Управляющий и владелец отеля "Гельвеция" Юнис Теймурханлы объясняет, когда в Петербурге начнут строить новые гостиницы.
Тогда мы скупим у вас все, даже продукты питания, ведь мы едим все, пошутил гость из Китая в ответ на сообщение о том, что вскоре в России введут систему возврата НДС на покупки иностранцами (tax–free). Как уже писал "ДП", въездной туризм в этом году испытывает небывалый подъем, похожий лишь на бум интереса у иностранцев к нашей стране в эпоху перестройки. Дешевый рубль и отсутствие негативной информации о военных действиях в Донбассе манят миллионы иностранных гостей в Россию. Все сразу заговорили о нехватке мест в гостиницах, росте цен на услуги размещения. Причина проста — гостиничная отрасль малоинтересна инвесторам.
Доходность гостиничного бизнеса (около 6% годовых) неинтересна российскому инвестору. А сама отрасль для них непонятна и сложна. Отечественный инвестор никак не готов к 15–20–летним срокам окупаемости. Да еще и в жестких руках гостиничных операторов. Заемные средства российских банков слишком дороги. А привлечь банк в качестве соинвестора на выгодных для собственника условиях, таких как отсрочка выплаты процентов и погашения сроков кредита, невозможно. Даже если удастся договориться с банком по отсрочке погашения тела кредита, проценты нужно начинать платить сразу. Причем на всю сумму кредита. Гостиничные активы в развитых экономиках — это форма надежного сбережения средств, их защиты от инфляции и стабильного кеш–флоу. Основная масса таких активов (по разным оценкам, до 75%) давно принадлежит крупным финансовым институтам — пенсионным фондам, страховым компаниям, инвестиционным банкам и различным трастам. Ведь именно они располагают там длинными и дешевыми финансовыми средствами. Основной приоритет для них не заработок, а безопасность вложенных средств.
Разобравшись в ситуации, российский инвестор бежит от гостиничного девелопмента как от огня. Он старается использовать свой земельный участок для строительства гораздо более выгодного жилья, торгово–развлекательного комплекса или другой "коммерции". Но только не гостиницы.
Так кто снимает сливки туристического бума? Прежде всего собственники объектов, которые приобретались очень давно, по ценам лихих девяностых. И конечно, гостиничные операторы, управляющие сегодня этими активами. Оператор получает доход непосредственно от своих же операционных показателей: валовой выручки и операционной прибыли. Сразу и кешем. Операторы не несут никаких рисков и расходов по содержанию активов. Они заключают с собственниками 20–летние договоры на управление или франчайзинг. Условия расторжения таких контрактов очень жесткие, а штрафные санкции огромные. Размер вознаграждения всегда многоступенчат. Он составляет от 3 до 7% (!) от валовой выручки и от 15 до 20% от операционной прибыли. Договоры на управление всегда обязывают собственников резервировать средства на капитальные инвестиции, оговаривают лимиты остатков на счетах. И даже определяют поставщиков материалов, оборудования и мебели при строительстве объектов. Вот и получается — управляющие компании носятся в поисках инвесторов и хороших объектов. А инвесторы готовы вкладывать во что угодно, только не в гостиницы. Гостиничный девелопмент начнет оживать только с приходом на рынок дешевых и длинных денег.
