома на пр. Маршала Блюхера. Мы его уже построили, а ввести не можем. Монополист уклоняется от выполнения обязательств. Хотя все оплачено, есть договор, можно идти в суд. Но сомневаюсь, что это решит проблему.

Александр Лелин, гендиректор ЗАО "Ленстройтрест"

Никаких тенденций к снижению цен на жилье нет. Даже в соцсетях эта тема не возникает, поскольку люди стали грамотнее и понимают, что вопрос надо задавать иначе: не насколько упадет, а насколько вырастет. И самая сложная задача — спрогнозировать этот рост. Тут многое зависит от ипотеки — от того, насколько быстро стабилизируется процентная ставка. По моим ощущениям, потребуется еще 3–4 месяца. Только после этого клиент начнет конкретно думать об ипотеке, привыкать к ней, примерять на себя… Это будет отправная точка для принятия многих решений о покупке квартир. Какой будет ипотечная ставка? Думаю, выше 17%. Хотя бы потому, что на этом уровне нам обещают инфляцию.

Второй важный фактор роста цены на жилье — себестоимость строительства. По итогам года рост себестоимости точно составит 25%. Реальный рост начнется к лету, поскольку пока многие компании работают по старым договорам с фиксированными ценами. Правда, кое–кто пытается их пересматривать. Даже выплаченные авансы не останавливают.

Но застройщики смотрят в будущее с оптимизмом. Все мы пережили не один кризис и научились работать и с длительными рассрочками, и с бартерными схемами. Даже стараемся не употреблять слово "кризис". Говорим просто о сложном периоде для отрасли.

Михаил Возиянов, гендиректор ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург":

В прошлом году было два пика продаж жилья — начало года и декабрь. А все остальное время они были достаточно вялые. Такое ралли застройщиков не радовало. Потому что управлять горками на самом деле очень трудно — и с операционной точки зрения, и с точки зрения планирования и финансовых ресурсов.

В этом году волатильность сохранится. Это значит, что от нормального планомерного рынка мы пришли к биржевому, где спрос находится под влиянием психологических факторов, если хотите, игр разума. Это не радует.

Но объем спроса на жилье не сократится. Безусловно, будут инфляционная составляющая и рост себестоимости. Это приведет к росту рублевых цен на недвижимость, если не во втором полугодии этого года, то в первом полугодии следующего. Мой прогноз роста цен — 5–10% за год. Сейчас хорошее время для покупки: есть ассортимент, еще не вымытый до конца, есть объекты в хорошей степени готовности, есть понятные застройщики. Можно совершить качественную покупку — без толкания локтями.

Вообще слова "кризис" бояться не надо. Есть хорошее выражение: "хороший кризис не должен пройти впустую". Нам надо поработать этот год над улучшением операционных показателей и эффективности, чтобы выйти из ситуации в лучшей форме, чем мы в нее попали.

Через череду кризисов профессионализм бизнеса вырос. И значительного числа дефолтов застройщиков на этот раз я не предвижу. Проблемы тех, кто покидал рынок в прошлые кризисы, во многом были связаны с тем, что люди короткими кредитами финансировали длинные проекты. Сейчас этот риск ниже.

Но все–таки мой совет покупателям жилья — смотрите за ходом строительства. Если за месяц хотя бы этаж нового дома не прирос — это тревожный сигнал.

Владимир Джикович, президент Ассоциации банков Северо-Запада:

Мне очень нравится настрой строителей, которые в один голос твердят, что спрос на жилье не упадет. Если вы это гарантируете, тогда все будет хорошо не только у застройщиков, но и у банков. Ведь это основной прогноз, под который рассчитываются бизнес–планы.

Банки продолжают кредитовать строительные компании. Другое дело, что ставка меняется. Но это не наша вина. А снижение ключевой ставки с 17 до 15% — это чисто политическое решение. Никаких экономических предпосылок для этого нет. Снижать ее дальше Банк России не может, поскольку велика опасность перетекания рублей на валютный рынок.

Теперь об ипотеке. То, что правительство РФ предлагает направить в этот сектор 20 млрд рублей (а по моим данным, даже больше), — это здорово. Но предлагаемая процедура мне крайне не нравится. Есть предложение выбрать банки (непонятно, по какому критерию) и передать эти деньги им для субсидирования процентной ставки только для строящегося жилья массового спроса. Я считаю, это неправильно. На самом деле нужно давать субсидии не банкам, а заемщикам. Субсидии влияют на решения о сделках, поскольку имеют ограниченный срок годности (не воспользовался — потерял). Это подстегнет спрос.

Мы ожидаем увеличения числа просрочек и дефолтов и создаем дополнительные резервы на возможные потери по ссудам. Крупные застройщики, думаю, кризис переживут, поскольку у них есть запас прочности. А небольшие фирмы ждет сложный период. Банки вряд ли будут рисковать, кредитуя их. Но перестать кредитовать в принципе они не могут. Это их убьет.

Константин Ковалев, первый заместитель генерального директора ГК "Пионер" направление "Санкт-Петербург":

На рынках двух столиц немало людей, которых застройщики пока удовлетворить не могут. Это те, кто до недавнего времени покупал жилье за границей. Причем не просто потому, что хотел там жить, а потому, что там есть форматы недвижимости, которых наш рынок пока предложить не может. Сегодня спрос со стороны этих людей вынужден вернуться в Россию. И если мы сможем предложить им нужный продукт, они его купят, как бы ни росла себестоимость и другие составляющие цены квадратного метра. Сейчас хорошее время задуматься о новых форматах недвижимости и переделать (если это в принципе возможно) какие–то существующие проекты, чтобы привлечь таких клиентов. Только работая с маркетингом, с концепцией, можно получить фору на рынке. Другого не дано. Ведь мы все реализуем похожие проекты, с похожей себестоимостью, все знаем, как проектировать, согласовывать, отжимать подрядчиков... Покупатели в кризис становятся придирчивыми. Так давайте пойдем навстречу их запросам и начнем заимствовать опыт из других сегментов потребительского рынка, делая акцент на качестве продукта. Всегда есть вопросы, связанные с ландшафтным дизайном, с работой управляющих компаний — нюансы, которые в итоге влияют на качество жизни. И реализация которых пока, увы, далека от совершенства.

Сергей Ярошенко, гендиректор УК "КВС":

Замещение импортных строительных материалов отечественными — дело хорошее. Но не все можно заменить быстро. А значит, рост себестоимости строительства неизбежен. Уже подорожала арматура, часть технического оборудования, инженерия, отделочные материалы... Рост — на уровне 6–7% к прошлому году. И в течение ближайших месяцев ситуация только усугубится. А по итогам года рост себестоимости на 15–20% — вполне реальный прогноз. Поэтому и цены на жилье в 2015 году неизбежно вырастут. Конечно, многое зависит от политики ЦБ и антикризисных мер правительства. Все сейчас ожидают программу по субсидированию ипотечных ставок. Но какие условия в ней будут прописаны, кто получит право на субсидии, в проектах какого класса и какой стоимости — вопросы пока открыты. Ну а застройщики, со своей стороны, начнут предлагать более гибкие формы оплаты, например длительные рассрочки с удобным графиком погашения платежей.

Михаил Медведев, генеральный директор ГК "ЦДС":

На рынке недвижимости не кризис, а ожидаемые сложности. Еще в конце 2014 года мы понимали, что скоро произойдет отток иностранной рабочей силы из–за новых правил получения рабочей визы и роста курса валют. Так что эти осложнения для застройщиков сюрпризом не стали. Снижение спроса на квартиры по сравнению с декабрем тоже было ожидаемо. Себестоимость строительства растет в рамках инфляции. С банками по ипотечным программам работу мы продолжаем. С подрядчиками и монополистами тоже решаем проблемы в режиме реального времени. Но цены покупателям жилья не поднимаем — снижаем свою маржу. С каждым кризисом мы приобретаем новый опыт. Сейчас задача — научиться работать с российскими поставщиками, сохранив качество и темпы строительства. Если справимся, кризис приведет нас на новый уровень развития. Ведь история развивается по спирали. И сейчас у нас новый виток.