Управление Россреестра по Петербургу отказывает всем собственникам коммерческой недвижимости, которые пытаются понизить кадастровую стоимость своих объектов.
В Петербурге началась кампания по пересмотру кадастровой оценки коммерческой недвижимости, которую в прошлом году проводило ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (ГУИОН). Активность связана с тем, что с 2015 года в Петербурге собственники офисов, магазинов, объектов общепита и бытового обслуживания площадью свыше 3 тыс. м2 должны платить налог на имущество в размере 1% от кадастра.
Ошиблись в расчетах
К сегодняшнему дню самый крупный объект, собственники которого настаивают на снижении кадастровой стоимости, — это бизнес–центр класса С площадью 11,3 тыс. м2 и склад 1 тыс. м2 на наб. Обводного канала, 118а (литеры Ж и Ц). ГУП ГУИОН оценило этот бизнес–центр в 571,6 млн рублей, собственник хочет понизить его стоимость почти вдвое, до 288 млн рублей. Стоимость склада хотят уменьшить на 84%, до 5,3 млн рублей.
"Все основания оспаривания есть, — уверена оценщик ЗАО "УК "Магистр" Инна Попова, которая проводила рыночную оценку объектов. — Расчет ГУИОН проводился методом массовой оценки, но вводные условия были некорректны. Не совпадают объем, площадь и этажность здания". По ее словам, в одном здании сочетаются торговая, офисная и производственно–складская функции. При этом торговые площади занимают менее 20%, тем не менее все здание рассчитано по максимальной стоимости.
В ООО "Класс" (по данным СПАРК, в компании 50% принадлежит Елене Смирновой, 50% — Николаю Куковицкому) комментировать ситуацию отказались. В пресс–службе ГУИОН пояснили, что в своей оценке учитывали наиболее эффективное использование объекта. Кроме того, заявки на пересмотр кадастровой стоимости подали собственники Смольнинских, Станционных и Московских бань (ООО "Викинг", ООО "Форт" и ООО "Форт–1"), а также владельцы помещений в Петроградском и Адмиралтейском районах города. Все они настаивают на радикальном снижении кадастровой стоимости — от 44 до 70%.
Разошлись в оценках
Вчера Комиссия по рассмотрению споров о кадастровой стоимости при Росреестре отказала всем семи заявителям. Начальник отдела землеустройства, мониторинга земель и кадастровой оценки недвижимости Управления Россреестра по Петербургу Ольга Ащеулова пояснила, что все заявители получили отказ по формальному признаку — из–за нарушений при составлении отчетов об оценке.
В ГУИОН уточнили, что практически во всех отчетах, рассмотренных на комиссии, для определения рыночной стоимости используют только затратный подход, хотя оценочная практика при расчете стоимости объектов капстроительства предполагает рассмотрение всех трех подходов: сравнительного, доходного и затратного.
Первый опыт оспаривания кадастровой оценки недвижимости в Петербурге также оказался неудачным: месяц назад комиссия при Росреестре отказала компании "РАЛЬФ — АРТ дивижн". Собственник здания автоцентра Honda в Петроградском районе пытался снизить стоимость с 263 млн до 105 млн рублей. У компаний остается возможность оспорить кадастровую оценку через суд.
Ударит по бюджету
На условиях анонимности собственники говорят о том, что принято политическое решение об отказе всем заявителям, потому что чиновники опасаются резкого падения поступлений налога на имущество в бюджет. Основания для таких предположений есть. В 2013–2014 годах кампания по снижению кадастровой стоимости земельных участков в Петербурге стала массовой. В апреле председатель комитета финансов СПб Алексей Корабельников объяснял снижение прогноза поступлений в этом году по земельному налогу на 200 млн рублей тем, что собственникам удалось добиться снижения кадастровой стоимости своей земли.
