Дома с курдонером стали традиционными для Петербурга еще в XIX веке. Сейчас мода на подобные постройки прошла, хотя некоторые девелоперы не отказывают себе в удовольствии внести в проект изюминку, которая, кстати, увеличивает стоимость жилья на 5–10%.
Дома с курдонером — это наследие XIX века, когда подобные постройки стали крайне популярны. Под курдонером подразумевается парадный двор перед домом, ограниченный главным корпусом и боковыми пристройками или флигелями. Он отделялся от улицы оградой и воротами, имея форму подковы. Внутренний дворик, который служил прототипом современной входной группы, только под открытым небом, предназначался для подъезда экипажей к входу. Больше всего домов с курдонерами было на Петроградской стороне.
Хотя сегодня такое жилье уходит в прошлое, некоторые девелоперы продолжают возводить комплексы в подобном стиле. Появляются они традиционно в исторических районах Петербурга. Одним из примеров служит ЖК "Собрание" компании RBI. "Подобное решение не только подчеркивает историческую связь с местом и архитектуру комплекса, выполненного в стиле северный модерн, но и несет функциональную нагрузку, предваряя входную группу. Дополнительный плюс для тех жильцов, чьи окна выходят на уютную зеленую зону", — рассказал директор по маркетингу холдинга RBI Михаил Гущин.
Комфорт стоит денег
Как правило, подобные решения характерны для объектов бизнес– и элиткласса. "Здесь во главу угла ставится эстетика, комфорт и пространственная гармония. Квартиры, выходящие окнами на уютный и зеленый двор, стоят в среднем дороже на 5–10%", — уточнил Михаил Гущин.
В свою очередь, Денис Бабаков, коммерческий директор компании "ЛСР. Недвижимость — Северо–Запад", отметил, что курдонер помогает сформировать собственную внутреннюю рекреационную зону комплекса и создает единое со зданием архитектурное эстетическое пространство. Застройщик возводит в Центральном районе Петербурга жилой комплекс "Русский дом", в котором предусмотрен курдонер. "Кроме улучшения внешнего вида комплекса и создания прогулочной зоны курдонер также помогает улучшить инсоляцию объекта, — считает Денис Бабаков. — На стоимость квартир наличие курдонера если и влияет, то опосредованно. Квартиры в здании с собственной закрытой и благоустроенной территорией для прогулок, вероятно, будут пользоваться большим спросом, нежели без нее. Соответственно, и цена на них будет выше".
При этом строители довольно осторожно отзываются о планах по строительству ЖК с подобным элементом. Это объясняется тем, что далеко не во все проекты курдонер впишется. Большое значение имеет расположение будущего комплекса. А так как этот атрибут более характерен для исторической части города, где свободных пятен под застройку остается все меньше, то и домов с такими дворами намного больше в городе вряд ли станет.
Ограждения по правилам
Не всегда установка ограждения вокруг дома законна. На период возведения жилищного комплекса ограждение — мера необходимая, это связано, прежде всего, с соблюдением норм строительной безопасности. Председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш уточнил, что в большинстве случаев земля для строительства многоквартирного жилого дома берется в долгосрочную аренду, однако для ограждения придомовой территории объекта на постоянной основе помимо договора аренды необходим ряд целый согласований — с инспекцией по государственному архитектурно–строительному надзору, МЧС, правоохранительными органами, службой скорой помощи. "Просто так установить ворота или шлагбаум нельзя. Судебная практика знает достаточно случаев, когда забор без надлежащих разрешений подлежал полному или частичному демонтажу", — подчеркнул специалист.
В свою очередь, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям компании "Качкин и Партнеры" Дмитрий Некрестьянов пояснил, что необходимо разделять две разные ситуации. Первая — на стадии проектирования и строительства застройщик уже в проектной документации в разделе "Благоустройство" может запланировать установление ограждений и шлагбаумов. Такие проектные решения согласовываются в составе всей проектной документации, соответственно, специальных согласований нет.
Второй вариант — установка ограждений уже после завершения строительства. "В таком случае действия по установке ограждения должны осуществляться при условии оформления прав на участок под домом и принятия решения общим собранием собственников квартир многоквартирного дома в порядке, предусмотренном ЖК РФ", — рассказал Дмитрий Некрестьянов.
По его словам, формально можно пробовать оспорить действия в рамках первого варианта, но оснований для удовлетворения иска нет. Если же ограждение появилось позже, то право оспаривать есть у каждого жильца.
"При этом надо будет доказать, что это именно нарушило права, так как в ином случае это может быть расценено судом как злоупотребление правом: ограждение территории делает жизнь комфортнее", — уточнил специалист.
При этом застройщик, устанавливая ограждения, обязан обеспечить соблюдение обязательного требования о возможности проезда пожарных и иных машин помощи к калитке переговорного устройства для связи с круглосуточным охранником и прочее. То есть девелопер должен организовать все таким образом, чтобы при необходимости ни у жильцов, ни у специальных служб не возникало никаких препятствий на пути к дому.
Помимо этого следует помнить, что в зонах исторической застройки зачастую есть специальные требования к ограждениям, например требование о прозрачности забора либо об ограничении его высоты.
