Собственник ГК "ЦДС" Михаил Медведев рассказал "ДП", почему в кризис нужно покупать землю, когда стартует строительство нового города-спутника Петербурга в Новосаратовке, какая маржа строительного бизнеса сейчас считается нормой и почему его пугает создание единой энергетической компании на базе проблемной ПАО "Ленэнерго".
Михаил Анатольевич , вы итоги прошлого года уже подвели? Довольны результатом?
— Если исходить из того, что ожидания конца 2014-го и начала 2015 года не были оптимистичными, то итоги оказались вполне достойными. Строительная отрасль работала в нормальном режиме и в целом приспособилась к ситуации на рынке, которая, как мы все понимаем, определялась и определяется политикой. Строительный рынок в состоянии сжатия, продажи снизились на 12-14%. У нас скорее 12%. Мы ввели в эксплуатацию 270 тыс. м2 жилья — в 2 раза больше, чем в прошлом году. В 2016 году планируем сдать 500 тыс. м2. Это связано с тем, что у нас много объектов в высокой степени готовности.
А спрос-то на новое жилье будет?
— Спрос на новое жилье есть всегда, особенно в Петербурге. Другой вопрос — чем он поддерживается. Платежеспособность населения упала. И если в 2015 году у людей еще оставались накопления, то сейчас ипотека как инструмент приобретения жилья выходит на первый план. У нас процент ипотечных сделок увеличился с 30% в 2014 году до почти 50% в прошлом. Очень надеемся, что государство и в этом году продолжит субсидирование ипотеки на первичном рынке.
А если субсидирование в этом году не продлят?..
— Исходя из того что в своем ежегодном послании президент назвал строительную отрасль в качестве одной из приоритетных для развития экономики, надеемся, что инструмент для ее поддержки в любом случае будет найден. Какой — сказать сложно. Мы строим в массовом сегменте, наиболее востребованном на рынке. С одной стороны, мы даем возможность людям сделать очень значительное, первоочередное приобретение для нормальной жизни — квартиру, с другой стороны, обеспечиваем рабочие места, с третьей — платим налоги. Конечно, отрасль достойна поддержки на государственном уровне.
Как выросла себестоимость строительства?
— На 10-15%. Для нас это не критично. Все, в принципе, в рамках инфляции.
А как изменилась маржа вашего бизнеса?
— Сверхприбылей в отрасли давно уже нет. Забудьте! Это все осталось в далеких 1990-х. Сегодня строители зарабатывают на объеме, на обороте. Но и здесь нет никаких заоблачных показателей. Маржа на уровне 10-15% считается нормой. И очень легко уйти в минус даже в хорошем проекте и при активной работе. Как правило, это результат ошибок планирования и передачи многих функций на аутсорсинг. У нас, к счастью, такого не было.
Как складываются ваши отношения с банками?
— Нормально. Условия по текущим кредитам нам не пересматривали. Задолженность у нас небольшая. В работе с банками для нас гораздо актуальней ипотека, чем проектное финансирование.
Как вы оптимизируете свои расходы?
— Ищем более точные управленческие решения, работаем с поставщиками. Штат и зарплаты мы не сокращали. Я считаю, что если есть кого сокращать при сохранении объемов строительства, значит, раньше было неэффективное использование рабочей силы. Если пропорционально сокращать сотрудников и уменьшать объемы строительства, так можно вообще разрушить отработанную годами систему и остановить стройки. Мы, как и все, учимся работать в существующих условиях. Других нет.
Этот кризис от прошлого чем, на ваш взгляд, отличается?
— Тот был внешний, а этот внутренний. Тогда во всем мире было плохо, и когда ситуация стала выравниваться, российская экономика положительно отреагировала. А сейчас России сложнее, чем другим странам. В Европе, США, Китае при прочих равных есть небольшой экономический рост. А для нас этот структурный кризис — сигнал о необходимости формирования новой экономической модели развития страны. Понятно, что за короткий срок сделать российскую экономику независимой и самодостаточной невозможно, что процесс будет длительным и сложным. Но других вариантов нет.
Некоторые политики говорят, что экономика страны в своем падении уже достигла дна…
— Сложно сказать. Наверное, дело в степени оптимистичности. На мой взгляд, и дальше время будет довольно тяжелое. Причем надеяться на то, что в этот раз, как в 2008 году, власти будут стараться помочь бизнесу, поддерживая различные отрасли бюджетным финансированием, вряд ли стоит. Опять же, никто не знает, как будет развиваться внешнеполитическая ситуация. Пока все, что происходит, радует мало.
А что усложняет жизнь строительному бизнесу?
— Нюансов много, к примеру — реформа страхования договоров долевого участия (ДДУ). Идея изначально была хорошая. Но реализация, увы, оставляет желать лучшего. Уполномоченные страховые компании отказываются страховать риски дольщиков. В игре остались три-четыре страховщика. Но они не работают в регионах. И что делать региональным застройщикам? Без страховки договоры ДДУ не регистрируют. Бизнес замирает. И это не единственный пример. И не очень понятно, как с этим разбираться.
Но вы-то по ДДУ почти не работаете. Или вас эта ситуация тоже задела?
— До последнего времени мы работали в формате ЖСК. Но с конца прошлого года стали работать и по ДДУ. Только входим в этот процесс. И хотя нам пока есть где страховаться, все равно возникают вопросы.
От проблем "Ленэнерго" ваша компания пострадала?
— Нет. Обошлось. Но, на мой взгляд, все случившееся с "Ленэнерго" крайне печально. Несмотря на разные перегибы в работе этой компании, о которых в последнее время много говорят, она долгие годы была флагманом городской экономики. И что бы там внутри ни происходило, это один из самых мощных энергокомплексов страны. Печально, что довели его до такого состояния! Кстати, я не понимаю, в чем смысл создания объединенной энергокомпании на базе "Ленэнерго". Получается, что устойчивую, но меньшего размера компанию "СПбЭС" соединили со стремительно падающим гигантом "Ленэнерго". Но поскольку масштаб этих бизнесов несопоставим, "Ленэнерго" как падала, так и падает, разве что чуть медленней. А СПбЭС, куда раньше мог в качестве альтернативы обратиться бизнес, потеряла независимость. На рынке возникла негибкая монопольная структура. Это откровенно пугает. Думаю, идея о слиянии этих фирм была ошибкой.
А что вы думаете о намерении уменьшить плотность и высотность городской застройки?
— Ничего плохого в высотных зданиях я не вижу. Во всем мире их строят, и это совершенно логично и правильно. Если бы градостроительная мысль не развивалась, мы до сих пор жили бы в деревянных избах. Просто каждому проекту — свое место. Разумеется, что исторический центр и музейные пригороды Петербурга — бесценные жемчужины в истории мировой архитектуры с малоэтажной застройкой, и никто и не предлагает строить рядом с ними дома в сорок этажей. Тем не менее мегаполис должен развиваться, и с учетом ограниченности городской территории расточительно, на мой взгляд, застраивать спальные районы малоэтажными домами. Но ко всем инициативам города в градостроительной сфере я отношусь нейтрально. Какие условия примут — по таким и работать будем. Главное, чтобы они были равными для всех и часто не менялись.
Какова доля проектов в Петербурге в вашем портфеле?
— Сейчас около 40%. Остальное строим в Ленобласти. Но благодаря проектам, которые в ближайшее время планируем запустить, ситуация выровняется. А может, даже качнется в сторону города — будет 60% на 40% в его пользу по площади застройки.
Насколько вы за год увеличили свой земельный банк?
— На 800 тыс. м2 продаваемой площади. Из них 600 тыс. м2 в Петербурге и 200 тыс. м2 — в Ленобласти. Сейчас наш земельный банк позволяет построить 6,5 млн м2 жилья.
Как изменилась ситуация на земельном рынке?
— Рынка земли как такового нет. Периодически появляются более или менее интересные предложения. Сейчас от собственников земли их стало больше, а цены — ниже. Продавцы стали лояльней по ожиданиям: охотней чем раньше соглашаются на долю в построенном жилье. Это, пожалуй, главный тренд.
Какие проекты вы запустите в работу в этом году?
— Один из проектов — жилой комплекс на Пулковском шоссе. Участок площадью 26 га мы купили несколько лет назад у "СВП-Групп". Там будет 150 тыс. м2 недвижимости. Начнем строить в мае. Все согласования уже получили. Остальные новые проекты пока анонсировать не будем. Все они на очень ранней стадии. До стройки в этом году дело скорее не дойдет.
А когда стартует ваш проект нового города в Новосаратовке?
— По обстоятельствам. Многое зависит от экономической ситуации. Хотелось бы в середине года начать. Сейчас заканчиваем проектирование, получаем согласования, работа движется. Разбираемся с вопросами дорожной инфраструктуры, инженерией. Проект очень красивый и глобальный получается, хочется предусмотреть все нюансы, чтобы в процессе строительства не возникло неожиданностей.
Строить будете сами?
— Планировали сами. Но можем рассмотреть варианты партнерства с крупными стратегическими инвесторами для более активного старта. Это вопрос наличия таких партнеров и возможность достижения понимания в принципиальных вопросах бизнеса. Но продавать им землю не будем. Она останется в нашей собственности.
Какой может быть схема партнерства?
— Я вижу самую прямолинейную и простую: совместное инвестирование в строительство с последующим получением прибыли от реализации жилья на равных условиях. Хотя в процессе работы схема может измениться. Нам важно начать строительство массово — не с нескольких домов, а сразу по большому периметру. Это максимально эффективно. Кроме того, параллельно придется заниматься дорогами и инженерией, которые требуют больших вложений. Тянуть эту нагрузку в одиночку не просто.
Не получится как в Кудрово, где единая концепция в итоге развалилась на куски и район превратился в лоскутное одеяло?
— Когда Кудрово стартовал, время было другое. У нас такого не будет. Проект утвержден на всех уровнях и находится на контроле у правительства Ленобласти. Там будет 4,5 млн м2 жилья. Отступать от единой принятой общей концепции нельзя. Мы настаиваем на ее целостности.
Рядом, на Октябрьской набережной, у "ЦДС" уже стартовал другой крупный проект на 300 тыс. м2 жилья. Не получится, что вы будете конкурировать сами с собой?
— Эти проекты разведены по времени и масштабу, конкурировать они не могут. На Октябрьской набережной мы уже строим первый корпус. А всего их будет восемь. Проект рассчитан на 5-7 лет. И это жилой комплекс на территории города в привычном и понятном формате. На территории Новосаратовки мы будем строить город. Самодостаточный, с собственной транспортной и социальной инфраструктурой, с продуманными рабочими местами, с единым утвержденным градпланом. И это очень масштабный проект, который станет значимым шагом в развитии Ленобласти.
А почему задержался со сдачей ваш проект "Весна" в Кудрово? Это для вашей компании нетипично.
— Задержались из-за инженерии. Когда мы входили в проект, по ППТ там все было нормально. Позже выяснилось, что участок, по которому должны были пройти сети, — в частной собственности. Владельцы потребовали оплату. Подрядчик не смог договориться. Пока конфликт урегулировали, потеряли больше года. Сейчас все вопросы по инженерии решены. Для Кудрово в целом, не только для нашего проекта. В феврале мы сдадим шестой корпус "Весны". Полностью завершим этот проект летом.
В кризис многие собственники переходят на ручное управление бизнесом. Вы тоже так поступили?
— Строительство — это процесс, который нельзя контролировать дистанционно. Собственник должен постоянно присутствовать и вникать во все детали — от организации процессов на площадке до продаж. Иначе можно допустить ошибки и построить дом себе в убыток. Я действительно последний год гораздо больше присутствую на работе. Трачу больше сил. Но иначе нельзя. Уверен, что через какое-то время все вернется на круги своя. Станет легче.
Ваш социальный проект - Всероссийский детский творческий конкурс «Звезда удачи», из-за кризиса сворачивать не планируете?
— Нет. Конкурсу уже 6 лет. В нем за эти году участвовало более 3 млн ребят. В этом году это не только дети, но и студенты. Мне не безразлично какие люди будут жить в нашем городе через 10-15 лет. Как будут воспитывать детей... Экономические условия меняются - к ним можно приспособиться. Но делать хорошие дела нужно каждый день.
Биография
Михаил Медведев
— Родился в 1973 году в Ленинграде. Окончил СПб Политехнический университет и Академию госслужбы (к.ю.н).
— 1996-1997 годы — инженер-экономист НПО "Метиз-Оптима ЛТД". Далее в АН "Дом Плюс" и "Итака".
— Учредитель и гендиректор ИСК "ЗАО "ЦДС". Оценка активов — 47 млрд рублей (№14 "Рейтинге миллиардеров "ДП" — 2015").
— Женат. Воспитывает двоих детей.
О компании
Группа "ЦДС"
— Основана в 1999 году. Крупный застройщик Петербурга и Ленобласти. Специализация — жилье массового спроса. Головную компанию группы — ИСК "ЗАО "ЦДС" — на 100% контролирует основатель бизнеса Михаил Медведев.
— В структуре 30 компаний, из них три генподрядные. За 15 лет реализовала 40 проектов жилья. Сформированный земельный банк для строительства 6,5 млн м2. Оценка оборота за 2015 год — 20 млрд рублей.
