Наибольшим спросом пользуются коммерческие помещения площадью 50-100 м2

Опытные застройщики, приступая к проектированию нового дома, всегда тщательно просчитывают потребности своих будущих покупателей: какие объекты инфраструктуры будут им необходимы в этом месте, что добавит привлекательности жилому комплексу, насколько коммерческие помещения вообще будут востребованы. Важно также, идет речь о новом точечном доме с уже хорошо развитой инфраструктурой или о комплексном освоении территории буквально "в чистом поле".

Очевидно, что нет необходимости делать большое количество встроенных коммерческих помещений в районах, где изначально расположено много объектов коммерции, отмечают в ГК "КВС". По словам Дмитрия Сидоренко, руководителя отдела продаж ГК "ЦДС", наибольший интерес представляют предложения в проектах комплексного освоения территорий (КОТ) в Буграх и Мурино, а также в Калининском районе города. У жителей новых кварталов высока потребность в торговой и социально–бытовой инфраструктуре, а конкуренция между арендаторами ниже, чем в более развитых районах.

Есть и прямая зависимость между количеством жилых и коммерческих помещений в комплексе: чем масштабнее проект, тем больше в нем предусмотрено коммерческой инфраструктуры. "В целом в проектах многоэтажной застройки доля коммерческих помещений должна составлять примерно 5% от площади квартир", — говорит коммерческий директор "Главстроя–СПб" Алексей Гусев, отмечая, что для таких комплексов, как ЖК "Северная долина", целесообразно отдавать под коммерцию все помещения на первых этажах, выходящие на улицу.

Кроме того, в проектах комплексного освоения территорий должны быть предусмотрены отдельно стоящие инфраструктурные объекты, такие как торгово–развлекательные комплексы, фитнес–клубы и т. д. Их количество зависит от числа жителей и транзитных людских потоков.

В отделе продаж группы компаний Normann резюмируют, что в целом целесообразность размещения коммерческих помещений в составе жилого объекта зависит от многих фактов: места строительства, будущего количества жильцов, окружения, проходимости.

И если строительство ведется в новом квартале, тем более начатом с нуля, — коммерческие помещения жизненно необходимы, и они всегда имеют высокий спрос со стороны инвесторов.

От мала до велика

Застройщики предлагают коммерческие помещения самого разного размера. Так, площади встроенных помещений на первых этажах домов компании ГК "ЦДС" варьируются от 21 до 350 м2: это могут быть как эргономичные офисные помещения, так и большие площади под организацию спортклуба или медицинского центра. Каждое помещение оборудовано отдельным входом, дополнительным бонусом для ряда объектов выступают удобные подъезды.

Как отмечают в отделе продаж ГК Normann, cамый востребованный метраж коммерческих помещений — от 50 до 150 м2. При этом быстрее всего находят покупателя помещения минимальных площадей: такое предложение актуально для инвесторов, впервые выходящих на рынок коммерческой недвижимости, а также для тех, кто располагает строго определенной суммой.

По данным, полученным на основе сделок с коммерческими помещениями в объектах Setl City, наибольшее число сделок — до 50% — заключается по покупке помещений площадью 50–100 м2. "Они подходят под размещение аптек, булочных, небольших продовольственных магазинов у дома и небольших кофеен, — отмечает генеральный директор ООО "ЦРП "Петербургская недвижимость" Олег Пашин, — это наиболее универсальный формат, поэтому он пользуется самым большим спросом". Около 20% приходится на помещения до 50 м2, 10% — на помещения площадью 200–250 м2.

Большие помещения пользуются спросом в первую очередь у крупных продуктовых ретейлеров: под супермаркеты им требуется не менее 300 м2.

Коммерческая недвижимость в жилых комплексах класса масс–маркет ориентирована на бизнес, работающий в сегменте массового спроса или услуг первой необходимости. Это сетевые и несетевые продуктовые операторы формата мини или экспресс, аптечные сети, отделения банков, салоны красоты и так далее.

Перечень услуг может незначительно отличаться в зависимости от класса дома и уже существующей инфраструктуры. Например, в некоторых жилых комплексах на первых этажах могут быть открыты рестораны, кабинеты стоматологии, медицинские центры, фитнес–залы и другие объекты. В ГК "КВС" подчеркивают, что клиентам–предпринимателям, безусловно, интересны объекты с хорошим пешеходным и транспортным трафиком, имеющие прямой подход к магистралям, отдельные входные группы, фасадные окна. А вот помещения первого этажа, проектируемые под квартиры, как правило, расположены в глубине застройки, в тихих зонах с низкой проходимостью.

Инвестиционные метры

Девелоперы по–разному подходят к реализации встроенных помещений в домах: кто–то продает, а кто–то занимается управлением и сдает их в аренду самостоятельно. Сейчас стоимость квадратного метра встроенных помещений в среднем составляет 110–140 тыс. рублей. Рыночная цена аренды коммерческих помещений варьируется от 550 до 1500 рублей за 1 м2 в спальных районах.

Как правило, коммерческие помещения с высокой инвестиционной привлекательностью продаются, а менее ликвидные — сдаются в аренду, считают в ГК "КВС". При этом в компании отмечают, что грамотный застройщик обладает эффективными инструментами для повышения инвестиционной привлекательности объекта. К примеру, сданное в аренду помещение формата стрит–ретейл аккумулирует потребительский спрос в районе, формируя так называемые "муравьиные тропы". А через 2–3 года застройщик может продать не просто помещение, а раскрученный бизнес с развитой клиентской базой. Кроме того, по словам Алексея Гусева, коммерческого директора "Главстроя–СПб", для застройщика сдача коммерческой недвижимости в аренду может быть способом диверсификации бизнеса.

В ГК "ЦДС" отмечают, что для многих покупка коммерческих помещений является инвестиционным инструментом, который можно использовать как для создания или развития собственного бизнеса, так и для получения дивидендов от сдачи в аренду.

А в ГК Normann рассказывают, что основными покупателями на рынке коммерческой недвижимости являются инвесторы, нацеленные на дальнейшую сдачу недвижимости в аренду. В то время как для собственного дела чаще ищут помещения максимальной готовности, чтобы не терять несколько месяцев, пока средства не начнут работать на бизнес. "В наших комплексах уже давно сохраняется следующее соотношение: около 80% сделок с коммерческими помещениями совершают инвесторы, 20% — конечные пользователи", — приводит статистику Алексей Гусев.

Лучшие места

При грамотном подходе девелопера встроенные коммерческие помещения не остаются пустыми: наибольшее число сделок заключается на старте продаж, а к моменту сдачи дома в эксплуатацию уже реализовано не менее 90% встроенных помещений. "Спрос на такие объекты стабильно высокий и за последнее время не изменился", — говорит Олег Пашин. Покупатели стремятся приобрести помещения на начальном этапе строительства, потому что на более поздних сроках реализации проекта, как правило, в продаже уже не найти помещений нужной площади, а стоимость их возрастает.