ТРК "Галерея", принадлежащий американскому фонду Morgan Stanley, под давлением арендаторов идет на уступки, снижая ставки на 20 – 50%. Конкуренты пошли навстречу арендаторам еще осенью.
Торгово–развлекательный комплекс
"Галерея"
начинает переговоры о скидках с арендаторами. На такую меру крупнейший ТРК в Петербурге вынужден идти, чтобы его витрины не опустели.
Последний форпост
Комплекс принадлежит американскому фонду Morgan Stanley, который купил его в 2012 году за $1,1 млрд. Согласно данным СПАРК, выручка ООО "СК "Бриз" (российское юрлицо–собственник) в 2013 году составила 4,1 млрд рублей.
Ставки в договорах аренды "Галереи" прописаны в долларах, как и у многих собственников торговой недвижимости города. Но другие рантье еще осенью начали фиксировать их в рублях. В ХК "Адамант", Fort Group, "Ай–Би Групп" и других компаниях отмечали, что фиксируют курс на докризисном уровне, заключая временные договоры на 2 – 3 месяца.
Арендаторы "Галереи" с конца прошлого года закидывают собственника письмами с просьбой пересмотреть договоры, но тот до последнего времени не шел на контакт. Всего в комплексе около 300 арендаторов. Из них семь – восемь якорных платят не арендную ставку, а процент с оборота магазина, остальные с обвалом рубля оказались в ситуации, когда всю их прибыль съедает арендная плата.
"Галерея", пожалуй, последний ТРК в Петербурге, который продолжает удерживать ставки в валюте. Однако теперь собственники начинают предлагать арендаторам скидки.
"По моей информации, "Галерея" ведет переговоры не о фиксации доллара, а о компенсации разницы временными скидками", — подтверждает Анна Никандрова, региональный директор департамента торговой недвижимости Colliers Int. SPb.
По данным источников "ДП", речь идет о скидках 20 – 30% на 2 – 3 месяца. Некоторым собственник может дать и более существенные льготы. "Насколько нужен арендатор, настолько лояльными будут собственики. Полагаю, скидки могут доходить и до 50%", — говорит Анна Никандрова. В самой "Галерее" не смогли оперативно ответить на запрос "ДП" и прокомментировать ситуацию.
Рынок арендатора
Факт переговоров подтвердил Игорь Гарин, учредитель ООО "ЭОЛ" (магазины одежды AMN), не раскрыв подробностей. "С обвалом рубля мы в "Галерее" стали работать себе в убыток. Но собственникам пора понять, что в кризис рынок становится рынком арендатора, пора идти на уступки", — уверен он. "До начала переговоров мы были готовы идти в ФАС, чтобы оспорить некоторые пункты договора, например маркетинговый сбор", — добавляет ведущий юрист юридической компании "Положительный фактор" Андрей Харитонов, представляющий интересы ЭОЛ.
В договорах "Галереи" есть пункт о неразглашении условий, поэтому о конкретных скидках ретейлеры предпочитают не говорить. "Вы все правильно понимаете. Но рассказывать я ничего не буду, иначе потеряю все то, чего добился потом и кровью", — вздыхает один из арендаторов.
В ГК
"Буду мамой"
рассказали, что им удалось прийти к соглашению с "СК "Бриз" и получить временную скидку в начале года.
"Остаться с новым налогом с кадастровой стоимости и без арендаторов никому не хочется", — заверяет Людмила Рева, директор Astera.
"Этот лайнер слишком живуч. У "Галереи" есть лист ожидания, и особых предпосылок для серьезного пересмотра ставок нет", — не согласен Николай Пашков, гендиректор Knight Frank SPb.
Дожить до осени
По данным компании
Maris
, сейчас в торговых центрах города пустует 6% площадей, до конца года этот показатель может увеличиться до 7,5%. Более пессимистичный прогноз у NAI Becar — спад до 15%.
В середине ноября у основной доли арендаторов "Галереи" заканчиваются договоры аренды. По оценке Colliers, собственники комплекса готовы идти на переговоры c 60 – 70% арендаторов.
"С нами на переговоры пока никто не идет. Если ситуация не изменится, мы съедем. И еще магазинов 30 не видят смысла в продолжении работы", — говорит один из арендаторов.
За последние месяцы в "Галерее" уже закрылись магазины River Island, Baldinini, Individuel и др. Но обычная ли это ротация или исход, покажет время.
“
Мы достигли договоренностей с "Галереей". Скидку они дают индивидуально, и это конфиденциальная информация. Это нечто среднее между тем, что хочется, и тем минимумом, который возможен. Речь идет о договорах на достаточно короткий срок. Есть, конечно, торговые центры, которые на год дают преференции, но зачем, если можно арендатора на коротком поводке держать. Это разумно: 2 – 3 месяца — и опять начинается обсуждение. Это рынок, они нормальные собственники, знающие себе цену. "Галерея" — компания, в которой все решается очень долго, но решается. Любую стену можно попытаться пробить. Если бы к ним обратились один – два магазина, они могли бы не обратить внимания, но, когда от всех посыпались письма, не реагировать было бы глупо. В других ТК сейчас по всем валютным договорам либо ставки зафиксированы, либо даны скидки.
Роман Ротблат
руководитель ГК "Буду мамой"
“
Мы обращались в "Галерею", писали, что мы их партнеры в течение 4 лет, а сейчас наш магазин перестал быть рентабельным. Мы выходим в ноль. Но "Галерея" говорит: у нас такой комплекс, что вы можете стоять здесь без прибыли, лишь бы вас знали покупатели. Но я не знаю таких альтруистов. Я рассчитывал на продление договора с "Галереей", я торгую мужской одеждой, таких магазинов не так много. Но сейчас я не могу на это пойти. Мы оказываемся заложниками ситуации. Я же не соглашался на Крым, на санкции у меня тоже никто разрешения не спрашивал. Но в этом году мне придется закрыть три магазина из–за валютных ставок. Другие собственники хоть и фиксируют их, но иногда на таком уровне, что работать невозможно. Я абсолютно не понимаю, почему в России я должен платить ставку в долларах. Я же не могу продавать одежду за у. е.
Андрей Гусев
владелец магазинов Mario Machado в Петербурге
