Публикации в "Деловом Петербурге" помогли отстоять интересы бизнеса и добиться пересмотра ранее принятых в Смольном решений. Последний пример — отказ КУГИ от повышения ставок на аренду городской земли с 1 апреля 2015 года. В обзоре "ДП" — другие яркие примеры.
Кадастровая оценка пересмотрена
Материал "ДП" о спорных итогах кадастровой оценки коммерческой недвижимости в Петербурге всколыхнул рынок. Как выяснилось, ТРК "Галерея", один из самых крупных в городе, по документам числился как "коммерческий комплекс с многоярусной автостоянкой". Поэтому ГУП "ГУИОН" оценил "Галерею" не как торговый комплекс, а как паркинг. Кадастровая стоимость 1 м2 в этом объекте составила всего 5107 рублей. Это в 5–6 раз ниже, чем у других торговых центров в районе пл. Восстания и Невского пр. Цена всего здания составила 954,5 млн рублей — хотя стоимость сделки по продаже "Галереи" инвестфонду Morgan Stanley Real Estate Investing в 2012 году достигла $1,1 млрд (свыше 35 млрд рублей по курсу на то время).
Статья "Галерея казусов" имела такой резонанс, что чиновники были вынуждены отреагировать. Заказчик кадастровой оценки — комитет по земельным ресурсам и землеустройству — провел инвентаризацию зданий и помещений делового, административного или коммерческого назначения. Были обследованы 3432 объекта во всех районах Петербурга. По ее результатам ГУП "ГУИОН" актуализировал оценку объектов коммерческой недвижимости площадью от 3 тыс. м2. Заново была рассчитана стоимость 109 802 здания и 5895 помещений.
Абсолютным рекордсменом по увеличению кадастровой стоимости стал ТРК "Галерея". Комплекс подорожал в 14 раз, с 954,5 млн до 12,9 млрд рублей. Были и обратные примеры, некоторые торговые комплексы как в центре, так на окраинах заметно подешевели.
Результаты новой кадастровой оценки владельцы недвижимости восприняли спокойнее. С 2015 года именно от кадастровой стоимости рассчитывается налог на имущество, пока в Петербурге ни один собственник недвижимости не обратился в суд за пересмотром кадастровой оценки своих объектов.
Наружную рекламу оставили
Рынок наружной рекламы в 2014 году лихорадило. В апреле комитет по печати представил новую схему размещения наружной рекламы в Петербурге. Она предусматривает сокращение количества рекламных мест с 14,5 тыс. до 9,7 тыс. конструкций. Под запрет попали целые виды наружной рекламы, например арки над проезжей частью, афишные тумбы, реклама на опорах освещения и указателях.
Параллельно с этим комитет по печати и взаимодействию со СМИ продвигал новый закон, который ограничивал предельный срок действия договоров на размещение наружной рекламы 5 годами. Светодиодные экраны разрешали эксплуатировать 7 лет.
Операторы наружной рекламы заявляли "ДП", что за 5 лет невозможно окупить вложения. В итоге был найден компромисс. Законодательное собрание поддержало закон о 10–летнем сроке действия договоров, но схему размещения все–таки урезали на треть.
На этом злоключения не закончились. Осенью комитет по печати представил еще один вариант схемы размещения. Он предусматривал сокращение количества наружной рекламы на улицах города в 18 раз, до 532 конструкций. В Смольном решили полностью следовать положением ГОСТа "Наружная реклама на автомобильных дорогах и территориях городских и сельских поселений". Например, он запрещает размещение рекламы над проезжей частью и обочинами дорог. Ранее разработанный в ГИБДД документ носил только рекомендательный характер.
Новость повергла операторов наружной рекламы в шок — нововведения равнозначны полной ликвидации рынка. Серия статей на эту тему привела к тому, что аргументы бизнеса были услышаны. В кризис в Смольном задумались о том, что могут лишиться миллиардных платежей в бюджет от рекламного рынка за размещение конструкций. Спорный документ официально не утвержден до сих пор.
Торговый сбор отложили
Осенью бизнес с помощью "ДП" добился победы над торговым сбором — федеральный налог, который грозил половине городской торговли разорением, в Петербурге отложили на год.
В ноябре 2014 года Госдума спешно приняла поправки в Налоговый кодекс, предусматривающие введение так называемого торгового сбора. Заплатить его по первоначальной задумке должны были предприниматели, ведущие 49 видов деятельности. По расчетам "ОПОРЫ России" и "ДП", если бы поправки о новом торговом сборе в Петербурге были приняты с максимальной ставкой (в среднем около 550 рублей за 1 м2 в квартал), городским предприятиям торговли пришлось бы заплатить более 17 млрд рублей в дополнение к основным налогам.
Отклик бизнеса на законодательную инициативу был активным и однозначным — если торговый сбор не остановить, большинство торговых площадей опустеет, говорили они на страницах "ДП" в ноябре и декабре 2014 года.
В третьем чтении поправки приняли уже в более мягком варианте — сбор вводился с марта 2015 года только в Москве, Петербурге и Симферополе, ставка определялась на усмотрение местных властей.
Петербург ожидал решения губернатора Георгия Полтавченко. Оно стало известно на ежегодном Форуме малого бизнеса в середине декабря: торговый сбор в Петербурге откладывается. Как заявил губернатор, профильные комитеты просчитают финансовую сторону такого решения, но уже понятно, что в 2015 году город сможет обойтись без этих сборов.
Георгий Полтавченко отметил, что речь пока не идет о том, чтобы утвердить нулевую ставку сбора окончательно. "Но в 2015 году вводить этот налог мы не будем точно, — объявил губернатор. — У нас достаточно налоговых поступлений, и в текущей обстановке трудно загадывать на отдаленное будущее".
Схема размещения дополнена
"ДП" и бизнес вместе отстояли Схему размещения нестационарных торговых объектов в наиболее полном виде.
Весь 2013 год и часть 2012 года "ДП" писал о так называемой Схеме размещения нестационарной розницы, которая долго не могла обрести вид окончательного документа. Ранее все нестационарные объекты — более 8 тыс. торговых павильонов, ларьков, автосервисов и автостоянок и пр. — работали в соответствии с постановлением правительства Петербурга № 1045. В начале 2013 года его перевели в Схему размещения, которую долго не могли опубликовать. "Проект был явно сырым, — рассказывал "ДП" Эльгиз Качаев, председатель КРППР, — и мы предвидели много сложностей".
Сложности заключались в том, что половина объектов нестационарной розницы не попала в Схему. И только под нажимом общественных организаций и "ДП" Схема начала пополняться старыми объектами, которые выпали оттуда по той или иной причине. Самой главной причиной, как считали эксперты, было неприятие малой торговли районными администрациями — они во многих случаях голосовали за непродление договоров аренды на землю для нестационарных объектов.
В отдельных районах города процветает нелегальная торговля, сил и средств на борьбу с которой нет ни у районных администраций, ни у КУГИ, ни у Центра повышения эффективности использования госимущества. Возможно, наличие этой самой нелегальной торговли и стало причиной непопадания в Схему торговли легальной, которая исправно платит арендную плату и другие налоги и сборы.
Но наконец после жесткого напоминания губернатора Полтавченко на заседании Общественного совета по развитию малого бизнеса чиновники перенесли практически все объекты в Схему из Адресной программы.
Вместо аукционов продлили договоры по аренде
"ДП" помог малому торговому бизнесу разобраться в новой форме договорных отношений с городской властью. Не успели предприниматели Петербурга порадоваться обновленной Схеме размещения, как со стороны федерального законодательства пришла новая напасть — в октябре на слушаниях у петербургского омбудсмена стало известно о поправках в Земельный кодекс, которые исключали продление договоров аренды земельных участков под нестационарные объекты без аукционов.
Предприниматели, которые неоднократно участвовали в аукционах, жаловались, что победить в них практически невозможно. Дело в спекулянтах, которые завышают ставки и потом требуют у настоящих компаний отступные. В КУГИ знают об этой проблеме, но поделать ничего не могут: закон, для которого все участники аукциона должны быть равны, оказывается на стороне спекулянтов.
Таким образом, все арендаторы, у которых заканчивался договор аренды, сталкивались с проблемой потери бизнеса. Аукционы должны были начаться с 1 марта 2015 года.
В конце года "ДП" неоднократно писал о наработках КУГИ, которые предполагали замену договоров аренды договорами размещения нестационарных объектов. Обсуждение шло в правительстве и, по сведениям источников, не все проходило гладко.
Тем временем бизнес также изучал Земельный кодекс и вносил свои предложения. Так, предприниматель Роман Курбатов в колонке "ДП" предлагал решить проблему аукционов просто — продлить всем желающим арендаторам договоры на 5 лет. Спустя 2 дня КУГИ сообщил, что районные отделения принимают заявления от арендаторов, желающих продлить свои договоры на 3 года. "Было бы лучше 5 лет, но даже 3 года — это не так плохо в условиях надвигающихся аукционов", — отметил Роман Курбатов.
Тем временем предприниматели внимательно прочитали Земельный кодекс в его новой редакции и обнаружили, что те из них, кто получал землю целевым образом, имеют право на продление договора без участия в аукционе. Это вызвало новую волну дискуссий между бизнесом и властью. Договоры размещения не давали предпринимателям тех прав, что договоры аренды, которые регистрировались и могли быть продлены в соответствии с законом.
На все сомнения бизнеса ответила Юлия Лудинова, председатель КУГИ. На страницах "ДП" она разъяснила, что проект закона Петербурга "О размещении нестационарных торговых объектов" (принят в первом чтении ЗС Петербурга, и по нему предстоит в дальнейшем жить нестационарной рознице) был разработан в соответствии с требованиями Земельного кодекса, который с 1 марта вывел вопросы размещения временных торговых павильонов на городских земельных участках из сферы арендных отношений. При разработке закона КУГИ за основу был взят опыт Москвы.
Юлия Лудинова признает, что договор размещения не будет регистрироваться в Росреестре, но не считает, что это что–то меняет для предпринимателей. "Отсутствие или наличие регистрации не влияет на возможность одностороннего отказа любой из сторон от договора, в том числе от договора на размещение НТО. Возможность предусматривалась и будет предусматриваться лишь условиями договора", — пишет Юлия Лудинова.
История пока не закончена, эксперты и предприниматели считают плюсы и минусы нового законопроекта о размещении, который до конца марта, скорее всего, пройдет все три чтения, будет подписан губернатором и определит новые правила игры в секторе нестационарной розницы.
