Застройщики Петербургаи Ленобласти вместе с производи-телями оборудования для систем водоснабже-ния считают, что этим регионам нужна общая программа развития ин-фраструктуры.
В середине июля "ДП провел круглый стол с участием застройщиков Петербурга и Ленобласти, а также производителей оборудования для систем водоснабжения и водоотведения.
К "Водоканалу" претензий нет
Участники встречи отметили, что экономический кризис в стране обострил многие проблемы инфраструктурной подготовки территорий и подключения к услугам водоснабжения. Тарифы на технологическое присоединение к сетям ГУП "Водоканал Санкт–Петербурга" растут, увеличивается стоимость материалов, техники и оборудования.
Отечественные производители трубной продукции готовы обеспечить потребности строительной отрасли, заместив более дорогостоящие импортные товары, но из–за удорожания сырья стоимость российских труб также растет.
Участники рынка признают, что ГУП "Водоканал Санкт–Петербурга" — единственный из петербургских монополистов, к которому у них нет претензий: он своевременно выполняет обязательства по подключению новых объектов и не завышает расценки на свои услуги.
Однако есть проблемы, которые "Водоканал" решить не в силах. Например, у властей Петербурга и Ленобласти нет скоординированного плана развития инженерного обеспечения активно застраиваемых территорий. Из–за этого возникают проблемы с подключением к водоснабжению и водоотведению тех новостроек, которые возводятся на границе Петербурга и области. С такой проблемой недавно столкнулись девелоперы в Мурино и Новодевяткино. К 2020 году здесь будет построено около 7 млн м2 нового жилья, а население вырастет на 300 тыс. человек. Вот только канализационного коллектора для подключения новых домов здесь нет. И планов по его строительству у властей — тоже.
Местные девелоперы готовы скинуться на строительство коллектора по концессионной схеме, если областные чиновники (а в их ведении находится эта территория) обеспечат им поддержку в этом проекте. Объем затрат они оценивают в 1,5 млрд рублей. При этом петербургский "Водоканал" готов подключить новостройки к системе водоотведения за 800 млн рублей.
Однако сделать это предприятие сможет только в том случае, если муниципальные власти Мурино и Новодевяткино разработают генеральные планы развития этих поселений. А этот процесс идет уже несколько лет и никак не завершится.
В начальной стадии
Другие проблемы возникают у девелоперов Петербурга: у города есть генплан, но нет программы обеспечения перспективных кварталов инфраструктурой. Три года назад власти переложили эту обязанность на застройщиков. Последние, в свою очередь, предупредили, что это неизбежно приведет к удорожанию строительства как минимум на 10–15%. Пока спрос на жилье рос, дополнительные расходы можно было компенсировать за счет увеличения стоимости квадратного метра.
В январе–июне 2015 года продажи жилья в новостройках уже упали по сравнению с тем же периодом 2014 года на 40–50%, а вместе с ними и выручка девелоперов. И инфраструктурная нагрузка стала для них весьма ощутимой.
Участники рынка признаются: многие компании, которые строят жилье массовых категорий, вынуждены экономить на качестве, чтобы обеспечить дома водо–, тепло–, электроснабжением, строить объекты социальной инфраструктуры, как того требуют городские чиновники. Из–за этого по сравнению с некоторыми сегодняшними домами экономкласса советские хрущевки выглядят жильем повышенной комфортности.
Петербургу нужна государственная программа инфраструктурного обеспечения новых районов, убеждены застройщики. За счет бюджета нужно прокладывать хотя бы магистральные сети. Однако таких планов ни у петербургских, ни у областных чиновников пока нет.
Андрей Леушкин, директор департамента по реализации подключений ГУП «Водоканал Санкт– Петербурга»:
В Петербурге и Ленобласти по–разному устроена властная вертикаль. В Петербурге есть комитет по энергетике и инженерному обеспечению, который курирует инфраструктурные вопросы. В Ленобласти проблемами инженерного обеспечения территорий занимаются муниципальные образования. Во многих из них эта работа ведется не на должном уровне.
Сейчас власти Ленобласти пытаются урегулировать этот вопрос. Они требуют от муниципалитетов составления генеральных планов, на основе которых должны быть разработаны программы комплексного освоения территорий, схемы водоснабжения и водоотведения с учетом перспектив развития населенного пункта. Если данная территория в планах, скажем, до 2025 года обозначена как поле, то она не может вдруг обрасти многоквартирным жильем.
Но пока эта работа только в начальной стадии. Пока не будет четкого понимания, как муниципалитеты собираются развивать свои территории, не будет и порядка в Ленобласти.
Леван Харазов, генеральный директор ООО «БКН–Проект»:
Мы занимаемся комплексным освоением территорий. Главный вопрос в таких проектах — инженерное подключение, так как проекты реализуются в чистом поле вдали от источников водо–, тепло–, электроснабжения.
"Водоканал" — самая эффективная из всех ресурсоснабжающих организаций Петербурга. Он всегда выполняет свои обязательства, в отличие от других поставщиков коммунальных ресурсов. К "Водоканалу" у нас нет никаких претензий.
Однако согласно правилам, установленным администрацией Петербурга с 1 января 2015 года, в течение 3 месяцев с момента заключения договора на техприсоединение застройщик должен перечислить 60% стоимости подключения к услугам водоснабжения и водоотведения. Раньше требовалось за тот же срок оплачивать лишь 50%.
Никто из крупных застройщиков не может сразу перечислить такую большую сумму. "Водоканал" идет нам навстречу, принимает платежи частями. Но дать застройщикам отсрочку он не может, ведь ему нужны деньги для выполнения своих обязательств.
Если бы "Водоканал" мог брать дешевые длинные кредиты, скажем под 5% на 10–15 лет, то он смог бы строить магистральные сети в районах перспективной застройки, а потом подключал бы к ним новые объекты. И мы в такой ситуации были бы счастливы.
Но, увы, такой возможности у "Водоканала" нет. Инженерное обеспечение финансируют сами девелоперы. Нигде в мире это не делается за счет застройщика.
Дмитрий Астафьев, президент ГК «ЛенСпецСтрой»:
Перекладывание обеспечения территорий на застройщиков приводит к существенному удорожанию себестоимости строительства жилья. Эти затраты, в свою очередь, перекладываются на дольщиков.
Возьмем стандартный дом общей площадью 50 тыс. м2. Плата за подключение такого объекта к водоснабжению и водоотведению составит примерно 4 тыс. рублей на каждый квадратный метр. Если мы для простоты расчетов возьмем прежние требования о 50%–ной оплате, получаем по 2 тыс. рублей с 1 м2.
Гражданский кодекс требует, чтобы прежде, чем начать проектирование дома, застройщик получил технические условия на присоединение к инженерным сетям. Проектирование ведется год. Согласование проекта, строительство дома занимают еще 3,5 года. То есть с момента оплаты водоснабжения и водоотведения до того, как в дом действительно начнет подаваться вода, проходит 5 лет.
На это время застройщик должен вывести из оборота уплаченные деньги — 100 млн рублей. Откуда он их возьмет? Привлечет в качестве кредита. Сегодня ставка кредитования для средних застройщиков, как наша компания, составляет 20%. В результате получаем, что за 5 лет сумма, которую компания уплатила за подключение к сетям, увеличится вдвое. То есть с каждого метра застройщик должен будет заплатить за подключение водоснабжения и водоотведения по 6 тыс. рублей. Это просто нереально! Ведь это удорожание в итоге ложится на плечи дольщиков. Большинство проектов, которые реализуются на не обеспеченных инженерией территориях, — это экономкласс. Для покупателей жилья этой категории дополнительная нагрузка в размере 4 тыс. рублей на жилой "квадрат" — это много. Даже для небольшой квартиры площадью 50 м2 эта сумма составляет 200 тыс. рублей.
Я уже не говорю о том, что по тому же Гражданскому кодексу государство не имеет права выставлять на торги инженерно не подготовленные участки.
В советские годы инженерная подготовка земли велась на десятки лет вперед. Это позволяет даже сегодня, спустя четверть века, застраивать кварталы в Северной Приморской части, Коломягах, Веселом Поселке. То, что сегодня эту проблему взваливают на застройщиков, — это грубейшая ошибка.
Александр Богачков, заместитель генерального директора ООО «Теллус–групп»:
У нашей компании несколько проектов в Ленобласти, например, индустриальные парки "Кола" и "Приневский" во Всеволожском районе. Мы пытались подключить их к системе водоснабжения и водоотведения Ленобласти, но сделать это не удалось в связи с отсутствием сетей. А вот с петербургским "Водоканалом" проблем не возникло. Это одна из немногих ресурсоснабжающих организаций, которая по возможности пытается быстро реагировать на обращения клиентов.
Конечно, большая доля предоплаты за технологическое присоединение создает определенные трудности. Но если есть финансовые проблемы, то "Водоканал" старается идти навстречу, предоставляет частичные отсрочки по платежам, за что им спасибо. Но, как обычно, рассрочки хотелось бы длиннее, а платежи — меньше.
Гаяне Панкова, директор по развитию ГУП «Водоканал Санкт–Петербурга»:
Мы стараемся снизить себестоимость проектов по подключению к водоснабжению и водоотведению, задействуя новые, более совершенные технологии, по максимуму используя отечественные материалы и оборудование. Это очень важно в кризис, когда все отмечают подорожание техники, материалов, комплектующих.
В водоснабжении, в отличие от многих других отраслей, очень невелика доля импорта. Мы всегда были ориентированы на отечественного производителя. Я вообще давно забыла, когда мы привозили импортную трубу. Если и привозим, то чтобы провести пилотные испытания, тестирование, чтобы развивать ее производство в России.
Для систем водоснабжения и водоотведения используются отечественные полиэтиленовые и чугунные трубы производства компаний "Нордпайп", "ИКАПЛАСТ", ФТК "РОСТР", "Свободный сокол", запорная арматура компаний "Русь–21 век", "Группа ЭНЭКОС", насосное оборудование "Гидромашсервиса", "Уралгидромаша", Самарского насосного завода.
Иностранные производители — из Германии, Австрии, Голландии, Японии, США — приезжали к нам, посещали наши объекты, например насосные станции глубокого заложения (50–60 м), и предлагали покупать их насосные агрегаты. Но, узнав результаты испытаний российского оборудования, которое выпускает "Уралгидромаш", пришли к выводу, что ничего лучше предложить нам они не могут. Эти насосы работают без сбоев по 35 лет.
Мы следим за развитием мирового опыта и используем у нас наиболее удачный. Например, в 2014 году был принят новый технический регламент РМД 40–20–2013 "Устройство сетей водоснабжения и водоотведения". Чтобы продукция российских предприятий соответствовала его требованиям, многие производители провели модернизацию своих заводов.
Игорь Братушка, генеральный директор ООО «ФТК «РОСТР»:
"Водоканал" стимулирует нас к развитию. Наш завод появился в 2009 году. И уже в 2013–м мы поняли, что нужна модернизация, так как за это время появились новые, более перспективные технологии.
Только эксплуатирующая организация знает, какие современные разработки и новинки мирового рынка оптимально подходят для наших условий.
Сначала мы жаловались, что приходится приспосабливаться к новым требованиям, но теперь понимаем, что, вложившись в развитие производства, можем выпускать продукцию, конкурентную не только на российском, но и на международном рынке. В результате, например, наша компания сейчас собирается выходить на экспортные поставки.
Лиана Акопян, заместитель генерального директора ООО «ИКАПЛАСТ»:
Главная проблема в этом году — высокая цена денег. Но мы понимаем, что нужно развиваться, двигаться вперед. Производителям приходится идти в ногу со временем. Например, мы ввели в номенклатуру несколько новых видов трубной продукции, которые необходимы для застройщиков. С осени этого года начнем производство еще одного нового продукта — полимерных колодцев.
Но у нас есть и вопросы к "Водоканалу": мы просим более тщательно принимать продукцию на объектах, чтобы не было недобросовестных поставщиков. Вот мы пришли на рынок с полиэтиленовой трубой своего производства — сразу появилось много мелких производителей, которые стали демпинговать и поставлять некачественный продукт. Мы предлагаем, чтобы "Водоканал" хотя бы раз в квартал приезжал к производителям и проверял качество, ввел систему аттестации предприятий.
Некоторая, хотя и относительно небольшая, всего около 20%, доля импорта в трубной продукции есть. Мы могли бы заместить все импортные трубы российскими.
Однако проблема в сырье: трубный полиэтилен необходимого качества производит только одно российское предприятие — "Казаньоргсинтез". Причем обеспечить потребности всех производителей труб это предприятие не может. Вдобавок скоро оно закроется на плановый ремонт, и тогда весь трубный полиэтилен нам придется импортировать. Это, безусловно, отразится на стоимости конечной продукции, так как валютные курсы сейчас растут
Екатерина Матвеева, генеральный директор ООО «АОМЗ» (эксклюзивный дилер липецкой трубной компании «Свободный сокол»):
Производители отечественной продукции зависимы от общей ситуации в экономике. Например, металл дорожает, так как цены на него внутри России привязаны к биржевым. Поэтому себестоимость нашей продукции — чугунных труб — растет. В последнее время цены на нашу конечную продукцию выросли на 20–30%.
Мы принимаем целый ряд мер, чтобы минимизировать удорожание. Например, этому поможет модернизация производства, которую мы сейчас проводим, некоторые проектные решения. "Свободный сокол" полностью отказался от импортного сырья: раньше оно частично поставлялось с Украины и из Молдавии, теперь завод перешел на уральские поставки. Это тоже помогает снизить себестоимость продукции.
