Строительство в эпоху перемен

Итоги года на строительном рынке обсудили на круглом столе, организованном "Деловым Петербургом" и СРО НП "Объединение строителей СПб". Помимо подсчета процентов падения рынка в целом и оценки того, как продажи зависят от курса валют и стоимости нефти, строители активно говорят об изменяющейся нормативной базе, которая осложняет жизнь в это и без того непростое для девелоперов время.

Любовь Вовченко, директор по маркетинговым коммуникациям ООО "Главстрой-СПб":

В 2015 году продажи на рынке первичной недвижимости Петербурга снизились на 30% по сравнению с показателями прошлого года. В нашей компании наблюдается аналогичная ситуация. Однако в целом мы довольны результатами.

В будущем году на рынке недвижимости продолжит развиваться нисходящий тренд. Мы ожидаем снижения спроса на строящееся жилье еще на 10%. Очень многое будет зависеть от цены нефти. Если стоимость барреля вырастет до $60, показатели первичного рынка останутся на уровне текущего года — это наиболее оптимистичный сценарий. Более вероятно сохранение цены за баррель на уровне менее $40, что отразится на экономической ситуации в стране и приведет к снижению спроса и уровня продаж у застройщиков. Скорее всего, в 2016 году мы увидим снижение средней стоимости покупки — в первую очередь за счет сокращения площади приобретаемых квартир. Понимая это, мы делаем акцент на функциональности своих планировок, чтобы сделать даже компактные квартиры максимально удобными для проживания.

Марина Мартыненко, руководитель отдела маркетинга УК "КВС":

Снижение спроса в сегменте масс–маркет, безусловно, имело место. По нашим оценкам, можно говорить об изменении среднего показателя падения спроса на 30%. Показатели нашей компании лучше: мы сохранили объемы строительства в 2015 году на уровне 2014 года.

Уходящий год прошел под эгидой наших масштабных проектов: ЖК "Ясно. Янино" и "Новое Сертолово". В 2015 году мы успешно завершили строительство трех объектов: ЖК "Линкор" в Красносельском районе, ЖК "Иван–да–Марья" в Выборгском районе Петербурга и ЖК "Амазонка", расположенного в Кронштадте, где новых объектов не было в течение 10 лет.

Стагнацию рынка остановят тесное взаимодействие девелоперов и кредитных организаций, совместные программы для населения, стимулирующие спрос у клиентов, которые ранее воздерживались от покупки. По–прежнему мы рассчитываем на развитие программ ипотечного кредитования. На наш взгляд, клиентам следует тщательно анализировать репутацию застройщиков и понимать, что предложение цены за квадратный метр на 15–20% ниже, чем у конкурентов, как правило, является сомнительным.

Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК "ЦДС":

К счастью, худшие опасения экспертов о резком падении спроса на недвижимость не оправдались: сейчас динамика продаж сопоставима с показателями 2014 года, что в рамках нестабильной экономической ситуации можно считать успехом. Если в первом полугодии этого года мы наблюдали незначительное сокращение спроса, то во втором полугодии ситуация стабилизировалась, количество сделок увеличилось вдвое по сравнению с первым. Покупка недвижимости — сейчас один из лучших инструментов сохранения денежных средств, поэтому неудивительно, что в этом году возросла доля сделок с инвестиционной составляющей.

С этой тенденцией тесно связана и другая — возрождение интереса к малым форматам жилья, а именно к однокомнатным квартирам и студиям. Финансовые возможности населения стали скромнее, а такие варианты приобретения квартир наиболее доступны для массового покупателя.

В 2015 году мы приобрели несколько новых участков, наш земельный банк увеличился до 6,5 млн м2. Уже сейчас мы готовимся к запуску новых проектов, продажи в которых откроются в 2016 году. По мере вывода новых объектов и стабилизации экономической ситуации мы прогнозируем рост продаж в проектах ГК "ЦДС". Резких колебаний стоимости жилья до конца года и в начале следующего не предвидится. Однако в течение следующего года цены на квартиры будут постепенно расти по мере готовности жилых комплексов, развития транспортной и социальной инфраструктуры в районах застройки.

Николай Копытин, генеральный директор ГК Normann:

Строительство объектов продолжается: в настоящее время в работе у группы компаний Normann более 400 тыс. м2 строящейся недвижимости. Часть проектов находится в начальной стадии строительства, часть — в высокой, со сроком сдачи в 2016 году. Два объекта будут введены в эксплуатацию в начале 2016 года. В стадии активных работ сейчас находятся семь больших проектов.

Продажи у нас в целом соответствуют уровню 2014 года. Активным стимулом для покупателей стала программа ипотеки с государственной поддержкой. В то же время она стала сдерживающим фактором для развития вторичного рынка: условия по ипотеке на первичку сейчас выгоднее, и те, кто планировал реализовать имеющуюся недвижимость для улучшения жилищных условий, фактически не могут этого сделать — нет спроса.

2016–й должен стать для нас годом относительной стабильности. Возможна стагнация рынка, снижение объемов продаж: предложение по наиболее востребованному готовому жилью будет постепенно вымываться, количество инвестиционных сделок — сокращаться, а квартиры для себя люди будут выбирать еще внимательнее и дольше.

Позитивный сценарий вероятен, если на смену уходящей ипотеке с государственным субсидированием придет новая, столь же востребованная и эффективная программа поддержки строительной отрасли.

Константин Ковалев, первый заместитель генерального директора ГК "Пионер" (направление Санкт-Петербург):

В ГК "Пионер" (направление Санкт–Петербург) в 2015 году активность покупателей сохранялась на высоком уровне. Наибольшим спросом пользовался флагманский проект группы — жилой квартал LIFE–Приморский. Он находится в высокой стадии готовности, и за все время реализации продемонстрировал устойчивый спрос. В текущем году объем продаж квартир по проекту увеличился в сравнении с 2014 годом на 70%.

Высокая стоимость жилья на фоне кризисных явлений приводит к запросу на квартиры меньшей площади. Особенно заметна эта тенденция на трехкомнатных квартирах. В частности, по данным опросов, в 2013 году большинство потенциальных клиентов планировало покупку трехкомнатной квартиры площадью 90–100 м2, в 2015–м этот показатель сократился до 70–85 м2. Есть вероятность, что данная тенденция продолжится и в следующем году.

Объективных причин для резкого падения цен на петербургском рынке жилья нет. В краткосрочной перспективе наиболее вероятно сохранение цен на текущем уровне с небольшим ростом на уровне инфляции. Спрос будет концентрироваться на наиболее качественном городском жилье.

Олег Пашин, генеральный директор ООО "ЦРП "Петербургская недвижимость":

По нашим прогнозам, итоговый объем продаж на рынке строящегося жилья Петербурга и пригородной зоны Ленобласти в 2015 году составит около 3,7 млн м2. Таким образом, объем реализованного спроса окажется на уровне спокойного 2013 года. Наибольшим спросом в 2015 году пользуются небольшие квартиры в новостройках с ценой 1,5–3,5 млн рублей. Основная тенденция 2015 года: рынок все больше расслаивается на успешные проекты и те, которые испытывают недостаток спроса, это продолжится и в будущем году.

Для нашей компании 2015 год прошел успешно. Сейчас "Петербургская недвижимость" заключает 30% всех сделок на рынке строящегося жилья Петербурга и пригородной зоны Ленобласти. За прошедший год мы увеличили свою долю рынка на 5% — в прошлом году она составляла 25%.

В 2016 году на рынок выйдет много новых интересных проектов в различных сегментах рынка. Setl City планирует начать строительство двух крупных жилых комплексов: на Васильевском острове и в Московском районе Петербурга.

Алексей Белоусов, генеральный директор СРО НП "Объединение строителей СПб":

Профессиональное строительное сообщество уже не раз просило чиновников дать им возможность работать в существующем правовом поле. Любые изменения законодательства требуют переходного периода — иначе не стоит ожидать от отрасли достижения плановых показателей.

Стабильность дает возможность строителям выстроить долгосрочную стратегию развития их компаний, ведь на подготовку проекта иногда требуется порядка 5 лет. Если в течение этого периода ситуация постоянно меняется, например, вводятся новые требования к страхованию ДДУ, показателям высотности застройки, нормативам социальной обеспеченности, то компании вынуждены корректировать свои проекты. Это не приводит ни к чему хорошему.

Марина Мартыненко:

Требования законодательства в течение года менялись неоднократно: нормы этажности, обязательное предоставление 10% квартир очередникам, налоги за нереализованные квартиры. И это все в сложной экономической ситуации. Поэтому анализ крупных участков со сроком реализации более 5 лет делать проблематично.

Новые требования значительно влияют на экономику проектов. При выборе участка для приобретения мы отбрасываем огромное количество предложений вследствие возможной отрицательной экономики. Цена на квартиры зависит от спроса, и сложно предугадать, к примеру, десятикратное увеличение стоимости страхования.

Деятельность властей зачастую приводит к тому, что компании–застройщики вынуждены будут работать в условиях неясной перспективы. Возможно, часть новых проектов заморозится, темпы продаж замедлятся, слабые игроки покинут рынок. Но крупные застройщики по–прежнему обеспечивают высокие темпы строительства.

Николай Копытин:

Законодательные инициативы на фоне экономических колебаний добавили сложностей застройщикам. Изменения правил страхования практически на месяц остановили регистрацию сделок. Изменения правил перевозок увеличили стоимость доставки тяжелых грузов как минимум вдвое и вынудили пересматривать действующие договоры с подрядчиками.

Все это отразилось на темпах реализации проектов. Мы все испытали достаточно жесткий удар, но выдержали его и теперь адаптируемся к новым условиям.

Сергей Терентьев:

Законодательство не стоит на месте, каждый год оно претерпевает множество изменений, а рынку остается только адаптироваться под новые правила. Одна из последних инициатив — ужесточение требований к строительству социальной инфраструктуры для застройщиков при возведении жилых комплексов, что станет несомненным плюсом для жителей развивающихся районов и повлечет за собой новые обязательства для строительных компаний.