Исполнительный директор "Лахта центра" объяснил, почему не надо бояться больших проектов

Александр Бобков , исполнительный директор "Лахта центра", объяснил корреспонденту "ДП", почему горожанам не надо бояться крупных инвестиционных проектов, и рассказал, что "Лахта центр" — это не только новые офисы для работников "Газпрома" и новое общественное пространство, притягивающее горожан и туристов, но еще и катализатор развития петербургского бизнеса.

— Наш проект, грандиозный в своей задумке, что является полностью заслугой инвестора, должен быть не только качественно построен, но и наполнен качественными сопутствующими услугами для тех, кто будет постоянно работать в комплексе. А это более 6000 офисных сотрудников. Их нужно накормить, дать им возможность после работы позаниматься спортом, развлечься, расслабиться, иногда подлечиться. Кроме того, вся общественная функция потребует отдельной серьезной проработки.

"Лахта центр" называется общественно–деловым не случайно. И для того, чтобы наполнить комплекс полноценной, а не только офисной жизнью, в самой его концепции заложена многофункциональность. Общественная функция по масштабу сопоставима с деловой. Она менее концентрирована, но по своим объемам, площадям, доступности не менее грандиозна в замысле. Качество, комплексность и логичность наполнения общественной составляющей — это наша задача, и если она будет решаться на среднем уровне, то от грандиозности замысла мало что останется.

Критерий отбора наших будущих контрагентов нестандартный, поскольку подобных масштабных задач в городе еще не решалось. Мы бы, конечно, хотели получить квалификационные листы потенциальных партнеров, где бы нам показали, что подобное уже было успешно реализовано, но тогда мы можем оказаться одинокими за столом переговоров, поскольку таковых единицы, причем в основном в Москве, либо это иностранные компании.

Есть ли какие–то ограничения на сотрудничество? Условие приглашать только российские компании?

— Со стороны инвестора нет, со стороны закона тоже нет. Есть внутренние предпочтения. Мы бы хотели, чтобы петербургский проект генерировал синергетический эффект в нашем городе, чтобы как можно больше людей из Петербурга приняли участие в его создании и формировании. Нам бы хотелось, чтобы общественное наполнение проекта было близким горожанам и создавалось с учетом их мнений и предпочтений. Чтобы технологические и управленческие стандарты, которые заложены в суперсовременной офисной башне, нашли свое продолжение в тактике формирования окружающего пространства всего комплекса. Очень важно отметить, что здесь мы делаем первые шаги. Конкретного опыта предшественников мы, к сожалению, не нашли.

И в Москве не нашли? Москва–сити не пример?

— Есть серьезные отличия. Деловое пространство Москва–сити заметно перемешано с жильем и крупноформатной торговлей. То есть по большому счету Москва–сити — это развитый городской квартал, полноценно включенный в городскую инфраструктуру. У нас изначально по концепции все иначе: нет жилья, минимальна торговая составляющая, общественная функция разбавляет, а не дополняет офисную. Мы хотим сделать комплекс живым и в выходные, и вечером. Мы изучили опыт чисто делового Дефанса в Париже, который потом был вынужден к офисной функции прибавлять развлекательную и торговую. Десять–двенадцать лет назад там по вечерам было абсолютно безлюдно, летали бумаги по пустым улицам. Сейчас — нет, они добавили четверть площадей, никак не связанных с офисами. В Лондоне в районе Кэнери Уорф монофункция первоначально отрезала целый район. А пустые пространства привлекают полукриминальную молодежь, как следствие — мусор, грязь, хаотичное граффити. Соответственно, общественная составляющая продиктована самим положением "Лахта центра". Мы изначально не включены в инфраструктуру сформировавшегося района и отдалены от жилья — никто в магазины из Приморского района к нам не пойдет.

А Ольгино и Лахта?

— Это небольшой массив ИЖС. Со временем, возможно, разовьются новые микрорайоны (Юнтолово, "Лахта парк"). Но они расположены в отдалении, и пока мы на них не рассчитываем.

Когда мы говорим о наполнении того функционала, который создаем в рамках проекта, критерий "кто больше заплатит, тот и откроет на наших площадях ресторан, кафе, спортивный зал" не работает. У нас, конечно, большое пространство, но ограниченное. Мы в большей степени стремимся к качеству наполнения, чем к скорейшей окупаемости. Нам нужно сделать так, чтобы все направления — рестораны, кафе, фитнес и медицинский центр, банки — все соответствовало уровню проекта. Будет и качество, и конкуренция. Уверяю вас, что на все, может быть, за исключением внутренней безопасности, системы спецсвязи и внутрикорпоративных процессов, будут открытые процедуры отбора. И готов повторять, что ни один победитель ни в одной области заранее не определен.

Все площади будут заполнены работниками "Газпрома"?

— Да. При полном переезде структур "Газпрома" комплексу не хватает примерно 30% от заявленных площадей для сотрудников, несмотря на то что мы уже отказались от гостиницы. Хотя, как показывает практика, приезжающих и командировочных очень много. Уверен, что в скором будущем неподалеку от нас будет построена гостиница, но это будет уже не наш проект, вне нашей площадки.

Деловое пространство комплекса монофункционально, направлено в основном на сотрудников структур "Газпрома". Происходит динамичный масштабный переезд, не только руководства, но и многих дочерних структур и филиалов. Но общественная функция в нашем комплексе исключительно негазпромовская — и мы непременно предоставим возможность лидерам в своих областях проявить себя, возможность построить свой эффективный бизнес. Нам нужно качественное общественное питание, причем разного уровня, начиная от больших корпоративных столовых на тысячи мест, которые будут кормить сотрудников в обеденное время, кафе и ресторанов разной ценовой категории, заканчивая самым высоким рестораном в Европе на 76–м этаже, с вращающимся залом. Нам нужно создать соответствующее месту достойное наполнение для театрально–концертного зала на 500 мест. Он у нас, конечно, не самый большой, но по техническому оснащению и своим возможностям, безусловно, самый продвинутый в городе — с суперакустикой, суперзвуком и светом, с изменяющейся геометрией сцены и зрительного зала. И с практически любыми возможностями формирования пространства: проектом заложена возможность менять объем, высоту, формировать сцену практически в любом месте зала. Это абсолютно уникальный зал–трансформер. Мы сейчас находимся на стадии переговоров с профессиональными организаторами зрелищных мероприятий. Пока лишь понятно, что это не будет репертуарный театр со своей труппой.

Это представление типа Цирк дю Солей?

— Нет, для такого зрелища у нас слишком мало места. Скорее мы ориентируемся на концертный зал, показатели заполняемости зала трижды в неделю, может быть, чаще, но однозначно с разнообразным репертуаром. Мы не планируем оглядываться на массового туриста. Это не значит, что у нас не может быть качественного варьете, но в зале могут и должны проходить классические концерты с солистами мирового уровня, рок–групп и модные показы. И здесь необходимы конкуренция и разноплановость.

А не лучше ли один раз вложиться в дорогостоящее шоу бродвейского уровня?

— Мы не можем ориентироваться на шоу Бродвея или Лас–Вегаса, которые идут из года в год, каждый день при аншлагах. Там 90% зрителей — это туристы и постояльцы отелей, которые всего один раз смотрят подготовленное великолепное шоу. В нашем случае обратная картина, у нас 10–15% зрителей гости города, а остальные — петербуржцы. Поэтому нам не подходит повторяющееся шоу. Что и хорошо — большие возможности для постановщиков и креативных людей. В целом, возможно, повторюсь, мы бы хотели привлечь для такого значимого дополнения к деловой функции комплекса профессионалов из разных областей. С теми, кто в своих сферах уже добился успеха. Подчеркиваем, хорошо бы это были петербургские компании. Разумеется, при выборе из прочих равных мы отдадим предпочтение российским компаниям перед иностранными. Из российских — петербургским. Мы — несмотря на масштабность — петербургский проект, петербургский комплекс. А московский формат — магазинов, ресторанов, даже спортзалов — зачастую не укладывается в местный колорит. У нас здесь все немного другое. Мы же хотим построить не просто архитектурную доминанту, куда хотя бы один раз, из любопытства, приедут горожане и гости города, для этого, возможно, одной смотровой площадки будет достаточно, чтобы генерировать такой поток! Мы же ставим перед собой большую задачу — создать притягательное пространство, в котором постоянно будет бурлить жизнь.

Одной из таких точек притяжения является детский образовательный центр. По замыслу инвестора, по наполнению это будет уникальная площадка, где каждый ребенок найдет интересные, занимательные и полезные для него научные знания, где он не просто полюбит физику, астрономию или технику, но поймет, что та или иная область знания даст ему в будущей жизни. Простого переноса известных западных аналогов не получается. Наш формат задуман значительно шире. Это не просто развлечение с техническим уклоном, это образование, которое подросток сам захочет получить. Никто не обязывает, никто не заставляет. Все должно увлекать и при этом вписываться в образовательную программу для школьников. Центр должен стать местом, где у детей в процессе игры возникает профессиональный интерес к науке.

Уже нашли оператора?

— Нет, пока нет. И судя по тому, как идут переговоры, единого оператора, полностью удовлетворяющего нашим требованиям, нам не найти. Вероятнее всего, работать будут разные команды под одной крышей. Иначе каждый попытается построить то, что ему хорошо известно — игровую вольницу или строгий школьный класс.

Это социальный проект или от вас требуют окупаемость?

— В большей степени социальный. Проект образовательного центра требует больших капитальных вложений на этапе строительства. Но на этапе операционной деятельности мы все же рассчитываем выйти на самоокупаемость. Инвестор это отлично понимает (дай Бог ему силы и воли, особенно в нашей текущей непростой ситуации), но считает необходимым создать для города среду, в которой вырастут будущие ученые и инженеры с большой буквы. Мы бы хотели, чтобы сюда стремились и увлеченные школьники, и заинтересованные преподаватели.

Тысячи работников, активная общественная жизнь — это достаточно большие людские потоки. Как проходит реконструкция транспортной инфраструктуры? Что и за чей счет строится?

— Наше расположение на выезде из города генерирует реверсный поток. Когда я утром еду на совещания на строительную площадку, я доезжаю от Литейного моста за 15 минут. На противоположной стороне — плотная пробка, жители северных районов стремятся в центр. Вечером картина обратна. Так что, даже когда наш проект заработает на полную мощность, он существенно не ухудшит транспортную ситуацию.

Сам выбор этого места был во многом обусловлен планами развития инфраструктуры северной части Приморского района. Мы увидели, что по содержанию адресных программ по развитию дорожной сети, принятых к исполнению правительством Петербурга, этот район является самым продвинутым. Мы выбрали это место, поскольку увидели здесь необходимый потенциал развития внешней инфраструктуры. Программы приняты, их никто не отменяет, но, к сожалению, экономическая ситуация сдвигает сроки реализации. Некоторые объекты, непосредственно влияющие на доступность нашего комплекса, все еще проектируются, хотя предполагалось, что уже должно начаться их строительство. Надеюсь, что сроки ввода "Лахта центра" и ключевых транспортных объектов, необходимых для нашего нормального функционирования, будут близки. Пока разрыв примерно год.

Инвестор не может помочь ликвидировать это отставание?

— Это точно вопрос к инвестору, но правовых и прочих оснований явно немного.

Развязки, съезды, мосты Приморского района запланированы еще в 1990–х годах. Нет ни одного транспортного проекта, который бы появился под нас. Нам ставят в упрек, что все строится для "Газпрома". Разумеется, нет. Где это видано, чтобы густозаселенный район разделяла действующая железная дорога? Очевидно, что проектируемые мостовые переходы в первую очередь нужны для самих жителей Приморского района.

Кстати, появился интересный план развития метро в этой части города. Я знаю, что серьезный международный консорциум рассматривает инвестиционный проект по строительству участка метрополитена. Проект предполагает продление ветки с Крестовского острова до "Юнтолово" — "Лахта центра". Если не произойдет большего похолодания в международных отношениях, то экономика показывает, что такие проекты возможны и реалистичны. Бизнес–модель с подобным гарантированным оплаченным людским потоком оказывается перспективной и жизнеспособной.

Оказывается, что крупных проектов бояться не надо. Если он сделан хорошо, то он будет генерировать положительный поток, достаточный для окупаемости.

Что должны делать городские власти, чтобы из Москвы в СПб переехали крупные компании, способные создать самодостаточные центры развития?

— Первое, что нужно сделать городским властям, — это поднять реестр крупных внебюджетных инвестиционных проектов за последние 5 лет, которые были объявлены и по каким–то причинам не состоялись. Их несколько сотен, значительная часть которых отвечала критериям потенциально реализуемых. Это значимые для развития города проекты, а не только желание построить в центре жилой дом на месте сквера. У каждого своя судьба, свои причины, почему он не состоялся. Нужно отобрать те, которым не хватило совсем немного, которые не начались из–за плохой координации с городом, когда экономика проекта не сложилась, потому что неопределенность потребовала от инвестора заложить в свои расчеты дополнительные, значительные затраты. Именно к ним нужно возвращаться.

Даже в такой экономической ситуации?

— Тем более в такой ситуации. Поступать так, как некоторые наши соседи, где власть, заинтересованная в экономическом развитии своего региона, в буквальном смысле отлавливает инвесторов и конструктивно сопровождает их на всем протяжении реализации проекта. Ведь задача городских властей не только и не столько раздавать деньги, сколько добавлять ясности во взаимодействие власти и инвестора.

Послужит ли "Лахта центр" примером для переезда других крупных компаний в СПб? Сбудется ли мечта В. И. Матвиенко?

— Это вопрос для руководства обозначенных крупных компаний. Отвечать на него мне не очень корректно, но механизмы принятия решений во всех крупных компаниях похожи. Где располагать их штаб–квартиры — это вопрос даже не руководства компании, а их акционеров. Конечно, многим из них любопытно посмотреть, как "Газпром" на берегах Невы обустроится. Но должно пройти несколько лет, и если это будет положительный опыт, то будет хороший пример для других. Но, даже если у нас все пройдет на отлично, не все крупные компании перебазируются из столицы.

Тогда действительно у Валентины Ивановны была эффектная идея. Она по–женски это красиво делала, и с десяток переехавших штаб–квартир сформировали очень заметную долю городского бюджета. Но ведь это другое. Переехали не совсем штаб–квартиры, переезд происходил очень ограниченно, на уровне регистраций и работы представительств. "Газпром" же переезжает по–настоящему, полноценно.

Готова ли концепция оформления территории, прилегающей к "Лахта центру"?

— Концепция развития нашей территории развивалась в рамках проекта и ею же закончилась. Ничего большего мы и не можем развить, поскольку это не наша юрисдикция. Даже набережной вдоль залива в створе нашего участка мы не вправе касаться. Но это не означает, что нам безразлично, что нас будет окружать. Мы ищем хорошие идеи, инициируем конкурсы среди творческой архитектурной молодежи. Они, например, придумали очень красивый проект крытого пешеходного моста, соединяющего "Лахта центр" с Парком 300–летия.

Мост будет построен?

— Мы поддерживаем этот проект. Мы доказываем городу, что это очень хорошая и полезная для горожан идея. В градостроительной документации этот мост обозначен. Остается только проявить градостроительную волю и найти необходимые средства. Мост начинается и заканчивается на городской территории, следовательно, только от городских властей зависит его будущее.

Есть ли планы по использованию атриума, соединяющего северный и южный корпуса зимой? В дождь?

— Наш просторный атриум спроектирован и строится всесезонным, там будет поддерживаться комфортная температура и климатические условия внутренних помещений круглый год. Из этой зоны можно попасть во все общественные пространства комплекса. В южной части атриума на площади 1500 м2 планируется проведение как постоянных экспозиций, так и временных выставок. Функциональные и притягательные входы в атриум призваны создавать определенно положительное настроение. С первых шагов атмосфера будет дружелюбной, но современной и новаторской. Уверены, что посещение нашего комплекса будет вызывать не только восторг, но и желание плодотворно трудиться и генерировать прорывные идеи. Множеству важных деталей мы уделяем не меньше внимания, чем всему проекту в целом. Уже на данном этапе объем возведенных конструкций комплекса и общий масштаб строительства впечатляют. И уже понятно, что задуманный проект состоится и он необратим.