В Петербурге меняется квартирография первичного рынка жилья. Во многих проектах инвесторы скупили все маленькие квартиры, и число инвестиционных сделок снизилось с 40 до 10%. Между тем у многих строителей в разы выросли покупки больших квартир.
С начала года многие застройщики Петербурга зафиксировали резкий всплеск спроса на квартиры крупного формата. В некоторых проектах доля продаж такого жилья выросла с 5 до 50%. Эксперты объясняют ситуацию тем, что в некоторых проектах заканчиваются квартиры небольшого метража. Кроме того, оставшиеся на рынке покупатели выбирают квартиры для жизни, а не для сохранения денег. Поэтому берут товар получше. Число инвестиционных покупок с прошлого года сократилось с 40 до 10% и к концу года, по прогнозу, упадет до нуля.
Купить по–крупному
Представители нескольких строительных компаний рассказали "ДП", что в 2015 году у них резко вырос спрос на квартиры большой площади. Причем этот всплеск отметили застройщики всех категорий жилья — от массового до элитного.
"Если в прошлом году в общем объеме наших продаж двушки и трешки занимали не более 5%, то сейчас этот показатель превышает 50%. А по некоторым объектам доходит до 75% от общего числа заключенных контрактов", — рассказал директор департамента продаж ГК "Лидер Групп" в Петербурге Виталий Виноградов.
"Спрос действительно сместился в сторону крупногабаритных квартир. В "Балтийской жемчужине" соотношение реализации однушек и крупного формата в последние годы было 50% на 50%. Но сейчас пропорция иная — 30% на 70%. Причем активнее всего продаются двушки стоимостью от 8 млн рублей", — говорит замдиректора департамента по маркетингу и продажам ЗАО "Балтийская жемчужина" Наталья Агрэ.
"Мы тоже наблюдаем изменения в структуре спроса. В целом по рынку с начала года он упал на 20%, но доля крупного формата в продажах увеличилась с 45 до 60%", — добавляет исполнительный директор ЗАО "Ойкумена" Роман Мирошников.
Генеральный директор
"Полис Групп" Иван Романов (компания работает в сегменте масс–маркет) также сообщил, что наблюдает рост интереса покупателей к просторному жилью, хотя и с поправкой на особенности сегмента. "В наших проектах вырос спрос на евродвушки. Их доля в квартирографии составляет 5%. А спрос на них с начала года вырос на 15%", — сообщил он.
Есть подобные примеры и в элитном сегменте. "Спрос на самые дорогие квартиры стоимостью около 100 млн и даже выше с начала года в нашем проекте подскочил в 2 раза. Так что средний чек по сравнению с предыдущим кварталом увеличился в 1,5 раза", — сообщил коммерческий директор компании "Леонтьевский мыс" Борис Каптелов.
Инвесторы затаились
Строители объясняют рост спроса на крупный формат тем, что на рынке стало меньше инвесторов, традиционно покупающих самое недорогое и малогабаритное жилье не для жизни, а для сохранения сбережений.
"С начала года доля таких сделок упала с 30 до 10%. Многие люди уже потеряли работу, а другие опасаются, что это случится, и не хотят привлекать ипотеку", — говорит директор департамента жилой недвижимости NAI Becar Полина Яковлева. По ее наблюдениям, влияет на ситуацию и риск вложения в квартиры во время кризиса из–за возможного затягивания сроков строительства или банкротств девелоперов. "По этой причине приоритеты российских инвесторов сейчас сместились в сторону западного продукта. Опять становятся популярны вложения в недвижимость в Испании", — говорит она.
"Объем инвестиционных сделок упал с 25 до 10%. И в этом году их количество может сократиться до нуля", — прогнозирует руководитель аналитического центра "Главстрой–СПб" Петр Буслов. "Начинающие инвесторы к недвижимости охладели — у многих просто исчерпался запас "лишних" денег. А опытные переключились на крупный формат, который в расчете на "квадрат" стоит дешевле, чем мелкая нарезка, и в перспективе не грозит избытком предложения", — рассуждает Виталий Виноградов.
Львиная доля нынешних покупателей, по словам застройщиков, выбирает квартиру для собственных нужд. И потому смотрит варианты побольше и получше.
"Многие семьи покупают квартиры "на вырост". Увеличился и процент повторных сделок (первую квартиру — себе, а вторую–третью — для детей и др.) — с 15 до 30%", — констатирует Наталья Агрэ.
Мелочь закончилась
Но есть специалисты, которые утверждают, что рост спроса на крупный формат — иллюзия.
"Он может быть признаком того, что у ряда строительных компаний почти не осталось небольших квартир", — говорит директор по маркетингу и продажам компании "ЮИТ Санкт–Петербург" Екатерина Гуртовая. Она напомнила, что в конце прошлого года студии и однушки на волне ажиотажного спроса, вызванного девальвацией рубля, шли нарасхват.
"Чисто визуально ситуация может выглядеть так, как будто раньше продавалось много маленьких квартир, а сейчас — много больших. Но нет! Просто сейчас многим застройщикам продавать больше нечего. Все остальное просто закончилось", — говорит Екатерина Гуртовая.
Она отметила, что при неправильном ценообразовании у застройщика всегда сначала продаются самые маленькие квартиры, а потом — самые большие. "Чаще это происходит из–за ошибки маркетологов. Реже это результат конкретной тактической задачи. Ее суть в том, чтобы продать большую квартиру в доме с высокой степенью готовности и получить более высокую прибыль, чем на старте строительства. В случае с квартирами мелкого формата дельта прибыли на старте и на финише скромнее", — говорит Екатерина Гуртовая.
Это мнение подтверждает и статистика ЦРП "Петербургская недвижимость" (компания продает квартиры в 25% городских новостроек. — Ред.).
По данным гендиректора ЦРП Олега Пашина, в целом по рынку в I квартале 2015 года малогабаритные квартиры остаются самым ликвидным товаром — на них пришлось 68% от общего объема сделок первичного рынка. "Лучше всего покупали квартиры стоимостью не более 3 млн рублей", — уверяет он.
"В численном выражении количество людей, которые приобретали крупногабаритные квартиры для себя, практически не изменилось. Это подтверждает тезис о том, что покупка жилья является базовой потребностью человека. А базовый спрос никуда не девается даже в кризисные времена", — говорит гендиректор компании "Петрополь" Марк Лернер.
В дальнейшем увеличению продаж крупногабаритного жилья в Петербурге, по мнению экспертов, может способствовать интерес иностранцев к российской недвижимости.
"Для них наша недвижимость подешевела почти в 2 раза. И доходность таких вложений сегодня с избытком окупает все возможные риски", — заключил Борис Каптелов.
“
На данный момент объем предложения жилья в Петербурге сократился на 7–9%, а к концу года он может упасть еще на 5–10%. Новых проектов стартует все меньше, поскольку девелоперы корректируют свои планы вслед за спадом спроса на жилье. Тем самым они пытаются удержать цены на квартиры. В результате на рынке меняется пропорция жилья крупного и мелкого формата. Ведь те проекты, которые достраиваются, предлагают все больше квартир большого метража. А в проектах, что переносят сроки, больше маленьких квартир. По этой причине в структуре предложения уже в этом году доля небольших квартир может упасть с традиционных 70 до 50%.
Екатерина Запорожченко
начальник отдела продаж УК Docklands
