Дефицит офисов в районах массовой застройки рядом с КАД оценивается в 1,3 млн м2. Без них окраины города обречены на транспортный коллапс. Но застройщики бизнес–центров в новые кварталы не торопятся.
Через 5 лет пригородные районы Петербурга, по прогнозу, прирастут жильем общей площадью 18 – 20 млн м2, а их население увеличится на 1 млн человек. Поскольку львиная доля новоселов продолжит работать в Петербурге, нагрузка на дорожную инфраструктуру в окрестностях города вырастет в разы. Это чревато транспортным коллапсом в духе сегодняшней Москвы. Исправить ситуацию могло бы строительство бизнес–центров в новых жилых массивах. Но число таких проектов пока серьезно отстает от потребностей рынка. Дефицит офисных площадей за КАД эксперты оценивают в 1,3 млн м2.
Резервации без дорог
По данным
NAI Becar
, в ближайших пригородах Петербурга строится около 12 – 14 млн м2 жилья. Около 3,5 млн м2 будет выведено на рынок в этом году. А к 2020 году, при сохранении нынешних темпов строительства, по ту сторону КАД появится до 20 млн м2, где смогут жить более 1 млн человек.
По оценкам
Knight Frank SPb, значительнее всего — на 480 тыс. человек — население города прирастет на севере — в районе от Мурино до Парнаса. Вторая точка активного роста — юго–запад: Красносельский и Петродворцовый районы, где появятся новые кварталы на 180 тыс. человек. Значительную часть жителей новых пригородных районов составят офисные работники, которые каждый день будут ездить на работу в Петербург и обратно.
"Если все они начнут перемещаться, нагрузка на дорожную сеть, на ту же КАД, вырастет в 2 – 3 раза. Это чревато огромными пробками, стрессами, а в перспективе — снижением цен на недвижимость в неблагополучных районах. Опираясь на опыт Москвы, где такие ситуации уже возникли, можно говорить о возможном снижении стоимости жилья на 20% и более", — говорит директор УК Docklands Екатерина Pапорожченко.
"Необходимо обеспечивать связь пригородных территорий с центром города, прежде всего с помощью железной дороги и метро. Но тот же метрополитен сокращает программу развития в кризис. И когда его ветки дотянутся до Ленобласти, можно только гадать", — рассуждает один из крупных застройщиков закадья. В прошлом году появилась инфрормация, что застройщики Мурино скидываются на строительство развязки с КАД, которая обойдется примерно в 2 млрд рублей.
"В разговоры о строительстве развязок с КАД я не верю. Это далекая и сомнительная перспектива. Пока же я вижу, что на единственной дороге в Девяткино ежедневная битва автомобилистов. И год от года ситуация только усугубляется", — заключил председатель автоклуба "А24" Денис Шубин.
Офисы у дома
Решить проблему могло бы развитие деловых зон в тех районах, где ожидается самый большой прирост населения. "Для обеспечения рабочими местами "белых воротничков закадья" только на севере и юго–западе города нужно построить 840 тыс. м2 и 400 тыс. м2 офисов соответственно", — подсчитала Тамара Попова из Knight Frank SPb.
Между тем число заявленных там офисных проектов стремится к нулю.
"Несколько бизнес–центров площадью до 15 тыс. м2 построят в районе Кудрово. Но они не смогут серьезно повлиять на общую картину", — говорит директор департамента брокериджа NAI Becar Михаил Рожко. По его мнению, новым районам нужны небольшие бизнес–центры класса В c кабинетной планировкой. "Их площади могли бы арендовать частные компании, чьи собственники живут поблизости и заинтересованы в недорогой аренде офиса рядом с домом", — рассуждает он.
Но сейчас в районах за КАД в продаже находятся в основном встроенные коммерческие помещения на первых этажах жилых домов. "Соотношение жилья и таких площадей — 93% к 7%. Этого хватит, чтобы обеспечить жителей микрорайонов услугами шаговой доступности, но не работой", — согласен Леонид Фарисеев из АН "Итаки".
Проекты бизнес–парков за КАД активно обсуждались в 2007 году. Но прошлый экономический кризис сделал их ненужными. "С тех пор крупные бизнес–центры на окраинах неактуальны, поскольку спрос на них неясен. Их время еще не наступило", — заключил Владислав Фадеев из JLL в СПб.
Высокие риски
Застройщики офисов объясняют низкий интерес к проектам на окраинах высокими рисками. "Опыта создания больших районов жилья массового спроса у нас нет. И мы не знаем, как там все будет работать. В частности, будет ли спрос на офисные здания. Высок риск построить объект, который окажется невостребованным. Да и кризис — не лучшее время для экспериментов. Отдельные здания можно строить только под конкретного заказчика. А бэк–офисы можно разместить и во встройках", — говорит гендиректор компании "БестЪ" Георгий Рыков. "В новых районах нет точек делового притяжения. Потому и офисы не строятся", — заявил источник в УК "Теорема". А гендиректор компании "Универс холдинг" Андрей Пушкарский говорит, что офисные здания высокого класса тяготеют к центру. Единственное исключение — Пулково, благодаря своему особому статусу. "В новых районах могут появляться только офисы классов В и С. Они стоят столько же, а окупаются значительно дольше. И строить сейчас их никто не хочет", — заключил он. Эксперты согласились, что географические ориентиры для размещения новых офисных кластеров им ясны. Но исправлять ситуацию будет рынок: предложение пойдет вслед за спросом.
“
К 2020 году население новых районов за КАД увеличится до 400 тыс. человек. Сомневаюсь, что все они найдут работу рядом с домом. Так что проблема маятниковой миграции не только не разрешится, но, видимо, усугубится. Первичный спрос на офисы и объекты шаговой доступности в новых районах удовлетворят встроенные помещения. Но там, скорее всего, будет дефицит торгово–развлекательных комплексов. Это усилит нагрузку на дороги в выходные дни. Правда, радует, что чем ближе к заселению новых районов, тем больше появляется идей создания там ТРК и бизнес–парков. Пример — заявленный Евгением Гуревичем ТРК в Мурино.
Александр Рассудов
председатель совета директоров ГК "Лидер групп"
“
Большинство коммерческих площадей в новых районах за КАД предназначены для предприятий торговли и услуг. Офисы представлены в меньшем объеме. Но считается, что в городе их и так немало. Я не думаю, что ситуация требует срочных мер. Рынок набирает опыт. И ситуация пятилетней давности, когда новостройки сдавались, что называется, в чистом поле, маловероятна. Застройщики вводят коммерческие площади одновременно с жилыми, а иногда и до заселения домов. Достаточно сказать, что в нашем жилом комплексе в Кудрово, который сдается через год, коммерческие площади практически раскуплены.
Анастасия Новгородская
руководитель отдела продаж ЗАО "Инвестторг"
