Как только не называют новостройки, забитые под завязку малогабаритными квартирами, — ульи, муравейники. С прошлого года в лексикон СМИ вошло и слово "путинки" — по аналогии с прежними сталинками, хрущевками и брежневками. В некоторых домах, возведенных в Петербурге и окрестностях за последние годы, доля однушек и студий в квартирографии превышает 90%. "ДП" попытался разобраться, что означает для будущего города небывалый бум малогабаритного жилья.
Вытянутый пенал, 100% площади которого заполнено взрослыми и детьми с грустными смайликами (собака и кошка тоже есть, но их «лиц» не рассмотреть), перечеркнут энергичной красной линией. Для вящей убедительности рисунок сопровождает надпись «Студий.nеt». Все это изображено на сайте крупной строительной компании. Если раньше студии педалировали в рекламных кампаниях, хвастаясь, что их разбирают, как горячие пирожки, то теперь некоторые петербургские застройщики считают это моветоном.
Цифры
«Примерно 30% всех однушек, построенных в 2010-2015 годах, находятся в домах, в которых они занимают от 50 до 100% площади», — к таким данным пришел директор центра экспертиз «ЭКОМ» Александр Карпов после анализа базы введенного в Петербурге за последнюю пятилетку жилья. Эксперты рынка недвижимости подтверждают эти цифры. «При этом по Петербургу, без учета Ленобласти, где ситуация еще тревожнее, доля сданных в 2014 году однушек и студий в домах, где на них приходится более половины квартирографии, превысила 45%, а за первую половину 2015 года перевалила за 50%», — добавляет руководитель отдела аналитики строящейся недвижимости ГК «Бюллетень недвижимости» Ольга Романова.
«Такие квартиры приобретают в основном жители других регионов и молодые люди до 35 лет», — говорит директор департамента жилой недвижимости NAI Becar Полина Яковлева. ЖК-ульи не распределены по городу равномерно: они концентрируются в «спальниках» и в новых микрорайонах на окраинах. Социолог Дмитрий Воробьев изобразил схематически на карте Петербурга распределение новостроек, появившихся в городе с 2009 года, по числу квартир: красные пятна (434-3575 квартир в одном ЖК) как бы обрамляют город — Приморский, Калининский, Красногвардейский, Кировский, Пушкинский районы и в Ленобласти — Всеволожский. Аналогично выглядит карта обеспеченности жильем в новостройках: минимальные 15-23 м2 на человека — опять же по окраинам, с небольшими вкраплениями вокруг центра. Зеленые точки (37-300 м2 на человека) сконцентрированы в историческом центре и на Крестовском острове.
Разговоры
На мою просьбу рассказать о своих впечатлениях о жизни в малогабаритных новостройках в соцсети в течение нескольких часов откликнулись с десяток владельцев однушек. Как выяснилось, 1,5 млн рублей за 28 м2 у станции метро «Девяткино» или 2,6 млн за 29 м2 на Кондратьевском пр. отдают, влезая в ипотеку или продавая жилье в другом городе, доставшееся по наследству, не от шикарной жизни. Для большинства это возможность выбраться из съемных или родительских квартир. Возраст опрошенных — 23-38 лет.
«Купили то, на что хватило денег после продажи квартиры в хрущевке, еще один критерий — квартира должна быть в черте города», — говорит Анна, владелица студии в ЖСК «Дом БДТ» на ул. Доблести. «Купили по переуступке у знакомой, потому что больше ни на что не хватало после продажи комнаты в центре Петербурга. Жить в коммуналке больше не хотелось. Плюс — потому что ЖК посреди леса. Там очень красиво, рядом озера», — поясняет свой выбор Надежда (ЖК «Черничная поляна», 15 минут на маршрутке от станции метро «Проспект Просвещения»).
Часть опрошенных заявили, что в приобретенных однушках живут или собираются жить. Часть — что покупали студии, для того чтобы сдавать (так, Анна, единственная из опрошенных, у кого есть ребенок, всю сумму, которую получает от арендаторов, отдает на оплату ипотеки двухкомнатной квартиры в старом фонде на Заневском пр.). Еще треть — для перепродажи.
Среди плюсов все отметили дешевизну однушек, половина — близость к метро. Другую половину не удовлетворяет транспортная доступность. Почти все среди минусов назвали неразвитую инфраструктуру, в частности — отсутствие доступных парковочных мест. «Во дворах очень много машин — просто катастрофа. Не представляю, как перемещаются мамочки с колясками. Рядом есть полупустые парковки под открытым небом. Народ, естественно, экономит. У нас машина есть. Мы ставим ее в подземный паркинг соседнего дома классом повыше. Очень удобно, а стоит так же, как парковка на улице», — рассказывает Ольга, хозяйка однушки в ЖК «Антей» рядом со «Звездной». Все респонденты живут в однушках либо в одиночку, либо вдвоем. Все отмечают, что в случае увеличения семьи хотели бы жилплощадь побольше.
Квадратные метры
Риелторы и девелоперы не любят, когда жилые комплексы, состоящие из мини-квартир, называют ульями и муравейниками. Сотрудник одного из агентств недвижимости возмущенно сказала: «А что вам не нравится? У меня, например, квартира в «Северной долине». Отличное место». Действительно, не хочешь жить в муравейнике — никто не заставляет. Однако Александр Карпов на пальцах объясняет, что в конечном счете ульи ложатся неподъемным грузом на инфраструктуру всего города, а значит, последствия ощущают все петербуржцы. Со времен СССР повелось, что количество социалки на индивида рассчитывают исходя не из квартирографии, а из квадратных метров жилищной обеспеченности. Таким образом, получается, что зелени во дворе должно быть 23 м2 на 100 м2 жилья. Машино-мест — одно на 80-150 м2 (в зависимости от локации в центре параметры для автовладельцев менее гуманны). Логика следующая: средняя обеспеченность жильем в городе — 26-27 м2 на человека; таким образом, на площади 80 м2 проживает средняя семья из трех человек, у которой есть одна машина, на каждого человека в этой семье приходится порядка 6 м2 зеленых насаждений. Теория безупречная, выдержанная годами. Но на практике все иначе. «Реально в однушках селятся хоть и маленькие (по два-три человека), но семьи. А это означает превышение всех расчетных параметров в 2 раза, — говорит Карпов. — При этом формально, по закону, застройщику не нужно строить дополнительные парковочные места, создавать зеленые зоны, вкладывать деньги в социалку. И на рынке он выигрывает у тех, кто строит честно». То есть в реальности на семью из двух человек, проживающую в студии площадью 30 м2 (по 15 м2 на индивида), приходится менее половины машино-места, а уж зелени, детских площадок, садов, школ — и вовсе как повезет.
При этом, отмечает Карпов, в целом по районам ситуация выглядит благополучно за счет того, что «кварталы сплошного ужаса» не учтены в отдельной статистике — их считают наравне с обычными, «здоровыми» квадратными метрами. К слову, здоровой квартирографией, по мнению Ольги Романовой, можно считать такую: 40-45% — студии и однушки, остальное — двушки и трешки, с вкраплением многокомнатных квартир.
«Наибольшее количество проблем, связанных с обилием «мелконарезанных» новостроек, приходится на локации, относящиеся к Ленобласти. Но и в городе бед хватает, — комментирует Ольга Романова. — Если бы строились одиночные дома, заполненные малогабаритным жильем, это был бы один разговор. Но, поскольку в большинстве случаев это проекты комплексного освоения территорий, проблемы множатся. Это и недостаточная транспортная доступность, и необеспеченность парковочными местами, и проблемы с социальной и торговой инфраструктурой. Некоторые шаги для решения предпринимаются — это и областная программа «Социальные объекты в обмен на налоги», и нынешние обязательства застройщиков в городе по строительству социалки, но очевидно, что решение проблем запаздывает».
По мнению Александра Карпова, социалку необходимо рассчитывать поквартирно (а не по квадратным метрам): например, на одну квартиру — одно машино-место. Руководитель «ЭКОМа» говорит, что с этим согласны и в Петербургском союзе архитекторов. А вот что думает на эту тему Смольный — достоверно неизвестно. Комитет по строительству на запрос «ДП» пока не ответил.
Происхождение
Полина Яковлева объясняет, почему в Петербурге случился бум однушек: «Около 3 лет назад застройщики стали массово закладывать большой объем однокомнатных квартир в проекты жилых комплексов. Данная тенденция связана с низкой стоимостью предложения однокомнатных квартир, а также студий относительно двух- и трехкомнатных квартир, приобрести которые большинство граждан с низкими доходами не могут. Поскольку в компетенцию города не входит согласование планировок и квартирографии жилых объектов, власть не может препятствовать строительству густонаселенных жилых комплексов. Отмечу, что город согласовывает лишь фасады зданий и градостроительные планы». Ольга Романова добавляет: «Отдельные застройщики и раньше любили «начинять» свои дома большим количеством однушек. Обострилась эта склонность после прошлого кризиса, в 2010 году. А за последние пару лет мы наблюдаем настоящий бум малогабаритного жилья, особенно на окраинах в проектах комплексного освоения территории».
Самый показательный пример муравейников находим под Петербургом, к западу от станции метро «Девяткино», где на бывших землях САОЗТ «Ручьи» строят около 20 жилых комплексов — более 2 млн м2 жилья. В среднем, говорит Романова, на студии и однокомнатные квартиры здесь приходится 86% предложений. Есть проекты, в которых доля однушек достигает 95%. Это жилье класса «жесткий эконом», рассчитанное на очень небогатых людей.
Своими глазами
В списке ЖК — рекордсменов по количеству однушек, опубликованном центром экспертиз «ЭКОМ», доминируют Шушары и север города. Один из победителей рейтинга — 25-этажный дом на Кушелевской дороге, 3, корп. 1, — являет собой классику жанра. На каждом этаже по 10-12 квартир. На нескольких десятках квадратных метров площадки между ним и корпусом-близнецом в будний вечер я насчитала около 60 машин. Автомобилями забиты все проезды. При этом в ближайшем будущем новоселов — а значит, и автомобилистов — станет на порядок больше: часть соседних домов в квартале еще строится. Вплотную к дворам-колодцам XXI века я нахожу большой паркинг, он почти пустой.
На новенькой красивой детской площадке в соседнем дворе никого нет. На спортплощадке, расположенной рядом, на одном из турников подтягивается молодой человек — чуть ли не единственная живая душа в квартале. Деревьев в окрестностях нет — лишь редкие саженцы. Зато есть контейнеры для сбора макулатуры. Из большинства домов открывается вид на окна соседей, на новые стройки, из некоторых — на старые полусгнившие склады и на автосалоны. На строительном заборе ближе к виадуку изображена георгиевская лента. Из ближайших развлечений — ТРК «Европолис».
Много лет на том месте, где сейчас расположен мини-город, находился пустырь рядом с железной дорогой.
Грядущее
В будущем ЖК-ульев, скорее всего, будет меньше: по подсчетам Александра Карпова, половина новых проектов содержат не более 28% однушек в каждом. Однако в этом году негативный тренд сохраняется.
«За год доля квартир-студий в общем объеме предложения жилых комплексов экономкласса увеличилась на 6% и составила 33,1%. Доля студий в проектах комфорткласса находится на уровне 10-15%, — говорит Полина Яковлева. — Средняя площадь однокомнатных квартир уменьшилась на 1,3 м2, до 36,7 м2, двухкомнатных — на 4 м2, составив 50,6 м2. Средняя же площадь студий, напротив, увеличилась с 26 до 27,7 м2. Однако многие застройщики начинают задумываться о сокращении количества однокомнатных квартир в проектах, особенно в районах с высокой конкуренцией (например, в Девяткино и Кудрово), где предложение значительно превышает спрос».
“
Безмерное разрастание города — губительная стратегия в принципе. Необходимо строить с нуля всю инфраструктуру, начинаются транспортные, экологические перегрузки. Подобные кварталы способствуют маятниковому движению, когда с утра все проснулись на окраине и двинулись в центр на работу, а вечером — в обратном направлении. Нынешняя типовая застройка, лишенная естественной городской среды и инфраструктуры, приводит к последствиям, которые придется разгребать много лет. Среди прочего это и возможные социальные риски. В мире есть примеры, когда подобные кварталы становились реальными гетто. Механизм простой: люди, которые въехали в новые дома, понимают, что жить в них невозможно. Начинается миграция, на смену первым новоселам приходят все более низшие слои. В квартале начинаются криминальные проблемы. Приходится тратить деньги из городского бюджета на урегулирование этой ситуации. И в какой-то момент город принимает решение не вкладываться в развитие данной территории, а огородить ее. Так, в Париже гетто отделяли бетонными стенами и полицейскими кордонами. И за этими стенами происходило автономное существование — с нелегальной экономикой, преступностью. Второй вариант: подобный микрорайон просто сносят. Деградация местности происходит постепенно, она может занять от 20 до 50 лет. В любом случае главная характеристика таких территорий: они как паразиты потребляют ресурсы города — транспортные, бюджетные, территориальные — и ничего не отдают взамен. Потому что эффективной в эпоху постиндустриальной экономики может быть только многофункциональная территория.
Максим Шпаковскии
сооснователь и директор по развитию Института урбанистики "Среда"
“
В однушке размером с кровать проводить много времени достаточно сложно. Человек, ограниченный в пространстве дома, может искать больших пространств на работе. С нормированием рабочего дня в России и так сложно, возможно, маленькие квартиры будут побуждать холостяка проводить еще больше времени вне дома.
Альтернативой работе может быть, конечно, место отдыха — музеи, кино, выставки, бар, ресторан, однако проводить ежедневно вечер вне дома и вне работы достаточно дорогое удовольствие, денег на которое у владельца маленькой квартиры может
и не быть. Таким образом, однушка может оказаться путем к трудоголизму (или алкоголизму — музеи-то вечером закрыты).
Кроме того, пространство влияет на ощущение себя, собственного размера в том числе. Неслучайно царские особы стремились жить во дворцах — только такие размеры соответствовали их царственному самоощущению. Но есть и обратный эффект — уют принято отождествлять с небольшими объемами, так что для отдыха большие пространства могут оказаться негодными. Вывод: у человека для комфортной жизни должно быть как минимум две комнаты.
Дистанция и уединение являются необходимостью и залогом в том числе близости и любви к другому (простое выражение «любовь заела бытовуха» может относиться как раз к этому случаю). Так что чем дальше, тем ближе — встретиться всей семьей за завтраком на кухне гораздо приятнее, если ночь провели в разных комнатах.
Елизавета Зельдина
Психоаналитик, преподаватель в Восточноевропейском институте психоанализа
